8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.4.4. Các phương pháp khác
Ngoài các phương pháp đã nêu trên, một số các phương pháp khác cũng sử dụng trong phân tích hiệu quả hoạt động như như: phương pháp thống kê
suy luận, phương pháp thay thế liên hoàn,…
1.5. NGÀNH BĐS
1.5.1. Khái niệm ngành BĐS
Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất, mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai và gắn liền với đất đai.
Pháp luật nhiều nước trên thế giới như Anh, Canada, Úc, Mỹ…đều thống nhất xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các TS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các TS khác gắn liền với đất
đai; Các TS khác do pháp luật quy định”.
Theo tiêu chí phân ngành của ICB, hệ thống phân ngành phát triển bởi Dow Jones và FTSE ngành BĐS bao gồm: Công ty đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào BĐS thông qua phát triển, đầu tư, sở hữu; Công ty cung cấp dịch vụ
cho các công ty BĐS nhưng không sở hữu các TS của mình bao gồm các đại lý, các nhà môi giới, các công ty cho thuê, công ty quản lý và dịch vụ tư vấn; Các quỹđầu tư BĐS và các tổ chức BĐS đầu tư tín thác.
Theo hệ thống phân ngành kinh tế Việt Nam (VISC) năm 2007 ngành BĐS gồm: Hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán BĐS, cho thuê BĐS, cung cấp các dịch vụ về BĐS khác như định giá BĐS hoặc hoạt động của các đại lý môi giới BĐS. Ngành này cũng gồm: Sở hữu hoặc thuê mua TS được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp đồng; Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc thuê mua cấu trúc này; Quản lý TS là BĐS.
Đề tài sẽ thực hiện lựa chọn các công ty thuộc nhóm ngành BĐS trên TTCK Việt Nam để tiến hành nghiên cứu dựa trên khái niệm của ICB và VISC.
1.5.2. Đặc điểm ngành BĐS
a. Kinh doanh BĐS mang tính vùng và địa phương sâu sắc
Đặc tính của BĐS là bất động và gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội theo khu vực cụ thể. Do đó, cung cầu đối với BĐS ở các khu vực có sự đa dạng và phong phú từ số lượng, phong cách, thiết kế, chất lượng cho đến quy mô và trình độ phát triển.
Bên cạnh đó, BĐS phụ thuộc nhiều vào tâm lý, thói quen và sở thích, chính vì thế cung cầu BĐS ở từng vùng và từng khu vực cũng có những đặc
điểm riêng. Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này đến nơi khác, cũng như không thể di chuyển đặc điểm tâm lý và thị hiếu từ khu vự này sang khu vực khác. Vì vậy, kinh doanh BĐS phụ thuộc nhiều vào đặc điểm của từng vùng và khu vực.
Trên thực tế, kinh doanh BĐS tại các khu vực đô thịđang trong quá trình
đô thị hóa, hoặc tại các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch thường có quy mô lớn và trình độ phát triển cao hơn so với vùng khác. Đặc điểm này cho thấy sự biến động của các giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra tại từng vùng. Mối quan hệ giữa cung và cầu của BĐS tại một khu vực chỉ ảnh hưởng
đến một khu vực nhất định và không ảnh hưởng nhiều đến các khu vực khác.
b. Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn, lâu dài và có mối quan hệ
chặt chẽ với thị trường vốn
BĐS là sản phẩm có giá trị cao vì chi phí đắt đỏ của đất đai và xây dựng. Hoạt động đầu tư vào BĐS phải trải qua nhiều giai đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng đến tiêu thụ, hoàn thành các thủ tục pháp lý…Việc thay đổi chức năng và đặc tính một sản phẩm BĐS là rất khó khăn,
từ đó dẫn đến những thách thức trong việc chuyển hướng đầu tư và hướng khai thác của công trình BĐS đó. Hơn nữa, việc mua bán các loại hàng hóa BĐS thường không được tiến hành một cách đơn giản và nhanh chóng như
các loại hàng hóa khác.
Do đó việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn dồi dào lâu dài và thường có sự tham gia của các ngân hàng hoặc định chế tài chính. Trên thực tế, thị trường BĐS không thể phát triển mạnh và bền vững khi không có một thị trường vốn đầu tư lành mạnh và ổn định đi kèm.
c. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
của pháp luật và chính sách.
BĐS có vai trò quan trong tại mỗi quốc gia do bản chất là mọt sản phẩm có giá trị cao. Các hoạt động liên quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình và duy trì sự ổn định và khác thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. Mặt khác thị
trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của luật pháp, sự quản lý của nhà nước do BĐS gắn liền với đất đai mà tính chất của đất đai là thuộc về sở hữu của toàn xã hội.
Ngoài ra, giá trị của một dự án BĐS không chỉ chịu tác động bởi những
đặc điểm riêng của nó mà còn bởi các hoạt động kinh tế và xã hội liên quan cũng các BĐS khác gần đó. Sự xuất hiện hoặc cải thiện của BĐS này sẽ tạo
điều kiện cho sự xuất hiện (hay biến mất) và sự gia tăng (hoặc suy giảm) giá trị cũng như giá trị sử dụng của những BĐS khác.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 thực hiện hệ thống hóa được cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt
động của công ty, bên cạnh đó cũng trình bày các chỉ tiêu dùng để phân tích hiệu quả hoạt động của công ty và lý luận chung về ngành BĐS. Trong chương này còn nêu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của công ty, các tài liệu phục vụ cho công tác phân tích và các phương pháp thường
được sử dụng trong phân tích. Trên cơ sở những nội dung này tiến hành thu thập số liệu của các công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam để phục vụ cho việc phân tích hiệu quả hoạt động ở chương sau.
CHƯƠNG 2
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
VIỆT NAM