1.2.4.1.Ban hành văn bản, xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện chính sách
Đây là bƣớc cần thiết và rất quan trọng vì tổ chức thực thi chính sách là quá trình phức tạp, diễn ra trong một thời gian dài, vì thế chúng cần đƣợc lập kế hoạch, chƣơng trình để các cơ quan Nhà nƣớc triển khai thực hiện chính sách một cách chủ động hoàn toàn.
Kế hoạch triển khai thực thi chính sách nhà ở xã hội đƣợc xây dựng trƣớc khi đƣa chính sách vào cuộc sống. Các cơ quan triển khai thực thi chính sách từtrung ƣơng đến địa phƣơng đều phải xây dựng kế hoạch, chƣơng trình thực hiện.
+ Kế hoạch về tổ chức, điều hành nhƣ hệ thống các cơ quan tham gia,đội ngũ nhân sự, cơ chế thực thi.
+ Kế hoạch cung cấp nguồn vật lực nhƣ tài chính, trang thiết bị. + Kế hoạch thời gian triển khai thực hiện.
+ Kế hoạch kiểm tra, đôn đốc thực thi chính sách.
+ Dự kiến về quy chế, nội dung về tổ chức và điều hành thực thi chính sách.
1.2.4.2 .Phổ biến, tuyên truyền chính sách
Đây là công đoạn tiếp theo sau khi chính sách đã đƣợc thông qua. Nó cũng cần thiết vì giúp cho nhândân, các cấp chính quyền hiểu đƣợc về chính sách và giúp cho chính sách đƣợc triển khai thuận lợi và có hiệu quả. Để làm đƣợc việc tuyên truyền này thì chúng ta cần đƣợc đầu tƣ về trình độ chuyên môn, phẩm chất chính trị, trang thiết bị kỹ thuật…Việc tuyên truyền này cần phải thực hiện thƣờng xuyên liên tục, ngay cả khi chính sách đang đƣợc thực thivà với mọi đối tƣợng và trong khi tuyên truyền phải sử dụng nhiều hình thức nhƣ tiếp xúc trực tiếp, gián tiếp trao đổi…
1.2.4.3.Phân công, phối hợp thực hiện chính sách.
Một chính sáchthƣờng đƣợc thực thi trên một địa bàn rộng lớn và nhiều tổ chức tham gia do đó phải có sự phối hợp, phân công hợp lý để hoàn thành tốt nhiệm vụ. Mặtkhác các hoạt động thực thi mục tiêu là hết sức đa dạng, phức tạp chúng đan xen, thúc đẩy lẫn nhau, bởi vậy nên cần phối hợp giữa các cấp,ngành để triển khai chính sách. Nếu hoạt động này diễn ra theo tiến trình thực hiện chính sách một cách chủ động, khoa học, sáng tạo thì sẽ
có hiệu quả cao và duy trì ổn định.
1.2.4.4. Tổ chức thực hiện chính sách
Việc tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội là bƣớc quan trọng đểđƣa chính sách vào đời sống. Nội dung thực hiện chính sách nhà ở xã hộigồm:Chính sách quy hoạch, chính sách tài chính, chính sách thu hút đầu tƣ và chính sách hỗ trợ ngƣời dân tiếp cận.
* Chính sách quy hoạch
Chính sách này bao gồm việc xác định quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội, quy hoạch quỹ nhà ở xã hội.
- Đối với việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội:theo Điều 45 Luật Nhà ở và
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng dựa trên nhu cầu thuê, thuê mua thực tế của các đối tƣợng đang sinh sống trên địa bàn của từng địa phƣơng và phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội cũng nhƣ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của cả nƣớc và của địa phƣơng đó. Điều này có nghĩa là các thành phần kinh tế cũng đƣợc phép tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính quyền địa phƣơng các cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở nhƣ:
+ Các địa phƣơng phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xã hội để bảo đảm sự gắn kết với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thƣơng mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa phƣơng mình, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn
vốn đầu tƣ phù hợp theo quy định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội.
