3.2.1. Giải pháp tăng cường sự quan tâm của các cấp ủy Đảng
Thứ nhất , vấn đề phát triển nhà ở xã hội vừa mang tính trƣớc mắt vừa mang tính lâu dài ảnh hƣởng tới sự phát triển bền vững của thành phố. Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội là trách nhiệm của mọi cấp, mọi ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố dƣới sự lãnh đạo thống nhất của các cấp ủy Đảng và chính quyền thành phố.Cần đẩy mạnh việc thực hiện Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.Ðổi mới cơ chế hỗ trợ nhà ở xã hội ở đô thị để có giá thuê, giá mua hợp lý với các đối tƣợng. Tập trung khắc phục những khó khăn về đất đai, quy hoạch, vốn, thủ tục, tạo điều kiện cho các tổ chức kinh doanh tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội, có chính sách ƣu đãi cho doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ hai, tăng cƣờng sự lãnh đạo, chỉ đạo và quản lý của các cấp ủy
Đảng, chính quyền, phát huy sức mạnh của cả hệ thống chính trị, tạo sự đồng thuận của toàn xã hội trong việc thực hiện các chƣơng trình, chính sách về nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội. Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của cán bộ, đảng viên trong chỉ đạo và thực hiện. Báo cáo kết quả công tác hàng năm của cấp ủy và chính quyền các cấp ở địa phƣơng phải có nội dung về thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật
Thứ nhất,Nhà nƣớc cần sử dụng có hiệu quả các công cụ hỗ trợ về
chính sách, pháp luật để tạo nguồn cung dồi dào về nhà ở, phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng để kéo giá nhà, đất xuống mức có khả năng chi trả của đại đa số ngƣời dân. Để tạo nguồn cung dồi dào, Nhà nƣớc cần hỗ trợ về vốn cho nghiên cứu để đƣa ra đƣợc những chính sách đồng bộ, có hiệu quả
hơn nữa để khuyến khích, tạo mọi điều kiện cho nhà đầu tƣ thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập trung bình và thấp, phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng.
Nhà nƣớc cần có chính sách hiệu quả hơn để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội.Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là một giải pháp quan trọng để đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nƣớc cần có hệ thống chính sách đồng bộ, có hiệu quả, tạo điều kiện, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội để ngƣời có thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Thứ hai, Nhà nƣớc nên cho phép nhà đầu tƣ đƣợc miễn tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian tối đa, hỗ trợ tín dụng đầu tƣ từ các nguồn vốn vay tín dụng ƣu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định. Đồng thời, hỗ trợ về qũy đất phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội.Nhà nƣớc cũng có chính sách để tạo lập qũy vốn cho xây dựng nhà ở xã hội một cách ổn định. Ngân hàng Nhà nƣớc cần xây dựng chính sách tín dụng với việc cho vay ƣu đãi với lãi suất thấp và xây dựng tổ chức tín dụng nhà ở của Nhà nƣớc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội.
Thứ ba, cùng với việc ổn định giá nhà thì Nhà nƣớc cũng cần có những chính sách hỗ trợ để ngƣời dân có thể tiếp cận đƣợc với thị trƣờng nhà ở xã hội.Bởi lẽ, cho dù giá nhà có giảm xuống mức phù hợp thì đó cũng là một tài sản rất lớn mà không nhiều ngƣời dân có thể chi trả một lần đƣợc.Vì vậy, Nhà nƣớc cần nghiên cứu hình thành Luật về qũy tiết kiệm bất động sản. Về căn bản, mọi đối tƣợng tham gia vào thị trƣờng bất động sản đều thiếu vốn, mọi chủ thể khi muốn mua bất động sản cho nhu cầu của mình đều không có khả năng đủ chi trả một lần trực tiếp cho bất động sản
đó, vì vậy qũy tiết kiệm bất động sản là cần thiết để hỗ trợ cho những ngƣời có nhu cầu mua nhà vay dài hạn, trả dần trong nhiều năm với lãi suất thấp để sớm thực hiện quyền có nhà ở của mình.
3.2.3. Giải pháp về tài chính và hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
* Giải pháp về tài chính
Thứ nhất, Nhà nƣớc cần xây dựng một hệ thống tài chính đúng đắn để
bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dƣỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi đồng thời tạo điều kiện cho ngƣời mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài.Điển hình là việc thành lập ―quỹ tiết kiệm nhà ở‖, quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho ngƣời có nhu cầu nhà ở nhƣng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn đƣợc hình thành từ sự đóng góp của ngƣời lao động từ tiền lƣơng theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp nhất từ 3 - 5%). Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tƣ xây dựng nhà ở và cho ngƣời mua vay ƣu đãi.Ngƣời gửi tiền sau 10-15 năm sẽ đƣợc mua nhà bằng tiền tiết kiệm.Nếu ngƣời gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hƣu sẽ đƣợc trả cả gốc lẫn lãi.Đây là mô hình đƣợc hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng.
