2.2.5 .Về đôn đốc, kiểm tra thực thi chính sách nhà ở xã hội
3.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường thực thi chính sách phát triển
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật
Thứ nhất, Nhà nước cần sử dụng có hiệu quả các công cụ hỗ trợ về chính sách, pháp luật để tạo nguồn cung dồi dào về nhà ở, phù hợp với nhu cầu của thị trường để kéo giá nhà, đất xuống mức có khả năng chi trả của đại đa số người dân. Để tạo nguồn cung dồi dào, Nhà nước cần hỗ trợ về vốn cho nghiên cứu để đưa ra được những chính sách đồng bộ, có hiệu quả hơn nữa để khuyến khích, tạo mọi điều kiện cho nhà đầu tư Thực thi các dự án phát triển NOXH dành cho người thu nhập trung bình và thấp, phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Nhà nước cần có chính sách hiệu quả hơn để tiếp tục phát triển NOXH. Phát triển NOXH, nhà ở cho người thu nhập thấp là một giải pháp quan trọng để đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước cần có hệ thống chính sách đồng bộ, có hiệu quả, tạo điều kiện, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển NOXH để người có thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Thứ hai, Nhà nước nên cho phép nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian tối đa, hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định. Đồng thời, hỗ trợ về qũy đất phát triển nhà ở cho thuê và NOXH.Nhà nước cũng có chính sách để tạo lập qũy vốn cho xây dựng NOXH một cách ổn định. Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng chính sách tín dụng với việc cho vay ưu đãi với lãi suất thấp và xây dựng tổ chức tín dụng nhà ở của Nhà nước để hỗ trợ cho các doanh nghiệp Thực thi các dự án NOXH.
Thứ ba, cùng với việc ổn định giá nhà thì Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ để người dân có thể tiếp cận được với thị trường NOXH. Bởi lẽ, cho dù giá nhà có giảm xuống mức phù hợp thì đó cũng là một tài sản rất lớn mà không nhiều người dân có thể chi trả một lần được. Vì vậy, Nhà nước cần
tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều thiếu vốn, mọi chủ thể khi muốn mua bất động sản cho nhu cầu của mình đều không có khả năng đủ chi trả một lần trực tiếp cho bất động sản đó, vì vậy qũy tiết kiệm bất động sản là cần thiết để hỗ trợ cho những người có nhu cầu mua nhà vay dài hạn, trả dần trong nhiều năm với lãi suất thấp để sớm Thực thi quyền có nhà ở của mình.
3.2.3. Giải pháp về tài chính và hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
* Giải pháp về tài chính
Thứ nhất, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống tài chính đúng đắn để bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất và bảo dưỡng quỹ nhà ở và các tiện nghi đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà ở có thể trả dần trong một thời gian dài. Điển hình là việc thành lập - quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn được hình thành từ sự đóng góp của người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp nhất từ 3 - 5%). Mục đích của quỹ tiết kiệm nhà ở để đầu tư xây dựng nhà ở và cho người mua vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10-15 năm sẽ được mua nhà bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không xóa yêu cầu mua nhà thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nền kinh tế đang phát triển áp dụng. Đồng thời giá thành nhà nên tính toán giảm hợp lý. Cần có sự khảo sát và lên phương án tính toán kỹ lưỡng giá thành bán nhà để đảm bảo không quá cao, phù hợp với mức thu nhập của người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở. Cần triển khai các cơ chế chính sách cho các doanh nghiệp đầu tư dự án để khoản chi phí đầu tư không bị đưa vào giá bán của sản phẩm dẫn đến giá nhà cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận mua nhà.
Thứ hai, Đổi mới cơ chế cho vay mua nhà, ngoài qũy Đầu tư phát triển nhà ở tỉnh, NHCSXH phụ trách việc cho vay NOXH thì cần các ngân hàng
thương mại có cổ phần Nhà nước cùng tham gia để lượng người mua NOXH không bị tập trung quá đông vào một ngân hàng, thúc đẩy khả năng dàn vốn vay giữa các ngân hàng với nhau, tỷ lệ lãi suất cho vay có tính cạnh tranh, kích cầu vay.
- Đối với chủ đầu tư cần tạo cơ chế ưu đãi về nguồn vốn vay đầu tư xây dựng với mức lãi suất phù hợp, thủ tục đơn giản, linh hoạt, đảm bảo khả năng thanh khoản với mục đích giúp chủ đầu tư đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như việc hạ giá thành bán căn hộ.
- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn, dễ tiếp cận, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà ở.
- Tỉnh cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển NOXH, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn từ người dân, tạo nhiều quỹ tín dụng khác.
Thứ ba, tỉnh có các cơ chế ưu đãi đối với nhà đầu tư: miễn tiền thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng, áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng , thuế thu nhập, ưu đãi vốn vay huy động đầu tư với mức lãi suất thấp,các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở được miễn, cho phép chủ dự án được cân đối tài chính thông qua việc sử dụng quỹ đất ở mức 20% để đầu tư hạ tầng vừa phục vụ nhu cầu NOXH vừa phát triển kinh doanh thương mại bù đắp các khoản chi phí đầu tư khác… các cơ chế đều đã được thể hiện bằng văn bản nhưng nhà đầu tư cần tỉnh cho triển khai áp dụng ngay các cơ chế ưu đãi này nhằm tạo động lực, niềm tin và khuyến khích đầu tư.
