2.3.2.1. Hạn chế
Bên cạnh những ƣu điểm trên, công tác tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn có một số hạn chế cần phải đƣợc khắc phục trong thời gian tới. Những hạn chế đó bao gồm:
Thứ nhất,
Các quy định trong lĩnh vực quản lý nhà ở xã hội còn một số nội dung chƣa nhất quán giữa Luật Nhà ở và Nghị định triển khai thi hành Luật, nhƣ sự không thống nhất về phƣơng thức thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội; về giá bán lại nhà ở xã hội hoặc các quy định chƣa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động quản lý nhƣ tiêu chí xác định các đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và phƣơng pháp xác định từng tiêu chí để tránh trƣờng hợp ngƣời chƣa thật bức xúc về nhà ở lại đƣợc thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội; các chế tài nhằm bảo đảm sử dụng nhà đúng đối tƣợng bố trí, hạn chế tình trạng cho ngƣời khác sử dụng dƣới các hình thức nhƣ cho thuê lại, cho mƣợn, cho ở nhờ, ở giữ hộ nhà….
hội, một số cơ quan, ban ngành chƣa chú trọng đến việc phổ biến các chính sách đến ngƣời dân. Cán bộ làm công tác tuyên tuyền năng lực còn thiếu, chƣa nắm bắt đƣợc hết các chủ trƣơng của Đảng, chính sách, quy định của Nhà nƣớc về nhà ở xã hội dẫn đến đôi khi tƣ vấn còn lúng túng, thiếu tính chủ động.
Thứ ba,về việc phân công, phối hợp thực hiện giữa các cơ quan.Các
cấp quản lý thực hiện chính sách nhà ở xã hội chƣa có sự phối hợp chặt chẽ trong khâu tổ chức triển khai thực hiện chính sách.Quy trình thủ tục đƣợc thực hiện rời rạc, thiếu thống nhất. Các cấp quản lý chƣa thực hiện tốt và đúng vai trò của mình dẫn đến chính sách triển khai chƣa đi sâu vào cuộc sống của ngƣời dân, đánh giá chƣa đúng đối tƣợng đủ điều kiện mua nhà, chất lƣợng công trình chƣa đảm bảo, dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao.Thanh kiểm tra không đƣợc diễn ra thuờng xuyên nên không thể có sự đánh giá đúng của việc thực hiện chính sách.Chƣa kêu gọi đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân tham gia thực hiện chính sách.
Thứ tư,về việc tổ chức thực hiện các nội dung của chính sách nhà ở xã
hội
- Về việc phân phối quỹ nhà ở xã hội, thành phố đang gặp khó khăn trong việc xác định đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc và phạm vi đối tƣợng đƣợc phân phối. Hiện nay do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế nên đối tƣợng đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc là những đối tƣợng chính sách, thƣơng binh, gia đình có công với cách mạng.
- Hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn thành phố khi phê duyệt quy hoạch đều dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không đúng mục đích.Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn thì việc số lƣợng dự án triển khai ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hƣởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở
cho các đối tƣợng có nhu cầu về nhà ở xã hội.
- Giá nhà đất ở thành phố Hà Nội còn quá cao so với nhu cầu có khả năng chi trả của đại đa số nhân dân, vì vậy làm cho nhu cầu có nhà ở của ngƣời dân bị hạn chế. Các chính sách về thị trƣờng bất động sản của nhà nƣớc thời gian qua mặc dù nhiều nhƣng chƣa thực sự phát huy hiệu quả mạnh mẽ trên thực tiễn để điều tiết thị trƣờng, giảm giá nhà, đất. Hiện nay thành phố cũng chƣa có một văn bản nào hƣớng dẫn quy định về mức giá nhà ở xã hội, điều này dẫn đến nhiều dự án đƣợc triển khai cùng thời điểm nhƣng giá các dự án lại chênh lệch rất rõ ràng.