Thứ hai, Đổi mới cơ chế cho vay mua nhà, ngoài qũy Đầu tƣ phát triển nhà ở thành phố, NHCSXH phụ trách việc cho vay nhà ở xã hội thì cần các ngân hàng thƣơng mại có cổ phần Nhà nƣớc cùng tham gia để lƣợng ngƣời mua nhà ở xã hội không bị tập trung quá đông vào một ngân hàng, thúc đẩy khả năng dàn vốn vay giữa các ngân hàng với nhau, tỷ lệ lãi suất cho vay có tính cạnh tranh, kích cầuvay.
- Đối với chủ đầu tƣ cần tạo cơ chế ƣu đãi về nguồn vốn vay đầu tƣ xây dựng với mức lãi suất phù hợp, thủ tục đơn giản, linh hoạt, đảm bảo khả năng thanh khoản với mục đích giúp chủ đầu tƣ đảm bảo tiến độ xây dựng
cũng nhƣ việc hạ giá thành bán căn hộ.
- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn, dễ tiếp cận, tạo điều kiện cho các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc tiếp cận các nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà ở.
- Thành phố cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn từ ngƣời dân, tạo nhiều quỹ tín dụng khác.
Thứ ba, thành phố có các cơ chế ƣu đãi đối với nhà đầu tƣ: miễn tiền
thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng, áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng , thuế thu nhập, ƣu đãi vốn vay huy động đầu tƣ với mức lãi suất thấp,các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đƣợc miễn, cho phép chủ dự án đƣợc cân đối tài chính thông qua việc sử dụng quỹ đất ở mức 20% để đầu tƣ hạ tầng vừa phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội vừa phát triển kinh doanh thƣơng mại bù đắp các khoản chi phí đầu tƣ khác… các cơ chế đều đã đƣợc thể hiện bằng văn bản nhƣng nhà đầu tƣ cần thành phố cho triển khai áp dụng ngay các cơ chế ƣu đãi nàynhằm tạo động lực, niềm tin và khuyến khích đầu tƣ.
Thứ tư, cải cách chế độ tiền lƣơng, bảo đảm có tiền nhà ở trong cơ cấu
tiền lƣơng với tỷ lệ hợp lý để ngƣời làm công hƣởng lƣơngđặc biệt là ngƣời hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc có khả năng tạo lập nhà ở, nghiên cứu quy định trách nhiệm của ngƣời sử dụng lao động cùng chăm lo nhà ở với ngƣời lao động, nhất là các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động.
Thứ năm, căn cứ tình hình kinh tế, xã hội và khả năng cân đối ngân
sách, hàng năm bố trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nƣớc và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặc hình thức đầu tƣ xây dựng, chuyển giao, hợp tác công - tƣ để triển khai các chƣơng trình phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc nhằm hỗ trợ cho ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo và các đối tƣợng chính sách xã hội khác theo kế hoạch đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Giải pháp về hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất. Đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là tại Hà Nội, chúng ta rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc và dịch vụ công cộng tạo thành các khu liên hợp: khu công nghiệp- nhà ở công nhân - dịch vụ công cộng, trƣờng đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng.
Ngoài quy định mỗi dự án thƣơng mại phải dành 20% diện tích đất ở, hoặc 20% diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp thì với số lƣợng di dân từ các tỉnh thành tập trung vào Thành phố ngày một tăng, nhu cầu nhà ở xã hội ngày một lớn thì 20% quỹ đất xây nhà cho ngƣời thu nhập thấp là khó đáp ứng đủ nhu cầu thị trƣờng hiện nay. Điều này cần thành phố Hà Nội thực hiện nghiêm minh quy định của pháp luật để phát triển, dự trữ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất xây dựng hợp lý của thành phố.
Thứ hai, thƣờng xuyên tổ chức kiểm tra, rà soát việc sử dụng quỹ đất
vào các dự án nhà ở xã hội và cần có lộ trình quản lý để việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, trích nguồn quỹ đất không đủ.
Thứ ba, Cần công khai minh bạch quỹ đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
xã hội để các nhà đầu tƣ và xã hội cùng biết. Qũy đất để phát triển nhà ở nhà ở xã hội phải đƣợc triển khai chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo chiếm ít nhất 10% diện tích đất phát triển đô thị. Nhà nƣớc cũng cần quản lý chặt chẽ để nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn về chất lƣợng công trình theo quy định và đáp ứng cơ sở hạ tầng xã hội ở những nơi tiến hành dự án, tạo ra không gian giải trí đáp ứng nhu cầu của con ngƣời, nhƣng diện tích phải đƣợc khống chế, không nên quá rộng , đồng thời tránh tình trạng nhà giá rẻ thì chất lƣợng thấp. Việc quản lý mua nhà ở
xã hội cần thực hiện thông qua hệ thống máy tính để ngăn chặn một ngƣời có thể mua đƣợc nhiều nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội phải đƣợc sử dụng tuần hoàn. Khi ngƣời dân có thu nhập cao hơn họ sẽ cải thiện điều kiện sống bằng cách mua hoặc thuê nơi ở khác tốt hơn, khi đó căn hộ đó sẽ lại đƣợc cho ngƣời thu nhập thấp khác thuê hoặc mua lại.