+ Các địa phƣơng đƣợc phép quyết định lựa chọn chủ đầu tƣ, phê duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phƣơng trong từng giai đoạn.
- Về quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội: Quỹ đất này sẽ đƣợc
UBND cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cƣ nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa phƣơng mình.
Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phƣơng, UBND cấp tỉnh đƣợc xem xét, quyết định việc dành một phần diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên đã đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội nhƣng trong mọi trƣờng hợp đều không vƣợt quá 20% diện tích đất ở của dự án.
* Chính sách tài chính
Bao gồm quy định về nguồn vốn, giá nhà ở xã hội và chính sách thuế. - Với ý nghĩa là một chính sách an sinh xã hội, Nhà nƣớc ta đã xây dựng chính sách trích một phần nguồn ngân sách trung ƣơng để hỗ trợ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phƣơng. Cụ thể cơ cấu vốn nhƣ sau:
+ Nguồn chi dành cho đầu tƣ phát triển theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nƣớc.
+ Trái phiếu chính phủ để đầu tƣ xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
+ Vốn vay ƣu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế nhƣ: ADB, ODA, WB. + Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế.
+ Tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc. + Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn vốn địa phƣơng trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội đƣợc coi là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội.Nguồn vốn này không giống nhau giữa các địa phƣơng, tùy vào khả năng của từng địa phƣơng mà có cơ cấu vốn hợp lý. Trong đó có thể có các nguồn vốn nhƣ:
+ Tiền thu từ việc thu thuế trên địa bàn đƣợc ngân sách trung ƣơng cho phép chi đầu tƣ phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.
+ Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc trên địa bàn.
+ Tiền đƣợc trích từ nguồn thu trong hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án nhà ở thƣơng mại trên địa bàn. Theo quy định, số tiền này trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn. Mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
+ Tiền bán nhà, xƣởng thuộc sở hữu Nhà nƣớc dôi dƣ hoặc sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn.
+ Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế dành cho cho địa phƣơng. +Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc cho việc phát triển của địa phƣơng.
+Tiền các địa phƣơng tự huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Việc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ đƣợc căn cứ vào tình hình thực tế của các địa phƣơng, mỗi địa phƣơng sẽ xem xét, quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở của địa phƣơng mình trên cơ sở các nguồn huy động theo quy định và ban hành quy chế quản lý quỹ này theo những nguyên tắc:
+ Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính nhà nƣớc hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận.
+ Quỹ phát triển nhà ở trực thuộc UBND cấp tỉnh, có tƣ cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, đƣợc mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nƣớc và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
+ Quỹ phát triển nhà ở đƣợc quản lý, điều hành và tổ chức hoạt động theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ do UBND cấp tỉnh ban hành và các quy định có liên quan của pháp luật.
+ Quỹ phát triển nhà ở đƣợc miễn giảm các loại thuế theo quy định của Nhà nƣớc.
+ Quỹ phát triển nhà ở của địa phƣơng đƣợc sử dụng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nƣớc trên phạm vi địa bàn của địa phƣơng đó.
- Đối với khung giá thuê, mua nhà ở xã hội: Điều 27 Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành luật nhà ở thì giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội đƣợc xác định theo các nguyên tắc:
+ Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội.
+ Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ƣu đãi về thuế theo những hƣớng dẫn đã ban hành của Bộ Tài chính.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn do UBND tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:
+ Khung giá cho thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn.
+ Khung giá thuê mua nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà chung cƣ. + Khung giá thuê mua nhà ở xã hội.
+ Khung giá thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ đƣợc các địa phƣơng xem xét, điều chỉnh 5 năm một lần cho phù hợp. Khoản chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này đƣợc trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tƣ phải nộp ngân sách nhà nƣớc theo quy định, nếu khoản chi phí đó lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tƣ phải nộp thì khoản chênh lệch đó sẽ đƣợc hoàn trả từ vốn ngân sách nhà nƣớc ngay sau khi chủ đầu tƣ bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan đƣợc UBND cấp tỉnh chỉ định.