- Mặc dù đã có những văn bản cụ thể về việc hỗ trợ tín dụng nhƣng trên thực tế việc tiếp cận nguồn vốn vay với khách hàng cá nhân là rất khó, bởi thủ tục vay chƣa rõ ràng và khó xác minh tài sản đảm bảo cũng nhƣ chứng minh thu nhập của ngƣời vay.
- Về quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án từ thƣơng mại sang nhà ở xã hội phải nhiều khó khăn. Các cơ quan chức năng thiếu sự quản lý, giám sát trong việc điều hành các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các chính sách ƣu đãi chƣa thực sự đến đƣợc với các doanh nghiệp nên chƣa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
- Thủ tục hành chính cho ngƣời mua nhà còn rƣờm rà, từ việc xác nhận đối tƣợng mua nhà, xác nhận hiện trạng nhà ở đến việc xác nhận là đối tƣợng thu nhập thấp. Không ít ngƣời nằm trong diện đƣợc vay mua nhà ở xã hội đã chán nản bỏ cuộc vì thủ tục hành chính để mua đƣợc một căn nhà ở xã hội quá phức tạp.
Thứ năm, về việc đôn đốc, kiểm tra thực hiện chính sách.Việc tuân
thủ pháp luật của một số chủ đầu tƣ vẫn còn hạn chế. Một số quy định từ việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho ngƣời dân khi mua nhà ở xã hội đã gây nên tình trạng buông lỏng việc thẩm định hồ sơ. Hoạt động kiểm tra,
giám sát chƣathƣờng xuyên,chƣa kịp thời phát hiện những vƣớng mắc để có những điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
2.3.2.2. Nguyên nhân của hạn chế
Thứ nhất, Các văn bản pháp luật và thể chế chính sách thiếu đồng bộ
dẫn đến khó khăn, cản trở công tác thực hiện chính sách nhà ở xã hội.Theo quy định của Hà Nội, trong quá trình lập quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội, không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực nông thôn.Tuy nhiên, theo quy định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.Chính quy định không thống nhất này giữa Chính phủ và UBND thành phố đã khiến hầu hết các dự án ngó lơ quy định của thành phố Hà Nội.Điều này đã khiến nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội thiếu hút so với nhu cầu của ngƣời dân.
Nhà ở là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế cần có sự tham gia của cả cộng đồng và cần có nguồn lực tài chính dồi dào trong khi đó các cơ chế, chính sách đƣợc ban hành chƣa có sự nghiên cứu, phân tích toàn diện; hệ thống thông tin số liệu lại thiếu độ tin cậy và chƣa kịp thời; biện pháp, giải pháp thực thi thiếu tính tổng hợp… do đó, một số chính sách đƣợc ban hành nhƣng thiếu đồng bộ, thiếu tính đột phá, không hợp lý, thiếu tính khả thi nhƣng không đƣợc điều chỉnh bổ sung kịp thờiđã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.
hành chính để hạn chế các phiền hà, khó khăn cho ngƣời dân, doanh nghiệpnhƣng nhìn chung vẫn chƣa tạo chuyển biến mạnh trên lĩnh vực nhà ở xã hội, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu của thực tiễn. Trong bộ máy nhà nƣớc vẫn còn tƣ duy và cách quản lý theo mệnh lệnh, quan liêu; có nơicòn buông lỏng hoạt động quản lý về nhà nƣớc, việc hoạch định chính sách, chiến lƣợc, xây dựng quy hoạch, kế hoạch, ban hành quy chế, quy phạm; giám sát thực hiện; xử lý vi phạmchƣa đƣợc kịp thời.
Lĩnh vực nhà ở xã hội còn chịu sự quản lý của nhiều cơ quan nhà nƣớc khác nhau nhƣ Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Kế hoạch và Đầ ở Tƣ pháp, UBND các quận – huyện... nhƣng giữa các cơ quan này vẫn chƣa có sự
ặt chẽ, chƣa phân định rõ chức năng của từng cơ quan đối với từng vấn đề liên quan đến nhà ở (nhƣ quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đai trong dự án, quản lý hoạt động đầu tƣ với quản lý hoạt động xây dựng…)
Thứ hai, về nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.
