2.2.4.1.Về chính sách quy hoạch
Theo chính sách quy hoạch của Bộ Xây dựng năm 2013, NOXH sẽ là chủ đạo tại các đô thị lớn. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại
dự án, chuyển sang làm NOXH phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động...
Quyết định 558/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ về Quy hoạch đô thị tỉnh Bắc Ninh đến năm 2035, định hướng đến năm 2050 nêu rõ quy hoạch Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc trung ương, xây dựng và phát triển đô thị theo hướng văn hóa – sinh thái – tri thức, theo mô hình đô thị thông mình.
*Việc phân phối quỹ NOXH:
Phân phối quỹ nhà ở tại Bắc Ninh những năm qua đã được Thực thi khẩn trương và đạt được những tiến bộ vượt bậc, vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở để giải quyết các nhu cầu bức xúc về nhà ở của cư dân tỉnh nhất là các đối tượng thu nhập thấp. Cơ chế phân phối được áp dụng một cách hợp lý, theo đó hiện nay quỹ NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của tỉnh và một phần nguồn vốn của Chính phủ do tỉnh trực tiếp đứng ra chịu trách nhiệm phân phối, đối với quỹ NOXH do tư nhân đầu tư xây dựng sẽ do đơn vị chủ đầu tư chịu trách nhiệm phân phối.
Để giải quyết vấn đề NOXH, tỉnh đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở bằng nhiều hình thức. Xuất phát từ quan điểm đó, những năm qua, tỉnh Bắc Ninh đã triển khai các dự án NOXH. Toàn tỉnh có 44 dự án NOXH với tổng quy mô hơn 135 nghìn ha. Trong đó, tỉnh tổ chức khảo sát, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng 20 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp với tổng diện tích 23,6 ha. Dự kiến khi hoàn thành sẽ đáp ứng khoảng 70% nhu cầu NOXH đến năm 2022, với 13.500 căn hộ, tổng mức đầu tư hơn 8.500 tỷ đồng. Cùng với đó, 24 dự án phát triển nhà ở công nhân với quy mô khoảng 112 ha cũng đang tích cực triển khai, dự kiến khi hoàn thành sẽ đáp ứng khoảng 2,2 triệu m2 sàn, gần 36 nghìn căn hộ, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho khoảng 190 nghìn công nhân.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được như vậy, tỉnh cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng được ưu tiên phân phối trước và phạm vi đối tượng được phân phối. Theo đó, hiện nay do quỹ NOXH còn hạn chế nên đối tượng được ưu tiên phân phối trước là những đối tượng chính sách, thương binh, gia đình có công với Cách mạng và cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về nhà ở trên địa bàn tỉnh. Mặc dù Bắc Ninh đã rất nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện NOXH, nhưng với tốc độ tăng trưởng công nghiệp nhanh, số công nhân lao động không ngừng gia tăng đã gây áp lực lớn trong việc bảo đảm các vấn đề an sinh xã hội, khiến quá trình triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, sự điều chỉnh, thay đổi về các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật trong thời gian ngắn, khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng… cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình triển khai dự án.
*Quy hoạch nhiều khu đô thị lớn:
Đây là nội dung nằm trong nội dung chính sách quy hoạch của UBND tỉnh Bắc Ninh. Trong thời gian qua, các khu đô thị bao gồm NOXH đã được xây dựng. Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Bắc Ninh gắn với quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội, tạo thành một cực của tam giác tăng trưởng Hà Nội - Bắc Ninh - Vĩnh Phúc, trở thành đô thị văn minh, hiện đại trong vùng thủ đô và khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Về hệ thống đô thị, định hướng phát triển hệ thống đô thị đến năm 2035, gồm 7 đô thị: 1- Đô thị trung tâm Bắc Ninh; 2- Đô thị Thuận Thành; 3- Đô thị Gia Bình - huyện Gia Bình; 4- Đô thị Thứa - huyện Lương Tài; 5- Đô thị Nhân Thắng - huyện Gia Bình; 6- Đô thị Trung Kênh - huyện Lương Tài; 7- Đô thị Cao Đức - huyện Gia Bình.
