Có thể nói các chủ trƣơng đƣờng lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nƣớc có đƣợc thực hiện tốt hay không, có đi vào và trở thành hiện
thực trong cuộc sống hay không là đều nhờ vào vai trò Đảng Cộng sản ViệtNam. Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, các chủ trƣơng chính sách của Đảng có đem lại cuộc sống ấm no cho nhân dân, có đem lại nguồn cổ vũ, động viên cho nhân dân hay không, tất cả đều phụ thuộc vào sự quan tâm, chỉ đạo của các cấp ủy Đảngvà của Nhà nƣớc. Vì vậy, các chính sách thể chế về nhà ở xã hội đều xuất phát từ chủ trƣơng, đƣờng lối của Đảng hay nói cách khác, chính sách nhà ở xã hội và việc thực thi chính sách nhà ở xã hội trong đời sống chính là sự thể chế hoá, cụ thể hoá chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc về lĩnh vực nhà ở xã hội.
1.3.2. Quy định pháp luật của Nhà nước về nhà ở xã hội
Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nƣớc ban hành và thực thi hệ thống luật pháp liên quan đến nhà ở xã hội nhƣ: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở...Hệ thống Luật pháp phải tạo thành một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành vi của các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trƣờng.
Bằng hệ thống pháp luật, Nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, tổ chức, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và ngƣời dân.Nhà nƣớc quy định những hành vi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong phát triển nhà ở xã hội.
1.3.3. Nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để thực hiện chính sách nhà ở xã hội xã hội để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
Ðây là nhân tố quan trọng đối với thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tài chính bao gồm các khoản chi cho việc đầu tƣ xây dựng cơ sở vật chất nhà ở xã hội.Các nguồn lực để huy động vốn xây nhà ở xã hội bao gồm cả đầu tƣ từ nhà nƣớc, các tổ chức kinh tế ở nƣớc ngoài, nguồn hỗ trợ ODA
hay thậm chí là nguồn vốn từ các thành phần kinh tế nhƣ cá nhân, tổ chức trong nƣớc. Do đặc thù nhà ở xã hội là nhà ở dành cho các đối tƣợng làm việc tại những nơi đặc thù nhƣ khu công nghiệp, đối tƣợng thu nhập thấp mà số lƣợng ngƣời lại lớn vì vậy huy động đƣợc càng nhiều nguồn lực, đặc biệt là nguồn hỗ trợ chính phủ, ODA thì những đối tƣợng này mới có thể đƣợc tiếp cận nhiều hơn với nhà ở xã hội.Tài chính đầu tƣ cho nhà ở xã hội càng dồi dào thì càng có điều kiện bảo đảm chất lƣợng của nhà ở xã hội.
Cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bao gồm quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và các công trình tiện ích đi kèm nhƣ trƣờng học, nhà trẻ, chợ, hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, vệ sinh môi trƣờng…Đây là yếu tố hết sức quan trọng, nó tác động trực tiếp đến chất lƣợng nhà ở xã hội.
Khi nguồn tài chính và cơ sở vật chất,hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo thì đối tƣợng thụ hƣởng nhà ở xã hội đƣợc mở rộng thêm và xây dựng nhà ở xã hội phát triển hơn.
1.3.4. Năng lực của cán bộ, công chức trong thực thi chính sách
Năng lực thực thi chính sách của CBCC trong bộ máy quản lý Nhà nƣớc có vai trò quyết định đến kết quả tổ chức thực thi chính sách. Năng lực thực thi của CBCC là thƣớc đo bao gồm nhiều tiêu chí phản ánh về đạo đức công vụ, về năng lực thiết kế tổ chức, năng lực thực tế, năng lực phân tích, dự báo để có thể chủ động ứng phó với những tình huống phát sinh trong tƣơng lai. Nhƣ vậy, năng lực của CBCC thực thi chính sách nhà ở xã hội giữ vị trí vô cùng quan trọng. Đây là yếu tố quyết định đến kết quả tổ chức thực thi chính sách. Nếu năng lực của CBCC đảm nhiệm thực thi chính sách yếu kém sẽ đƣa ra những kế hoạch dự kiến không sát thực tế, làm lăng phí nguồn lực huy động, giảm hiệu lực, hiệu quả của chính sách, thậm chí còn làm biến dạng chính sách trong quá trình thực hiện.
1.4. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội ở một số địa phƣơng và một số giá trị tham khảo rút ra phƣơng và một số giá trị tham khảo rút ra
1.4.1.Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội ở một số địa phương
1.4.1.1. Kinh nghiệm của Đà Nẵng
Đà Nẵng đƣợc coi là địa phƣơng đạt đƣợc nhiều thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội. Trong đó phải kể đến chính sách thu hút đầu tƣ và chính sách tài chính mà thành phố đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp có chỗ ở ổn định.
* Chính sách thu hút đầu tư:
Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, miễn giảm thuế đất, kêu gọi doanh nghiệp mạnh dạn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ quỹ hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án... tạo nên bƣớc đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phƣơng này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tƣ mà địa phƣơng đã thực hiện.
Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên đƣợc xây dựng tại Đà Nẵng do doanh nghiệp đầu tƣ là khu chung cƣ số 2 Nguyễn Tri Phƣơng, chủ dự án là công ty cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland). Dự án này đã đƣợc đƣa vào sử dụng với diện tích 3.672 m2
, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến 65 m2, là mô hình chung cƣ đầu tiên ở Đà Nẵng dành cho ngƣời có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn về chất lƣợng xây dựng. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội Blue House liên danh giữa công ty cổ phần xây dựng Đức Mạnh và công ty cổ phần đầu tƣ và xây dựng 579 cũng đang dần hoàn thiện để bàn giao cho ngƣời mua. Dự án này cũng đƣợc UBND thành phố Đà Nẵng áp dụng nhiều chính sách ƣu đãi và sử dụng
ngân sách mua lại một phần các căn hộ để giải quyết chỗ ở cho cán bộ viên chức... Với những doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội, chính quyền thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục, giao mặt bằng "sạch", miễn giảm thuế đất, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ quỹ hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính với lãi suất ƣu đãi, sử dụng ngân sách để bao tiêu một phần đầu ra... giúp doanh nghiệp yên tâm, mạnh dạn đầu tƣ.
* Chính sách tài chính:
Tính đến giữa năm 2014, thành phố đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng 163 khối nhà với 7.811 căn hộ, trong đó có 158 khối nhà với 7.270 căn hộ đƣợc xây dựng từ nguồn ngân sách thành phố. Thành phố cũng đang triển khai xây dựng 41 khối nhà với hơn 4.000 căn hộ và 59 khối nhà với gần 8.700 căn hộ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ. Về chỗ ở cho học sinh, sinh viên, hiện thành phố đã hoàn thành khu ký túc xá phía tây gồm sáu khối nhà với khoảng 700 phòng, đủ bố trí cho gần 6.000 sinh viên. Ngoài ra, các khu ký túc xá khác tại đông nam hồ Bàu Tràm, khu Tuyên Sơn cũng đã thi công xong phần thô, đang đƣợc các đơn vị hoàn thiện.
Hiện nay, Đà Nẵng là một trong các thành phố đứng đầu cả nƣớc trong phát triển nhà ở xã hội.
* Chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội:
Đà Nẵng đang thực hiện tạo chỗ ở ổn định cho ngƣời thu nhập thấp thông qua chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội, góp phần quan trọng trong ổn định đời sống xã hội, thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, giữ gìn an ninh trật tự, tạo môi trƣờng xã hội trong sạch. Đó là cơ sở quan trọng để Đà Nẵng đề ra mục tiêu xây dựng "thành phố đáng sống" với môi trƣờng trong lành, xã hội lành mạnh, kinh tế phát triển vững chắc. Điển hình là ngay từ khi Chính phủ đề ra chƣơng trình kích cầu tiêu dùng và xây dựng nhà ở xã hội vào tháng
4/2009, với mục tiêu phấn đấu là mỗi ngƣời dân đều có nhà ở, thành phố đã triển khai ngay chƣơng trình xây nhà ở dành cho các đối tƣợng là sinh viên, công nhân và ngƣời có thu nhập thấp. Theo đó, trong năm 2010 -2012, triển khai xây dựng 7.000 căn hộ chung cƣ, kinh phí đầu tƣ khoảng 1.700 tỷ đồng để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho nhân dân trên địa bàn, tập trung chủ yếu cho các đối tƣợng khó khăn về chỗ ở (hộ chính sách, hộ nghèo chƣa có chỗ ở ổn định, các hộ tái định cƣ...), các đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc (cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang). Diện tích trung bình mỗi căn hộ là 50m2
và tối đa không quá 70m2, đây là những căn hộ thực sự dành cho ngƣời thu nhập thấp, đủ cho 4-6 ngƣời/nhà. Giá trị đầu tƣ cho mỗi căn hộ có diện tích 50m2
là 200 triệu đồng.
Việc này đã giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn thành phố, góp phần thực hiện mục tiêu chƣơng trình ―có nhà ở‖, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, hƣởng ứng chủ trƣơng bảo đảm an sinh xã hội, phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ.
1.4.1.2.Kinh nghiệm của Seoul - Hàn Quốc * Chính sách quy hoạch:
Biện pháp của chính Phủ Hàn Quốc để tăng quỹ nhà ở xã hội cho thuê là xây dựng mới, hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá rẻ. Ngoài ra, chính phủ Hàn Quốc còn có kế hoạch mở rộng nhà ở xã hội để cho thuê dài hạn tại Seoul.Điểm nhấn trong chính sách phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc, áp dụng tại thủ đô Seoul làchính sách hỗ trợ ngƣời dân tiếp cận nhà ở xã hội. Theo đó, tại Seoul đã xây dựng một chƣơng trình nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp trên cơ sở xác định mức thu nhập của từng hộ, phân nhóm các thu nhập này để có chính sách hỗ trợ hợp lý đối với từng đối tƣợng nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời dân.
Pháp luật Hàn Quốc quy định trong các dự án tái phát triển và tái kiến thiết phải xây dựng các công trình nhà ở xã hội cho các hộ gia đình tái định cƣ và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều ngƣời mua đƣợc nhà bằng cách tăng nguồn cung ứng nhà ở với giá phải chăng thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần và yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng.
* Chính sách tài chính:
Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc đã đƣợc thành lập vào tháng 03 năm 2004 để hỗ trợ ngƣời dân mua nhà bằng cách cho vay dài hạn với mức lãi suất thấp. Đối với những ngƣời chƣa có nhà muốn vay để mua nhà (giá nhỏ hơn 600 triệu won) thì mức cho vay có thể lên đến 300 triệu won. Lãi suất cho vay 20 năm là 6,95% và khoản vay trung bình của mỗi hộ gia đình là 73 triệu won. Tổng số tiền cho vay trong năm 2008 là 3,4 nghìn tỷ won.
Những hộ gia đình có tổng thu nhập thấp hơn 20 triệu won/năm thì đƣợc vay với lãi suất rất thấp. Công ty bắt đầu cho vay từ tháng 10 năm 2005 và các gia đình hội đủ điều kiện sẽ đƣợc giảm từ 0,5 - 1,2 % lãi suất tùy theo mức thu nhập của họ.Chính phủ cũng hỗ trợ các hộ gia đình thu nhập thấp bằng cách cho vay lãi suất thấp (2 - 4,5%) và mở rộng thêm hình thức hỗ trợ này. Tổng cộng Chính phủ đã cho vay 2,2 nghìn tỷ won trong năm 2006, 2,9 nghìn tỷ won năm 2007, và 3 nghìn tỷ won năm 2008. Tháng 11/2005 lãi suất cũng giảm từ 3% xuống còn 2% cho các hộ gia đình thu nhập thấp, từ 5% xuống còn 4.5% cho các hộ gia đình khác.