* Về tài chính:
Đa phần các dự án nhà ở xã hội hiện nay đƣợc đầu tƣ bởi ngân sách nhà nƣớc song nguồn vốn này tại trung ƣơng và địa phƣơng bị giới hạn. Nói cách khác, sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tƣ dành cho nhà ở xã hội cũng dẫn đến những hạn chế trên.Việc sử dụng nguồn vốn vay này cũng là một khó khăn khi các dự án bất động sản nói chung đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Đối với dự án nhà ở xã hội, các chủ đầu tƣ phải đƣa ra nhiều giải pháp, phƣơng án để cắt giảm các chi phí nhằm giảm giá bán, do đó để đảm bảo tính khả thi, các chủ đầu tƣ rất hạn chế khi tiếp cận và sử dụng nguồn vốn này.
mua nhà là những ngƣời có thu nhập thấp, điều kiện kinh tế khó khăn. Trong khi đó, để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt của hộ gia đình và đa số đƣợc các hộ lựa chọn thƣờng có diện tích từ 55đến70m2 (có giá từ 700 - 950 triệu đồng), đây là số tiền khá lớn do đó việc huy động vốn trong quá trình thực hiện cũng không nhƣ mong đợi.
Về lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng Nhà ở xã hội: theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, ngƣời mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đƣợc hỗ trợ về mức lãi suất (5%) theo gói 30.000 tỷ đồng. Nhƣng hiện nay gói hỗ trợ này đã hết hiệu lực và doanh nghiệp đang xây dựng dang dở phải vay ngân hàng theo lãi thƣơng mại (khoảng 6,9% trong năm đầu tiên, sau đó là khoảng 9-10%/năm). Với mức lãi này thì chủ đầu tƣ không thể xây dựng nhà và bán với mức giá của nhà ở xã hội đƣợc. Nhƣ vậy, doanh nghiệp sẽ dễ "chết" và ngƣời dân thì cũng không thể mua nhà.
ở xã hội ầy đủ; ể ụ ế ủ mạnh để hỗ trợ xã hội phát triể ở xã hội ụ ạ ậ xã hội. ế ở xã hội cũng chƣa đủ mạnh để hạn
chế đƣợ ầ ất; thuế chuyển nhƣợng bất động sản tuy có
giả chƣa khuyế ị xã
* Về cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Tính đến nay chƣa có một quy hoạch tổng thể quỹ đất giành riêng cho việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội của thành phố. Nguồn quỹ đất 20% có đƣợc hiện nay là do các doanh nghiệp phải nộp lại cho thành phố khi triển khai các dự án nhà ở thƣơng mại có quy mô trên 10ha. Vì không có quy hoạch tổng thể nguồn quỹ đất nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nên thành phố không quản lý đƣợc nguồn đất 20% thực tế các doanh nghiệp đã trích lập và trả lại cho thành phố chƣa, trả đƣợc bao nhiêu, trả vào thời điểm nào.
Hiện nay thành phố đang thiếu sự quan tâm trong việc hỗ trợ đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật các dự án nhà ở xã hội: giao thông, cấp nƣớc, thoát nƣớc, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ quản lý… Mặc dù trong chính sách có nêu việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệp khi triển khai dự án nhà ở xã hội nhƣng trên thực tế thì việc thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã và đang tạo một khó khăn cho doanh nghiệp cũng nhƣ ngƣời thu nhập thấp quan tâm mua nhà ở xã hội.
