8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1.1 Tình hình hoạt động ngành BĐS giai đoạn hiện nay
a. Tình hình kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2010 – 2013
Tính đến thời điểm nghiên cứu, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua ba lần lập đỉnh và ba lần đáy. Cơn sốt gần nhất của thị trường được ghi nhận trong giai đoạn năm 2007 và năm 2008. Qua cơn sốt, FDI vào lĩnh vực BĐS liên tục sụt giảm và thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn với lượng giao dịch thấp, hàng tồn kho cao và những khoản nợ xấu chưa được giải quyết.
Giai đoạn đề tài thực hiện nghiên cứu 2010 – 2013 nằm trong khoảng thời gian thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua khó khăn ở tất cả các phân khúc chính, bao gồm căn hộ để bán, nhà phố/biệt thự, văn phòng và mặt bằng bán lẻ. Trong đó, phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự gặp nhiều khó khăn còn phân khúc văn phòng và bán lẻ chịu ảnh hưởng ít hơn. Các báo cáo được thực hiện bởi các công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn chuyên nghiệp đã cho thấy một thực trạng dư thừa nguồn cung trầm trọng và sụt giảm giá cả
trên toàn thị trường.
Năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam khá trầm lắng, mặc dù ở một số
khu vực xuất hiện những đợt sốt giá đất cục bộ nhất là ở Hà Nội.
Trong năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cũng với việc leo dốc của tỷ giá USD/VND đã buộc chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 về biện
pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị giới hạn ở mức 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16%. Các biện pháp này càng làm cho thị
trường BĐS ngày một đình trệ, xua tan kì vọng của các nhà đầu tư BĐS. Với tình hình lạm phát tăng cao, lãi suất cho vay ở mức rất cao khiến các công ty BĐS rơi vào tình trạng thiếu vốn.
Năm 2012 chứng kiến nhiều công ty phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo thống kê của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), trong những năm trước có khoảng 5.000 đến 7.000 công ty phá sản, thấp hơn khoảng 8 lần so với con số năm 2012. Trong năm 2012, các công ty BĐS đã cạnh tranh khốc liệt. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới đóng cửa, trong khi các chủ đầu tư tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án. Thị trường BĐS chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn và chuyển nhượng.
Năm 2013, thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho cao, và nợ xấu chưa được giải quyết. Về giá cả, một số nghiên cứu cho thấy giá đã giảm từ 15% đến 30%, thậm chí 50%, trong khi các nguồn khác ghi nhận giá không đổi, đặc biệt tại Hà Nội. Tuy nhiên nhìn chung không có sự cải thiện về giá. Trong tình hình này, chính phủ đã ban hành hàng loạt các biện pháp thúc đẩy thị trường. Cụ thể, công ty Quản lý và Khai thác tài sản Việt Nam (VAMC) đã được thành lập để mua và theo dõi các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng; gói 30 nghìn tỷ được ban hành theo Nghị quyết số 2 của chính phủ nhằm khuyến khích thị trường nhà ở
giá rẻ và nhà ở xã hội, quỹ tín thác đầu tư BĐS cũng được giới thiệu.
Các dữ liệu nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam thường được tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và tp. Hồ Chí Minh. Bởi vì các công ty BĐS tập trung hoạt động và phát triển dự án tại hai thành phố này thường
được đánh giá cao hơn các đơn vị hoạt động ở các tỉnh và thành phố khác. Do
đó đề tài sẽ tiến hành phân tích tình hình kinh doanh ở một số phân khúc của thị trường BĐS ở hai thị trường chính là tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Thị trường nhà ở
Chỉ số giá nhà ở được tính toán theo Savills tại tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội được thể hiện qua hai biểu đồ 2.1 và 2.2
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills
Biểu đồ 2.1: Chỉ số nhà ở theo quý của tp. Hồ Chí Minh
Dựa vào biểu đồ ta thấy giá nhà ở tại tp. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm trong giai đoạn 2010 – 2013. Đến cuối quý 4 năm 2013, giá nhà ở đã giảm hơn 10% so với quý 1 năm 2009. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm đáng kể. Nếu mức hấp thụ ở năm 2009 ở mức 45% thì đến cuối năm 2013 chỉ còn mức 10%. Trong giai đoạn 2010 – 2013, có thời điểm mức hấp thụ xuống còn 5%. Như vậy sức cầu của thị trường trong giai đoạn này là khá thấp.
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills
Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá nhà ở theo quý của Hà Nội
Giá nhà ở tại Hà Nội bắt đầu giảm từ quý 1 năm 2011 và giảm liên tục
đến 2013. Mức giá cuối năm 2013 trở về bằng với mức giá đầu năm 2009 và
đã giảm gần 28% so với đầu năm 2011. Thêm vào vào đó tỷ lệ hàng tồn kho bắt đầu tăng mạnh từ cuối năm 2010 và duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2010 – 2013
Phân khúc văn phòng cho thuê
Phân khúc văn phòng cho thuê cũng là một phân khúc quan trọng trong thị trường BĐS. Giá cho thuê trung bình ở thị trường tp. Hồ Chí Minh tương
đối cao hơn so với Hà Nội.Trong giai đoạn 2010 – 2013 giá thuê văn phòng ở
cả hai thị trường Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều có xu hướng giảm. Nguyên nhân của sự giảm sút một mặt do ảnh hưởng từ những khó khăn của nền kinh tế, bên cạnh đó là sự gia tăng nguồn cung cho thuê. Công suất cho thuê giảm
đáng kể trong năm 2011 và 2012, tuy nhiên đến năm 2013 đã có sự phục hồi nhẹ. Đến cuối quý 4 năm 2013, tại thị trường tp. Hồ Chí Minh công suất cho thuê đạt được 89%, cao nhất trong 4 năm qua.
Nguồn: Jones Lang LaSalle
Biểu đồ 2.3: Giá thuê căn hộ trung bình tại tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội Phân khúc thị trường bán lẻ
Nhu cầu tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến phân khúc cho thuê mặt bằng bán lẻ. Qua biểu đồ 2.3 nhận thấy giá chào thuê mặt bằng bán lẻ giảm trong giai đoạn 2010 – 2013, riêng thị trường tại tp. Hồ Chí Minh có sự giảm sút mạnh. Trong giai đoạn nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, công suất cho thuê cũng liên tục giảm và công suất ở thị trường tp. Hồ Chí Minh giảm nhiều hơn so với Hà Nội.
Biểu đồ 2.4: Tình hình thị trường bán lẻ tại tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội
b. Triển vọng phát triển của thị trường BĐS
Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS tuy có tín hiệu phục hồi nhưng chưa có chuyển biến lớn. Các yếu tố rủi ro như hàng tồn kho, nợ xấu BĐS vẫn chưa
được giải quyết. Giá của một số loại hình BĐS còn khá cao so với mức thu nhập của người dân.
Trong ngắn hạn, động lực chính tác động đến thị trường BĐS Việt Nam là hiệu quả của các giải pháp như: hoạt động của VAMC trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, gói hỗ trợ 3.000 tỷ đồng của Chính phủ cho mua nhà ở xã hội, các thương vụ M&A trong tìm kiếm nguồn vốn mới, hoạt động của quỹ tín thác BĐS và một số chính sách pháp luật mới ban hành như cho phép chủ đầu tư bán đất sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, nới lỏng điều kiện sở hữu của người nước ngoài trong việc mua nhà và đất.
Sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tiến trình phục hồi của nền kinh tế. Nói cách khác tăng trưởng kinh tế là động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS.
Trong dài hạn, những yếu tố tác động tích cực đến sự phát triển của thị
trường BĐS Việt Nam bao gồm:
Nền kinh tế đang dần lấy lại sự ổn định và tăng trưởng dẫn đến nhiều tác
động lên thị trường BĐS. Những nỗ lực của Chính phủ trong thời gian qua đã dẫn đến những tác động tích cực như lạm phát tiếp tục ở mức thấp và lãi suất giảm. Khi niềm tin vào nền kinh tế phục hồi, nhu cầu nhà ở sẽ tăng song song với nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, sự phục hồi kinh tế phụ thuộc nhiều vào quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng, một điều kiện cần để thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS.
Việc ký kết đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP được kỳ vọng sẽ hỗ trợ
nền kinh tế tăng trưởng và gia tăng dòng vốn FDI vào Việt nam từ đó dẫn đến tăng trưởng nhu cầu về văn phòng cũng như nhà máy.
Tốc độ đô thị hóa cũng như tăng trưởng dân số tại các thành phố lớn
đang ngày một tăng. Theo dữ liệu được cung cấp bởi Bộ Xây dựng trong năm 2013 tỷ lệ đô thị hóa đã đạt 33,47%, con số này ước tính lần lượt đạt 38% và
40% vào năm 2015 và năm 2020. Dân số tại các thành phố lớn của Việt Nam
đang tiếp tục gia tăng dẫn đến sự gia tăng nhu cầu nhà ở. Tổ chức Business Monitor International (BMI) dự báo dân số Việt Nam sẽ đạt 92 triệu đến năm 2015, trong đó khoảng 33 triệu người trong nhóm 20 – 39 tuổi. Đây là nhóm tuổi có nhu cầu nhà ở lớn nhất.