Đối với trƣờng hợp đất đƣợc giao, hoặc thuê để thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì chủ đầu tƣ của dự án sẽ đƣợc miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đó.
Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi đƣợc giao đất đối với phần diện tích đƣợc Nhà nƣớc giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Việc hỗ trợ về đất nhƣ vậy sẽ khuyến khích các nhà đầu tƣ tham gia vào lĩnh vực vốn đƣợc coi là ít lợi nhuận này đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng về tài chính cho các nhà đầu tƣ, qua đó cũng góp phần giảm bớt giá thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với các đối tƣợng thu nhập thấp.
- Về chính sách Thuế: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã đƣợc thông qua tháng 6/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2014. Cụ thể, trƣờng hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội đƣợc ký từ ngày 1/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày
1/7/2013 đối với hợp đồng ký trƣớc ngày 1/7/2013.
Trƣờng hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng (kể cả trƣờng hợp thu tiền trƣớc cho nhiều kỳ) kể từ ngày 1/7/2013. Trƣờng hợp doanh nghiệp chƣa nhận đƣợc tiền thuê nhà kế từ ngày 1/7/2013 thì áp dụng theo thời điểm xuất hóa đơn.
Đối với thu nhập của doanh nghiệp từ đầu tƣ , kinh doanh nhà ở xã hội đƣợc áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với phần thu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 1/7/2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội.
* Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội
Hỗ trợ ngƣời dân tiếp cận với nhà ở xã hội là một nội dung quan trọng của chính sách phát triểnnhà ở xã hội. Những đối tƣợng đƣợc ƣu tiên mua nhà thƣờng là những đối tƣợng khó khăn về tài chính, bởi vậy Nhà nƣớc ta cũng đƣa ra chủ trƣơng hỗ trợ nhóm đối tƣợng này tiếp cận với các dự án nhà ở xã hội thông qua hình thức hỗ trợ vay vốn tín dụng và quy định về thủ tục hành chính khi thuê mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, Nghị quyết 02/CP-QĐ của chính phủ đã giao ngân hàng Nhà nƣớc dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thƣơng mại của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang vay với lãi suất ƣu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2
, giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2. Bởi vậy, khi đƣa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thì mục tiêu chính của gói này là nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm ngƣời có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở. Đây chính là đối tƣợng có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Nghị định này cũng quy định các đối tƣợng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đƣợc vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thƣơng mại và định chế tài chính đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội từ các nguồn vốn theo quy định với lãi suất ƣu đãi thấp hơn lãi suất thị trƣờng, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. 5 ngân hàng tham gia hỗ trợ cho vay vốn bao gồm: ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, ngân hàng thƣơng mại cổ phần đầu tƣ và phát triển Việt Nam, ngân hàng thƣơng mại cổ phần Công thƣơng Việt Nam, ngân hàng thƣơng mại cổ phần Ngoại thƣơng Việt Nam, ngân hàng thƣơng mại cổ phần Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.
Ngoài ra, chính các chính sách ƣu đãi cho chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội cũng nhằm mục đích hạ giá thành sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu cùng nhƣ khả năng về tài chính của ngƣời có thu nhập thấp.
1.2.4.5. Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chính sách.
Bất cứ chính sách nào khi triển khai thì cũng phải kiểm tra, đôn đốc để đảm bảo các chính sách này đƣợc thực hiện đúng và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực. Các cơ quan nhà nƣớc thực hiện việc kiểm tra này nếu tiến hành thƣờng xuyên thì giúp nhà quản lý nắm vững đƣợc tình hình thực thi chính sách từ đó có những kết luận chính xác về chính sách. Công tác kiểm tra này cũng giúp cho các đối tƣợng thực thi nhận ra những hạn chế của mình để điều chỉnh bổsung, hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả của chính sách.