Thứ tư, phát triển hệ thống giao thông và cơ hạ tầng đồng bộ.Giao thông Hà Nội ngày nay đã trở thành một vấn đề nhức nhối với nhiều ngƣời, sự rối ren chằng chịt của hệ thống giao thông khiến việc cải tạo và quy hoạch đô thị trở nên cực kỳ khó khăn.Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng của thủ đô cũ mới đan xen nên việc đồng bộ thực sự vô cùng phức tạp.Đầu tƣ dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp không chỉ quan tâm đến vấn đề gia tăng số lƣợng nhà ở mà bên cạnh đó cũng cần thành phố Hà Nội quan tâm đến việc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật bởi các tiện ích đi kèm này đánh dấu một phần quan trọng không nhỏ trong quyết định mua nhà của ngƣời thu nhập thấp.
Nếu dự án nhà ở xã hội hình thành nhƣng thiếu các tiện ích liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhƣ: giao thông, điện, nƣớc, hệ thống thông tin liên lạc, cảnh quan cây xanh, hệ thống gom rác, thoát nƣớc thải thì rất khó có sức hút đối với ngƣời mua dù giá bán có thấp.Thành phố cần triển khai đồng bộ các hạng mục khi triển khai xây dựng dự án nhà ở xã hội. Dù là nhà ở xã hội nhƣng về chất lƣợng và tiện ích chung vẫn cần đảm bảo nhƣ các dự án nhà ở thƣơng mai, không có sự phân biệt đối tƣợng, giá bán để thiếu sự đầu tƣ.
Các dự án nhà ở xã hội khi triển khai cần có sự khảo sát, đánh giá và quy hoạch hợp lý. Nên lựa chọn đầu tƣ triển khai dự án nhà ở xã hội đan xen tại một số dự án nhà ở thƣơng mại,hoặc các khu dân cƣ sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân đƣợc sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm
chi phí đầu tƣ và đảm bảọ sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cƣ kích thích sự vƣơn lên trong xã hội.
3.2.4.Giải pháp về năng lực cán bộ công chức thực thi chính sách
Thứ nhất, nâng cao tinh thần và trách nhiệm cá nhân trong công tác
quản lý để từ đó mọi cán bộ đều phải tự chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền đƣợc giao.Cần tổ chức một đội ngũ cán bộ chuyên làm các công tác đánh giá sau thực hiện chính sách để cho thấy chính sách thực hiện có đi đúng theo định hƣớng, mục tiêu, kế hoạch đề ra hay không và có cái nhìn thực tế hơn khi chính sách đi vào cuộc sốngđể sự điều chỉnh phù hợp, đáp ứng đúng ý nguyện của ngƣờidân.Tiếp tục nâng cao nhận thức để trên cơ sở đó mở rộng sự tham dự một cách có hiệu quả của mọi cơ quan nhà nƣớc, tổ chức xã hội và nhất là của cá nhân ngƣời lãnh đạo, quản lý vào thực hiện chính sách nhà ở xã hội, với sự tham gia cả tất cả các bên liên quan, bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, ngƣời tiêu dùng, ngƣời nƣớc ngoài, các nhà tài trợ, các nhà khoa học, chuyên gia.Nói cách khác, làm cho chính sách công từ chỗ chỉ là chức năng đặc quyền của các cơ quan nhà nƣớc thành mối quan tâm chung và trách nhiệm của toàn xã hội.
Thứ hai, Xây dựng đội ngũ CBCC công tác chính sách có chất lƣợng
cao, có tầm nhìn bao quát về các vấn đề. Nâng cao năng lực,trình độ, kiến thức và kỹ năng nhất định của CBCC để có thể đánh giá đƣợc chính xác kết quả thực hiện và rút ra đƣợc các bài học kinh nghiệm trong thực hiện chính sách để có chính sách tốt, hợp lòng dân và hiệu quả thực thi cao.
Thứ ba, Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng
trong việc xây dựng và thực thi chính sách nhà ở xã hội.
Thứ tư, Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức, chuyên môn
nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở cho CBCC làm việc trong lĩnh vực nhà ở các cấp và các chủ thể tham gia thị trƣờng nhà ở.
3.2.5. Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến và phân công phối hợp để thực hiện chính sách hiện chính sách
Thứ nhất, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, nâng
cao nhận thức của các cấp, các ngành, đoàn thể và ngƣời dân, xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử về chính sách nhà ở xã hội của thành phố để ngƣời dân có thể truy cập dễ dàng.
Thứ hai, tăng cƣờng công tác phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành,
đoàn thể của thành phố trong việc nghiên cứu, xây dựng cũng nhƣ hƣớng dẫn, theo dõi tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội.Cần có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chức năng khi triển khai thực hiện chính sách, tránh hiện tƣợng nhiều đối tƣợng bỏ vốn đầu cơ mua nhà ở xã hội sau đó bán lại với giá trị gấp hai, ba lần.
Thứ ba, tăng cƣờng sự đối thoại giữa các cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền liên quan đến việc xây dựng, ban hành và thực thi chính sách cùng