1.4.2. Một số giái trị rút ra từ nghiên cứu về kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội chính sách nhà ở xã hội
Từ kinh nghiệm của các thành phố đã thành công trong việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội đã để lại bài học giá trị cho thành phố Hà Nội trong việc xây dựng phát triểnchính sách nhà ở xã hội nhƣ sau:
- Một là, Nhà nƣớc hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ƣu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với ngƣời mua hoặc thuê nhà. Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện thông qua một số biện pháp cụ thể nhƣ:
+ Nhà nƣớc cho các đối tƣợng thu nhập thấp vay vốn ƣu đãi từ ngân sách để mua nhà theo giá kinh doanh hoặc ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thƣơng mại để tạo điều kiện cho ngƣời thuộc diện đƣợc vay vốn có thể mua nhà ở theo giá thị trƣờng.
+ Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà ở để các đối tƣợng chính sách xã hội tự thuê nhà ở (thông qua hình thức Nhà nƣớc trợ giá thuê nhà ở theo mức quy định và quản lý chặt chẽ việc thực hiện chế độ hỗ trợ tiền nhà ở).
+ Nhà nƣớc bảo lãnh một phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc ngƣời thuê nhà đƣợc bảo đảm thanh toán một phần chi phí thuê nhà ở thông qua việc cấp giấy bảo lãnh thanh toán. Bên thuê nhà có thể tự liên hệ để thuê nhà ở trên thị trƣờng và tự thanh toán một phần tiền thuê nhà, số tiền còn lại trong phạm vi định mức hỗ trợ sẽ đƣợc Nhà nƣớc thanh toán thông qua giấy bảo lãnh.
- Hai là, Nhà nƣớc hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ƣu đãi cho các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, cụ thể là:
+ Nhà nƣớc ban hành cơ chế ƣu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho các đối tƣợng chính sách xã hội thuê.
+ Thành lập các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Nhà nƣớc đảm nhận vai trò chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê đối với các đối tƣợng chính sách xã hội theo các quy định của Nhà nƣớc.
- Ba là, Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ vốn để tạo lập quỹ nhà ở nhằm giải
bán trả dần hoặc cho thuê) nhƣ ở Hàn Quốc.
Có thể thấy dù nguồn vốn, cơ chế, đất đai khó khăn nhƣng nếu quan tâm tới phát triển nhà ở xã hội, huy động các nguồn lực từ Nhà nƣớc cũng nhƣ xã hội hóa thì kết quả sẽ tốt hơn hẳn. Đây là hƣớng đi hợp lý của không chỉ Đà Nẵng, Seoul mà còn của nhiều đô thị lớn trên thế giới.
Tiểu kết chƣơng 1
Chƣơng 1 đã đã làm rõ những vấn đề lý luận về chính sách nhà ở xã hội và cũng làm rõ vị trí và tầm quan trọng của việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Tác giả đã tập trunglàm rõ khung lý thuyết của chính sách nhà ở xã hội với hệ thống khái niệm: Nhà ở xã hội,chính sách, chính sách nhà ở xã hội, thực thi và thực thi chính sách nhà ở xã hội. Những nội dung của chính sách nhà ở xã hội đƣợc luận văn làm rõ để có cơ sở phân tích thực trạng ở chƣơng 2. Một số kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội hội tại Ðà Nẵng và Seuol – Hàn Quốc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Có thể thấy đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nƣớc luôn quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội. Việc tổ chức thực hiện chính sách nhà ở xã hội góp phần giải quyết nhà ở cho ngƣời dân, nhất