Nhu cầu nhà ở xã hội là rất cao, tuy nhiên cái mà ngƣời mua nhà ở xã hội cần không chỉ là nhà ở mà còn cần cả những tiện ích xung quanh nhƣ điện, nƣớc, cơ sở khám chữa bệnh, trƣờng học, chợ… Mặc dù đơn vị đầu tƣ có tính toán đến việc cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ mới mong bánđƣợc nhà, xong nguồn kinh phí đầu tƣ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khá lớn, nguồn vốn lại hạn hẹp do đó mà sức hút mua nhà ở xã hội vẫn còn là bài toán cần thành phố xem xét xúc tiến sớm.
Theo quy hoạch, các khu nhà ở xã hội đều nằm trong tổng thể khu đô thị, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên cƣ dân đƣợc hƣởng toàn bộ các tiện ích nhƣ: giao thông thuận lợi, có trƣờng học, khu thể thao, công viên, chợ, bãi đỗ xe, dịch vụ an ninh, vệ sinh môi trƣờng… tuy nhiên
khi thực tế triển khai đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn có những khó khăn, vƣớng mắc dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ởxã hội không nhƣ quy hoạch ban đầu, nhiều dự án xây dựng xa trung tâm, thiếu dịch vụ tiện ích cơ bản, giao thông đi lại không thuận điều này khiến cho ngƣời thu nhập thấp vẫn còn băn khoăn và cân nhắc trƣớc khi mua nhà. Điều này gây ra khó khăn cho nhà đầu tƣ trong việc bán nhà.
Thứ ba, về năng lực của cán bộ, công chức thực thi chính sách.
Để các chính sách về nhà ở xã hội đi vào cuộc sống thì vấn đề tổ chức triển khai hƣớng dẫn và chỉ đạo thực hiện là hết sức quan trọng, tuy nhiên hiện nay cơ cấu, tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về nhà ở xã hội còn chƣa tƣơng xứng với chức năng và nhiệm vụ đƣợc giao, tại cơ quan chuyên môn cấp thành phố (Sở Xây dựng) thì có phòng chức năng riêng về phát triển nhà, quản lý nhà, quản lý thị trƣờng bất động sản nhƣng tại các quận, huyện, phƣờng, xã số lƣợng nhân sự trực tiếp thực hiện công tác quản lý nhà ở còn khá mỏng; năng lực cán bộ trực tiếp làm công tác về nhà ở nhìn chung chƣa đồng đều, chƣa đƣợc đào tạo bài bản về chuyên môn, nghiệp vụ; tinh thần trách nhiệm của một số cán bộ còn chƣa cao….Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các chính sách do Nhà nƣớc ban hành không đƣợc triển khai thực hiện kịp thời, hiệu quả hoặc đƣợc triển khai nhƣng không triệt để, không thƣờng xuyên và thiếu sự kiểm tra, giám sát…
Tiểu kết chƣơng 2
Từ những nghiên cứu trên có thể thấy quá trình thực hiện chính sách nhà ởxã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm vừa qua đã đạt đƣợc những thành công nhất định. Tuy thời gian thực hiện chính sách nhà ởxã hội trên địa bàn thành phố chƣa phải là dài nhƣng với từng đó thời gian thành phố đã tạo dựng đƣợc rất nhiều ngôi nhà cho những ngƣời nghèo, những ngƣời thu nhập thấp, giải quyết đƣợc vấn đề an sinh toàn thành phố, đảm bảo ổn định phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiện việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn nhiều hạn chế và gặp nhiều vƣớng mắc, thiếu sự đánh giá, khảo sát để có cái nhìn thực tế hơn về nguyện vọng của ngƣời dân, tình trạng quy hoạch sử dụng đất cho dự án chƣa có sự linh hoạt khi thực hiện.
Để có thể đáp ứng đƣợc ý nguyện của ngƣời dân cũng nhƣ đảm bảo thực hiện mục tiêu đề ra, thành phố cần linh hoạt hơn nữa trong quá trình thực hiện chính sách để có thể đáp ứng những tình huống xảy ra trong quá trình triển khai chính sách.
Chƣơng 3
GIẢI PHÁP NHẰM THỰC HIỆN TỐT HƠN CHÍNH SÁCH NHÀ