điểm và trả tiền bồi thường trên thực tế
Giá đất là vấn đề nhạy cảm và phức tạp vì nó liên quan đến lợi ích kinh tế của tất cả các thành viên trong xã hội và tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước. Không chỉ vậy, giá đất giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Song thực tế đã chứng minh, ở nước ta hiện nay đang tồn tại song song hai loại giá đất đó là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nếu giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường “sát” được với nhau và phản ánh đúng giá trị thực của thửa đất là điều rất tốt cho nền kinh tế, cho quản lý tài chính về đất đai của Nhà nước nói chung và cho quá
trình thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng. Tuy nhiên, giá đất của Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50-70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Bên cạnh đó, trường hợp xác định lại giá đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán.
Pháp luật hiện hành quy định thời điểm người dân được nhận bồi thường theo phương án do cơ quan Nhà nước phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy từ lúc có quyết định thu hồi đất khi đến cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường, thường rất cách xa nhau, thậm chí có những dự án cách đến vài năm. Trong khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi có nhiều biến động, giá đất tăng lên vì vậy người dân luôn chịu thiệt thòi. Do vậy, quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất được xác định tại thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế. Nhằm khắc phục tình trạng trên, tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại trong việc thực thi các quy định về giá đất, nhất là trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, theo tôi cần có một số biện pháp sau đây:
Một là, để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Mà theo đó, khung giá đất không cần thiết được luật hóa. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn và đồng thời làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất cụ thể...Có như vậy mới khắc phục được tình trạng tham nhũng từ đất đai và tình trạng khiếu kiện về đất đai tồn tại dai dẳng từ nhiều năm qua.
Hai là, bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất cao với tầm nhìn dài hạn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và lĩnh vực quốc phòng- an ninh, từ đó Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất "sạch" để đấu giá. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất…
Ba là, tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định. Hiện nay, Chính phủ đã quy định năm phương pháp định giá đất như đã đề cập ở phần trên, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia về định giá đã quy định thêm hai phương pháp định giá nữa là phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. Trên thực tế, phương pháp thu nhập đang được áp dụng để định giá đối với đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được xác định rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư hoặc tại những khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp. Chính phủ đã quy định thêm phần hỗ trợ (lớn hơn phần được bồi thường) đối với nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhưng nhiều người bị thu hồi đất nông nghiệp vẫn chưa hài lòng. Mặt khác, trên thực tế đang có nhiều phương pháp định giá mới (dưới dạng cải tiến các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó có thể được áp dụng vào thực tế. Ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho phù hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực
Như vậy, giải pháp đưa ra là giao cho Hiệp hội định giá quy định về tiêu chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá. Hiện nay, Việt Nam chưa quen với cơ chế giao cho các hiệp hội nghề nghiệp có thẩm quyền quyết định về
tiêu chuẩn nghề nghiệp, các thẩm quyền này vẫn giao cho cơ quan hành chính của Nhà nước vì cho rằng các hiệp hội nghề nghiệp không đủ năng lực. Cách tư duy này cần được đổi mới cho phù hợp với cách quản lý phổ cập hiện nay trên thế giới.
Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất. Hiện nay ở Việt Nam, dịch vụ định giá đất đai và bất động sản do các trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá thực hiện. Các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá khi có đủ số lượng định giá viên được cấp phép hành nghề (theo quy định của Bộ Tài chính là ba định giá viên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là hai định giá viên).
Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất là UBND cấp tỉnh, kể cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế không tạo được tính hợp lý, trung lập và công bằng trong định giá đất. Các cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là nghiêng về quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Trên cơ sở kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng để quyết định giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động sản. Điều quan trọng là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định giá viên có cấp hạng cao.
Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất.
Việc lựa chọn tổ chức nào cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai và dựa trên cơ sở của sự đồng thuận giữa các bên có liên quan. Toàn bộ hồ sơ được gửi cho Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh để quyết định. Điều tiết giá đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển của từng giai đoạn là nhiệm vụ của bộ máy quản lý. Cho đến nay, công cụ được sử dụng là điều chỉnh quan hệ cung - cầu về đất thông qua quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh các sắc thuế có liên quan đến đất đai nhằm điều tiết lợi ích. Kinh nghiệm ở nhiều nước khác cho thấy “thuế cao thì giá đất thấp mà thuế thấp thì giá đất cao”
Ngoài ra, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thương mại) trong khi đó người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Nhưng sau khi quy hoạch và xây dựng, mỗi m2
đất lúc này đã có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu. Do vậy, xảy ra tình trạng giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích SDĐ nông nghiệp lại quá cao. Để khắc phục tình trạng này, nên có thêm quy định về việc hỗ trợ một tỷ lệ hỗ trợ nhất định nhằm khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp. Khoản hỗ trợ này sẽ được trích từ phần chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
3.2.4. Xây dựng khung giá đất cho phù hợp với thực tế, sát giá thị trường
Một trong những nguyên tắc quan trọng nhất được Luật Đất đai năm 2003 thừa nhận trong quá trình xác nhận giá đất là nguyên tắc giá đất phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn lại chứng minh, giá đất do Nhà nước quy định lại chưa bao giờ sát với giá thị trường. Để khắc phục điều này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định lại là: Giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Xây dựng bảng giá các loại đất phù hợp với giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù, GPMB, hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước. Bởi trên thực tế, các tranh chấp phát sinh trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chủ yếu do giá đất để tính bồi thường thấp hoặc chưa hợp lý so với giá đất thị trường ở vào thời điểm hiện tại. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:
- Khung giá đất theo quy định của Chính phủ cần tạo ra mặt bằng thống nhất về cơ chế thực hiện việc xác định giá đất giữa các địa phương, đặc biệt đối với các khu vực đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố; tránh tình trạng mỗi địa phương lại xác định một loại giá đất khác nhau đối với khu vực này, tạo ra sự so sánh trong người dân, là cơ sở cho mâu thuẫn, bất bình và khiếu kiện.
- Về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất: Cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách giá tính thuế và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường, GPMB thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.
- Bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hướng ngày càng phù hợp với giá thị trường; Chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện. Nhà nước chỉ giữ vai trò là người quản lý công tác định giá đất. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định căn bản về và chưa được áp dụng sâu rộng trong thực tế, vì vậy chưa mang lại hiệu quả cao trong quá trình hoạt động.
- Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi Nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh.
- Xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất. Hiện nay Luật Đất đai năm 2013 đã có đề cập đến các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất. Để hoàn thiện hơn nữa, pháp luật cần bổ sung các quy định liên quan để nguyên tắc hoạt động dịch vụ định giá đất, giá trị pháp lý của chứng thư định giá, phương thức quản lý hoạt động định giá đất.