thu hồi đất đang phải gánh chịu.
- Điều kiện để được tái định cư
Khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường, hỗ trợ, người sử dụng đất còn được TĐC. Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 83, LuậtĐất đai năm 2013, việc hỗ trợ tái định cư được đề ra trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở. Như vậy, người bị thu hồi đất không thể tiếp tục sinh sống tại nơi ở cũ (do không còn đất hoặc do diện tích đất còn lại không đủ để sinh sống theo quy định của pháp luật) và có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình là hợp pháp thì khi thu hồi, Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, nếu số tiền mà Nhà nước bồi thường không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì sẽ được Nhà nước hỗ trợ bằng khoản tiền chênh lệch còn thiếu.
1.3.5. Các trường hợp được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất
1.3.5.1.Bồi thường, hỗ trợ về đất
* Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
- Bồi thường,hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Thứ hai, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2014 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức đất nông nghiệp.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức do nhận chuyển quyền SDĐ trước ngày 01/7/2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.
-Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không phải là đất ở Đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) là đất chuyên dùng sử dụng chủ yếu vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng nơi sản xuất – kinh doanh…của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc thu hồi loại đất này, người có đất được bồi thường về đất. Trước đây, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 chỉ quy định việc đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng nói chung và cũng không có đơn giá của loại đất chuyên dùng để tính đền bù thiệt hại. Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 đã bổ sung, điều chỉnh phù hợp với thực tiễn, bao gồm:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi được Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
- Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 quy định riêng việc đền bù đất ở thuộc đô thị và đất ở thuộc nông thôn. Để phù hợp với tình hình hiện tại và tạo ra một cơ chế bồi thường thống nhất giữa 2 loại đất này, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đã quy định chung việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 đã cụ thể hơn: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế địa phương.
Tại Điều 6, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất nếu không còn nơi ở nào khác thì được UBND cấp có thẩm quyền xem xét, giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới [11].
Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Mặt khác, pháp luật còn đề cập đến việc bồi thường đất ở đối với những người đang đồng QSDĐ, cụ thể: Trong trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu có đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình tiêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở TĐC cho từng hộ gia đình.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể, chi tiết hơn về những trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo lợi ích tối đa cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi, hạn chế tối đa những ảnh hưởng đến đời sống và các hoạt động sản xuất của họ.
* Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức
Hiện nay theo quy định của pháp luật, Nhà nước không chỉ bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân mà còn bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở của tổ chức, doanh nghiệp liên doanh khi Nhà nước thu hồi đất.
- Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Các trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất gồm:
Thứ nhất, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ hai, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất [28]
- Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp
Thứ nhất, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa.
Thứ ba, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013
Thứ tư, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 Luật Đất đai năm 2013
Thứ năm, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định cụ thể về trường hợp bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng tại Khoản 5, Điều 81, Luật Đất đai năm 2013.
- Những trường hợp được bồi thường khác:
Nhằm hạn chế tối đa khiếu kiện của người dân, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có những bổ sung nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nước, góp phần giải quyết các tranh chấp, bao gồm:
Một là, bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ
Hai là, bồi thường, hỗ trợ về đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ba là, bồi thường, hỗ trợ về đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bốn là, bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Năm là, bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Sáu là, bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
Bảy là, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp do cán bộ, công chức, viên chức đang sử dụng trên đất.
1.3.5.2. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
- Bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình xây dựng trên đất
Theo quy định tại Điều 89, Luật Đất đai năm 2013 thì nhà, công trình xây dựng trên đất bao gồm: nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân và nhà, công trình xây dựng khác.
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác: Mức bồi thường nhà, công trình = giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
- Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả
Theo quy định tại Điều 18, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến việc mồ mả phải di chuyển [11]
Tóm lại, việc quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn áp dụng, có thể thấy rằng, so với Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 trước đây, các quy định hiện hành về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã đầy đủ, chi tiết và phù hợp hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Đồng thời, pháp luật cũng có những quy định cụ thể hơn, bên cạnh việc đưa ra các nguyên tắc chung đối với việc bồi thường về tài sản, Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 đã quy định rõ ràng điều kiện cụ thể để được bồi thường, xử lý các trường hợp bồi thường đặc biệt nhằm giải quyết hợp lý mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.
1.3.5.3. Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Một điểm mới đáng ghi nhận ở pháp luật đất đai mới là đã có những quy định cụ thể về việc hỗ trợ tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Tại Điều 22, Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014: Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường