2.3.1. Ưu điểm
Thứ nhất, Chính sách thể hiện sự quan tâm của các cấp ủy Đảng và
Nhà nƣớc ta về phát triển nhà ở xã hội, đã giúp nhiều ngƣời có khó khăn về nhà ởđể họ có điều kiện ổn định cuộc sống, góp phần giải quyết nhiều vấn đề an sinh xã hội của đất nƣớc trong giai đoạn hiện nay. Tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội bao gồm nhiều thủ tục và trình tự phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tâm huyết của các cấp chính quyền. Nhận thức đúng đắn vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc thực thi chính sách nhà ở xã hội, những năm qua, các cấp ủy Đảng, chính quyền đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo, phát huy sức mạnh của cả hệ thống chính trị trong việc phối hợp triển
khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội của nhà nƣớc và đạt đƣợc những kết quả tích cực.
Thứ hai, hệ thống chính sách và pháp luật về nhà ở xã hội đƣợc hình
thành tƣơng đối đồng bộ bao gồm: Hiến pháp, Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Nghị định hƣớng dẫn, Chiến lƣợc phát triển nhà ở…Trong các văn bản đều quy định các nội dung về nhà ở xã hội,các văn bản hƣớng dẫn đƣợc bổ sung và thay thế một cách thƣờng xuyên. Sự thay đổi này cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, các nhà quản lý cũng lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có đƣợc những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp .Về cơ bản thành phố đã thực hiện sát các chỉ đạo, quy định về nhà ở xã hội do Trung ƣơng đề ra. Thành phố cũng đã chủ động ban hành các văn bản thực hiện trong đó có nhiều văn bản đi tiên phong để tháo gỡ các vƣớng mắc đang tồn đọng.
Việc Thủ tƣớng phê duyệt Chƣơng trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020 và định hƣớng đến 2030 làm căn cứ triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội đƣợc quy định cụ thể hơn và cũng là động lực thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội trong tƣơng lai. Đến nay, các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng đã đƣợc ban hành tƣơng đối đồng bộ, từ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 do Quốc hội Khóa XI ban hành năm 2005 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành cho đến những sửa đổi, bổ sung mới nhất tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội khóa XIII ban hành, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cùng các Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ ngành có liên quan. Trong những năm qua, nhiều dự án nhà ở xã hội đã đƣợc triển khai thực hiện, tạo điều kiện giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tƣợng có khó khăn về nhà ở nhƣ ngƣời thu nhập thấp tại đô thị,
cán bộ, công chức hƣởng lƣơng từ ngân sách, cán bộ, chiến sỹ trong lực lƣợng vũ trang… đồng thời qua đó cũng góp phần hỗ trợ thị trƣờng, tạo việc làm trong ngành xây dựng.
Thứ ba, việc tuyên truyền, phổ biến chính sách đã đƣợc các cơ quan
chức năng thực hiện thƣờng xuyên trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, ngƣời dân cơ bản đã tiếp cận đƣợc thông tin về các dự án nhà ở xã hội của thành phố.
Thứ tư, việc phân công phối hợp thực hiện chính sách giữa các cơ quan, ban ngành đã đƣợc thành phố chú trọng triển khai thực hiện. Từ việc phân công trách nhiệm cho từng Sở, UBND phƣờng, quận, chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội đến các thủ trƣởng các đơn vị có cán bộ mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc phân công nhiệm nhƣ vậy giúp quá trình tổ chức thực hiện đƣợc diễn ra thuận lợi.
Thứ năm,về việc tổ chức thực hiện các nội dung của chính sách nhà ở
xã hội.
- Việc phân phối quỹ nhà ở xã hội tại Hà Nội những năm qua đã đƣợc thực hiện khẩn trƣơng, tạo lập đƣợc nhiều quỹ nhà ở để giải quyết nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời có thu nhập thấp.Thành phố đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức.
- Thành phố đã nỗ lực triển khai nhiều chính sách kích cầu cho nhà ở xã hội, thu hút chủ đầu tƣ tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội, công khai minh bạch tiến độ các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.
- Thành phố cũng đã tích cực trong việc thu hút đầu tƣ vào nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp, các doanh nghiệp đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đƣợc áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng, ƣu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Quy định mới tạo hành lang cho nhiều dự án bất động sản có cơ hội phát triển nhờ việc chuyển đổi hình thức đầu tƣ các dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở xã hội.
- Thành phố đã có chủ trƣơng tạo điều kiện cho ngƣời dân tiếp cận đƣợc các gói vay tín dụng.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế
2.3.2.1. Hạn chế
Bên cạnh những ƣu điểm trên, công tác tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn có một số hạn chế cần phải đƣợc khắc phục trong thời gian tới. Những hạn chế đó bao gồm:
Thứ nhất,
Các quy định trong lĩnh vực quản lý nhà ở xã hội còn một số nội dung chƣa nhất quán giữa Luật Nhà ở và Nghị định triển khai thi hành Luật, nhƣ sự không thống nhất về phƣơng thức thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội; về giá bán lại nhà ở xã hội hoặc các quy định chƣa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động quản lý nhƣ tiêu chí xác định các đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và phƣơng pháp xác định từng tiêu chí để tránh trƣờng hợp ngƣời chƣa thật bức xúc về nhà ở lại đƣợc thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội; các chế tài nhằm bảo đảm sử dụng nhà đúng đối tƣợng bố trí, hạn chế tình trạng cho ngƣời khác sử dụng dƣới các hình thức nhƣ cho thuê lại, cho mƣợn, cho ở nhờ, ở giữ hộ nhà….
hội, một số cơ quan, ban ngành chƣa chú trọng đến việc phổ biến các chính sách đến ngƣời dân. Cán bộ làm công tác tuyên tuyền năng lực còn thiếu, chƣa nắm bắt đƣợc hết các chủ trƣơng của Đảng, chính sách, quy định của Nhà nƣớc về nhà ở xã hội dẫn đến đôi khi tƣ vấn còn lúng túng, thiếu tính chủ động.
Thứ ba,về việc phân công, phối hợp thực hiện giữa các cơ quan.Các
cấp quản lý thực hiện chính sách nhà ở xã hội chƣa có sự phối hợp chặt chẽ trong khâu tổ chức triển khai thực hiện chính sách.Quy trình thủ tục đƣợc thực hiện rời rạc, thiếu thống nhất. Các cấp quản lý chƣa thực hiện tốt và đúng vai trò của mình dẫn đến chính sách triển khai chƣa đi sâu vào cuộc sống của ngƣời dân, đánh giá chƣa đúng đối tƣợng đủ điều kiện mua nhà, chất lƣợng công trình chƣa đảm bảo, dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao.Thanh kiểm tra không đƣợc diễn ra thuờng xuyên nên không thể có sự đánh giá đúng của việc thực hiện chính sách.Chƣa kêu gọi đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân tham gia thực hiện chính sách.
Thứ tư,về việc tổ chức thực hiện các nội dung của chính sách nhà ở xã
hội
- Về việc phân phối quỹ nhà ở xã hội, thành phố đang gặp khó khăn trong việc xác định đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc và phạm vi đối tƣợng đƣợc phân phối. Hiện nay do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế nên đối tƣợng đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc là những đối tƣợng chính sách, thƣơng binh, gia đình có công với cách mạng.
- Hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn thành phố khi phê duyệt quy hoạch đều dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không đúng mục đích.Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn thì việc số lƣợng dự án triển khai ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hƣởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở
cho các đối tƣợng có nhu cầu về nhà ở xã hội.
- Giá nhà đất ở thành phố Hà Nội còn quá cao so với nhu cầu có khả năng chi trả của đại đa số nhân dân, vì vậy làm cho nhu cầu có nhà ở của ngƣời dân bị hạn chế. Các chính sách về thị trƣờng bất động sản của nhà nƣớc thời gian qua mặc dù nhiều nhƣng chƣa thực sự phát huy hiệu quả mạnh mẽ trên thực tiễn để điều tiết thị trƣờng, giảm giá nhà, đất. Hiện nay thành phố cũng chƣa có một văn bản nào hƣớng dẫn quy định về mức giá nhà ở xã hội, điều này dẫn đến nhiều dự án đƣợc triển khai cùng thời điểm nhƣng giá các dự án lại chênh lệch rất rõ ràng.
- Mặc dù đã có những văn bản cụ thể về việc hỗ trợ tín dụng nhƣng trên thực tế việc tiếp cận nguồn vốn vay với khách hàng cá nhân là rất khó, bởi thủ tục vay chƣa rõ ràng và khó xác minh tài sản đảm bảo cũng nhƣ chứng minh thu nhập của ngƣời vay.
- Về quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án từ thƣơng mại sang nhà ở xã hội phải nhiều khó khăn. Các cơ quan chức năng thiếu sự quản lý, giám sát trong việc điều hành các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các chính sách ƣu đãi chƣa thực sự đến đƣợc với các doanh nghiệp nên chƣa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
- Thủ tục hành chính cho ngƣời mua nhà còn rƣờm rà, từ việc xác nhận đối tƣợng mua nhà, xác nhận hiện trạng nhà ở đến việc xác nhận là đối tƣợng thu nhập thấp. Không ít ngƣời nằm trong diện đƣợc vay mua nhà ở xã hội đã chán nản bỏ cuộc vì thủ tục hành chính để mua đƣợc một căn nhà ở xã hội quá phức tạp.
Thứ năm, về việc đôn đốc, kiểm tra thực hiện chính sách.Việc tuân
thủ pháp luật của một số chủ đầu tƣ vẫn còn hạn chế. Một số quy định từ việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho ngƣời dân khi mua nhà ở xã hội đã gây nên tình trạng buông lỏng việc thẩm định hồ sơ. Hoạt động kiểm tra,
giám sát chƣathƣờng xuyên,chƣa kịp thời phát hiện những vƣớng mắc để có những điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
2.3.2.2. Nguyên nhân của hạn chế
Thứ nhất, Các văn bản pháp luật và thể chế chính sách thiếu đồng bộ
dẫn đến khó khăn, cản trở công tác thực hiện chính sách nhà ở xã hội.Theo quy định của Hà Nội, trong quá trình lập quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội, không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực nông thôn.Tuy nhiên, theo quy định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.Chính quy định không thống nhất này giữa Chính phủ và UBND thành phố đã khiến hầu hết các dự án ngó lơ quy định của thành phố Hà Nội.Điều này đã khiến nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội thiếu hút so với nhu cầu của ngƣời dân.
Nhà ở là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế cần có sự tham gia của cả cộng đồng và cần có nguồn lực tài chính dồi dào trong khi đó các cơ chế, chính sách đƣợc ban hành chƣa có sự nghiên cứu, phân tích toàn diện; hệ thống thông tin số liệu lại thiếu độ tin cậy và chƣa kịp thời; biện pháp, giải pháp thực thi thiếu tính tổng hợp… do đó, một số chính sách đƣợc ban hành nhƣng thiếu đồng bộ, thiếu tính đột phá, không hợp lý, thiếu tính khả thi nhƣng không đƣợc điều chỉnh bổ sung kịp thờiđã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.
hành chính để hạn chế các phiền hà, khó khăn cho ngƣời dân, doanh nghiệpnhƣng nhìn chung vẫn chƣa tạo chuyển biến mạnh trên lĩnh vực nhà ở xã hội, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu của thực tiễn. Trong bộ máy nhà nƣớc vẫn còn tƣ duy và cách quản lý theo mệnh lệnh, quan liêu; có nơicòn buông lỏng hoạt động quản lý về nhà nƣớc, việc hoạch định chính sách, chiến lƣợc, xây dựng quy hoạch, kế hoạch, ban hành quy chế, quy phạm; giám sát thực hiện; xử lý vi phạmchƣa đƣợc kịp thời.
Lĩnh vực nhà ở xã hội còn chịu sự quản lý của nhiều cơ quan nhà nƣớc khác nhau nhƣ Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Kế hoạch và Đầ ở Tƣ pháp, UBND các quận – huyện... nhƣng giữa các cơ quan này vẫn chƣa có sự
ặt chẽ, chƣa phân định rõ chức năng của từng cơ quan đối với từng vấn đề liên quan đến nhà ở (nhƣ quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đai trong dự án, quản lý hoạt động đầu tƣ với quản lý hoạt động xây dựng…)
Thứ hai, về nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.
* Về tài chính:
Đa phần các dự án nhà ở xã hội hiện nay đƣợc đầu tƣ bởi ngân sách nhà nƣớc song nguồn vốn này tại trung ƣơng và địa phƣơng bị giới hạn. Nói cách khác, sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tƣ dành cho nhà ở xã hội cũng dẫn đến những hạn chế trên.Việc sử dụng nguồn vốn vay này cũng là một khó khăn khi các dự án bất động sản nói chung đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Đối với dự án nhà ở xã hội, các chủ đầu tƣ phải đƣa ra nhiều giải pháp, phƣơng án để cắt giảm các chi phí nhằm giảm giá bán, do đó để đảm bảo tính khả thi, các chủ đầu tƣ rất hạn chế khi tiếp cận và sử dụng nguồn vốn này.
mua nhà là những ngƣời có thu nhập thấp, điều kiện kinh tế khó khăn. Trong khi đó, để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt của hộ gia đình và đa số đƣợc các hộ lựa chọn thƣờng có diện tích từ 55đến70m2 (có giá từ 700 - 950 triệu đồng), đây là số tiền khá lớn do đó việc huy động vốn trong quá trình thực hiện cũng không nhƣ mong đợi.
Về lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng Nhà ở xã hội: theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, ngƣời mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đƣợc hỗ trợ về mức lãi suất (5%) theo gói 30.000 tỷ đồng. Nhƣng hiện nay gói hỗ trợ này đã hết hiệu lực và doanh nghiệp đang xây dựng dang dở phải vay ngân hàng theo lãi thƣơng mại (khoảng 6,9% trong năm đầu tiên, sau đó là khoảng 9-10%/năm). Với mức lãi này thì chủ đầu tƣ không thể xây dựng nhà và bán với mức giá của nhà ở xã hội đƣợc. Nhƣ vậy, doanh nghiệp sẽ dễ "chết" và ngƣời dân thì cũng không thể mua nhà.
ở xã hội ầy đủ; ể ụ ế ủ mạnh để hỗ trợ xã hội phát triể ở xã hội ụ ạ ậ xã hội. ế ở xã hội cũng chƣa đủ mạnh để hạn
chế đƣợ ầ ất; thuế chuyển nhƣợng bất động sản tuy có