Trong đó, đô thị trung tâm Bắc Ninh là đô thị loại I với diện tích khoảng 491,07km2, dân số năm 2035 khoảng 1.340.000 người. Đô thị Thuận Thành là
đô thị loại IV, diện tích 117,83km2, năm 2022 dân số khoảng 183.000 người, năm 2035 khoảng 200.000 người, tính chất là đô thị dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao. Đô thị Gia Bình - huyện Gia Bình là đô thị loại V, diện tích 11,03km2, năm 2022 dân số khoảng 15.600 người, năm 2035 khoảng
18.500 người, là thị trấn huyện lỵ
Quy hoạch phát triển các trọng điểm mới của đô thị, phát triển vành đai xanh “du lịch, văn hoá và sinh thái” sông Đuống, trong đó, phát triển vành đai xanh “du lịch, văn hóa và sinh thái” sông Đuống, lấy sông Đuống làm trung tâm, cụm di tích ở khu vực huyện Thuận Thành gồm Lăng Kinh Dương Vương, chùa Dâu, chùa Bút Tháp, khu vực Phật Tích và cụm di tích lịch sử văn hóa ở huyện Gia Bình làm hạt nhân với các chức năng: Vành đai xanh, cân bằng sinh thái; vùng cảnh quan, hành lang kết nối hai khu vực Bắc và Nam sông Đuống; “Xương sống” của bộ khung bảo vệ thiên nhiên; vùng bảo tồn các di tích văn hóa, lịch sử, làng cổ, làng nghề truyền thống; vùng du lịch văn hóa, sinh thái, nghỉ dưỡng. Căn cứ vào các thông tư, nghị định của Trung ương, tỉnh Bắc Ninh đã đưa ra nhiều quy định liên quan đến nhà ở. Theo đó, đối với dự án nhà ở thương mại ở đô thị từ loại III trở lên phải dành ít nhất 20% quỹ đất ở đã được đầu tư xây dựng đầy đủ hạ tầng kĩ thuật để xây dựng NOXH theo quy định tại Điều 5 NĐ 100/2015/NĐ-CP; Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư Thực thi nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư Thực thi nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.
Đối với dự án NOXH thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê và chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê theo quy định tại Điều 26 NĐ 100/2015/NĐ-CP.
Tuy nhiên, do các dự án NOXH thường mang lại ít lợi nhuận hơn nhà ở thương mại nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư thường không mấy mặn mà. Thêm vào đó, số lao động không ngừng gia tăng nên giải pháp về nhà ở luôn bị áp lực lớn, việc triển khai các dự án NOXH vẫn còn gặp phải một số khó khăn. Chính sách và các văn bản quy phạm pháp luật về NOXH có sự điều chỉnh, thay đổi trong khoảng thời gian ngắn; thời gian chuẩn bị đầu tư, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cũng tác động không nhỏ đến quá trình triển khai dự án NOXH. Trong khi nhu cầu NOXH rất lớn thì việc số lượng dự án triển khai còn ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hưởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở cho đối tượng là người lao động hưởng lương, người thu nhập thấp, cán bộ, viên chức, lực lượng vũ trang... như chiến lược nhà ở quốc gia đã đề ra.
*Vấn đề chuyển đổi các dự án thương mại sang NOXH:
Bắc Ninh hiện nay đang tập trung khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, tìm các cơ chế chính sách cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho những dự án chuyển nhà thương mại sang NOXH. Đây là chương trình Bắc Ninh đang tích học hỏi từ các địa phương có kinh nghiệm như Hà Nội, Đà Nẵng….để đưa ra các văn bản, quy định, hướng dẫn Thực thi cụ thể, bài bản.
*Về quy chuẩn xây NOXH:
Theo quy định tại Điều 7 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà xã hội thì diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư NOXH là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (có thể điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng
không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng NOXH có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ NOXH trong dự án)
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại, nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NOXH sau khi đầu tư (theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP). Các căn hộ thuộc phần diện tích kinh doanh thương mại này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành về căn hộ chung cư thương mại và bảo đảm phù hợp phương án quy hoạch được phê duyệt.
Tuy nhiên, còn nhiều các dự án NOXH tại Bắc Ninh không tuân thủ quy định về thiết kế xây dựng NOXH, như căn hộ có diện tích lớn hơn quy định và đặc biệt là xây dựng quá cao tầng (theo Luật Nhà ở thì NOXH tại đô thị đặc biệt chỉ được cao 5-6 tầng), hay hạ tầng các khu NOXH còn chưa được đảm bảo như nơi để xe, các khu vui chơi chung…..
2.2.4.2.Về chính sách tài chính
Chính sách tài chính NOXH là chìa khóa giúp người mua nhà và các nhà đầu tư tiếp cận với loại hình nhà ở mang ý nghĩa xã hội lớn này. Chính sách này tại Bắc Ninh được thể hiện ở những khía cạnh sau:
*Vấn đề tạo vốn cho phát triển nhà ở:
Quỹ phát triển nhà ở tỉnh Bắc Ninh ra đời với mục đích nhận ủy thác từ ngân sách và các nguồn vốn khác để đầu tư, cho vay phát triển nhà ở và hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở trên địa bàn tỉnh, nhận tiền gửi tiết kiệm, cho vay đối với các đối tượng làm công ăn lương để mua nhà ở thuộc các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. Bên cạnh đó, quỹ này còn được sử dụng để đầu tư trực tiếp vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triểnnhà ở theo quyết định của UBND tỉnh.
Ngoài ra, theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, định chế tài chính phải dành lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho chủ đầu tư, người thuê, mua NOXH vay lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường.
Trường hợp phát triển NOXH cho thuê bằng nguồn vốn ngoài ngân sách còn được chính quyền địa phương hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cá nhân phát triển NOXH cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất, vốn, thuế liên quan đến việc, bán, cho thuê nhà.
Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thửa đất đó được xây dựng NOXH thì sẽ được Nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính.
Tác động tích cực từ các chính sách tín dụng và hàng loạt chính sách liên quan đến thị trường bất động sản được Chính phủ ban hành đã có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phục hồi tăng trưởng của thị trường bất động sản. Tính đến nay, tỉnh Bắc Ninh đã nỗ lực triển khai nhiều chính sách kích cầu cho NOXH, thu hút chủ đầu tư tham gia xây dựng các dự án NOXH, công khai minh bạch tiến độ các dự án NOXH trên địa bàn, đây là bước tiến lớn mà UBND tỉnh đã Thực thi hiện thời gian qua.
*Giá NOXH:
Vấn đề về giá nhà đến nay vẫn là một mấu chốt quan trọng giúp người dân tiếp cận với NOXH. Trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, thu nhập trung bình của người dân còn thấp xa so với giá nhà trên thị trường, giá nhà cao hơn thu nhập là một rào cản lớn nhất đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân
có nhu cầu thực. Không những thế, phát triển NOXH được coi là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng và giải quyết nhu cầu thực về nhà ở của người dân có thu nhập thấp, diện chính sách...
Với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị như tỉnh Bắc Ninh khoảng 12-14 triệu đồng/tháng (144-168 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 850- 1.000 triệu đồng thì đại bộ phận những người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng.
Không những thế, hiện nay Bắc Ninh chưa có các văn bản nào hướng dẫn quy định về mức giá NOXH, bởi vậy dù nhiều dự án được triển khai cùng thời điểm nhưng giá các dự án lại có sự chênh lệch rất rõ ràng.
Có một thực tế là giá tại nhiều dự án NOXH đang được rao bán khá cao. Chẳng hạn giá nhà tại dự án NOXH ở Cao Nguyên 2 có giá tạm tính thấp nhất 9,5 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì, chưa bao gồm nội thất và một số chi phí khác).Hay dự án NOXH Eco – Cát tường, cũng đang được chào bán với mức giá 11 triệu đồng/ 1m2 . Mức giá này là quá cao vì với diện tích căn hộ khoảng 60 - 70 m2 thì giá của căn hộ vào khoảng 700 - 800 triệu đồng. Ngay cả những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu cũng khó có thể sở hữu căn hộ ở mức giá này chứ không nói đến những người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, dù giá không rẻ hơn so với nhà ở thương mại nhưng người mua nhà thu nhập thấp lại phải chịu các quy định khắt khe về cho thuê, chuyển nhượng nên càng không khuyến khích người mua nhà.
Bảng 2.4: Giá tham khảo một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Bắc Ninh năm 2015
STT Tên dự án Giá/ m2
1 Dự án NOXH Kinh Bắc Plaza 10-12 triệu đồng
2 Dự án NOXH Hoà Long Bắc Ninh 13 triệu đồng
3 Dự án NOXH Cao Nguyên thành phố Bắc Ninh 13 triệu đồng
4 Dự án NOXH Cao Nguyên II 12-13 triệu đồng
5 Dự án NOXH Dầu khí Sông Hồng Từ Sơn Bắc
Ninh 8.5 triệu đồng
6 Khu NOXH Đông Dương- Kinh Dương Vương,
Bắc Ninh 12 triệu đồng
7 Dự án Chung cư Thu nhập thấp Bắc Từ Sơn 10-13 triệu đồng