Thứ tư, cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà ở trong cơ cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương đặc biệt là người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả năng tạo lập nhà ở, nghiên cứu quy
định trách nhiệm của người sử dụng lao động cùng chăm lo nhà ở với người lao động, nhất là các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động.
Thứ năm, căn cứ tình hình kinh tế, xã hội và khả năng cân đối ngân sách, hàng năm bố trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặc hình thức đầu tư xây dựng, chuyển giao, hợp tác công - tư để triển khai các chương trình phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội khác theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Giải pháp về hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật,hạ tầng xã hội Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất. Đối với NOXH, đặc biệt là tại Bắc Ninh, chúng ta rất cần có quỹ đất để gắn kết với nơi làm việc và dịch vụ công cộng tạo thành các khu liên hợp: khu công nghiệp- nhà ở công nhân - dịch vụ công cộng, trường đại học - ký túc xá sinh viên - dịch vụ công cộng.
Ngoài quy định mỗi dự án thương mại phải dành 20% diện tích đất ở, hoặc 20% diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì với số lượng di dân từ các tỉnh thành tập trung vào tỉnh ngày một tăng, nhu cầu NOXH ngày một lớn thì 20% quỹ đất xây nhà cho người thu nhập thấp là khó đáp ứng đủ nhu cầu thị trường hiện nay. Điều này cần tỉnh Bắc Ninh Thực thi nghiêm minh quy định của pháp luật để phát triển, dự trữ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất xây dựng hợp lý của tỉnh.
Thứ hai, thường xuyên tổ chức kiểm tra, rà soát việc sử dụng quỹ đất vào các dự án NOXH và cần có lộ trình quản lý để việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, trích nguồn quỹ đất không đủ.
Thứ ba, cần công khai minh bạch quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH để các nhà đầu tư và xã hội cùng biết. Qũy đất để phát triển nhà ở NOXH phải được triển khai chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo chiếm ít
nhất 10% diện tích đất phát triển đô thị. Nhà nước cũng cần quản lý chặt chẽ để NOXH phải đảm bảo các tiêu chuẩn về chất lượng công trình theo quy định và đáp ứng cơ sở hạ tầng xã hội ở những nơi tiến hành dự án, tạo ra không gian giải trí đáp ứng nhu cầu của con người, nhưng diện tích phải được khống chế, không nên quá rộng , đồng thời tránh tình trạng nhà giá rẻ thì chất lượng thấp. Việc quản lý mua NOXH cần Thực thi thông qua hệ thống máy tính để ngăn chặn một người có thể mua được nhiều NOXH. NOXH phải được sử dụng tuần hoàn. Khi người dân có thu nhập cao hơn họ sẽ cải thiện điều kiện sống bằng cách mua hoặc thuê nơi ở khác tốt hơn, khi đó căn hộ đó sẽ lại được cho người thu nhập thấp khác thuê hoặc mua lại.
Thứ tư, phát triển hệ thống giao thông và cơ hạ tầng đồng bộ. Giao thông Bắc Ninh ngày nay đã trở thành một vấn đề nhức nhối với nhiều người, sự rối ren chằng chịt của hệ thống giao thông khiến việc cải tạo và quy hoạch đô thị trở nên cực kỳ khó khăn. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng của thủ đô cũ mới đan xen nên việc đồng bộ thực sự vô cùng phức tạp. Đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ quan tâm đến vấn đề gia tăng số lượng nhà ở mà bên cạnh đó cũng cần tỉnh Bắc Ninh quan tâm đến việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật bởi các tiện ích đi kèm này đánh dấu một phần quan trọng không nhỏ trong quyết định mua nhà của người thu nhập thấp.
Nếu dự án NOXH hình thành nhưng thiếu các tiện ích liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống thông tin liên lạc, cảnh quan cây xanh, hệ thống gom rác, thoát nước thải thì rất khó có sức hút đối với người mua dù giá bán có thấp. Tỉnh cần triển khai đồng bộ các hạng mục khi triển khai xây dựng dự án NOXH. Dù là NOXH nhưng về chất lượng và tiện ích chung vẫn cần đảm bảo như các dự án nhà ở thương mai, không có sự phân biệt đối tượng, giá bán để thiếu sự đầu tư.
Các dự án NOXH khi triển khai cần có sự khảo sát, đánh giá và quy hoạch hợp lý. Nên lựa chọn đầu tư triển khai dự án NOXH đan xen tại một số dự án nhà ở thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảọ sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.
3.2.4.Giải pháp về năng lực cán bộ công chức thực thi chính sách
Thứ nhất, nâng cao tinh thần và trách nhiệm cá nhân trong công tác quản lý để từ đó mọi cán bộ đều phải tự chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền được giao. Cần tổ chức một đội ngũ cán bộ chuyên làm các công tác đánh giá sau Thực thi chính sách để cho thấy chính sách Thực thi có đi đúng theo định hướng, mục tiêu, kế hoạch đề ra hay không và có cái nhìn thực tế hơn khi chính sách đi vào cuộc sống để sự điều chỉnh phù hợp, đáp ứng đúng ý nguyện của ngườidân. Tiếp tục nâng cao nhận thức để trên cơ sở đó mở rộng sự tham dự một cách có hiệu quả của mọi cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và nhất là của cá nhân người lãnh đạo, quản lý vào Thực thi chính sách NOXH, với sự tham gia cả tất cả các bên liên quan, bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, người tiêu dùng, người nước ngoài, các nhà tài trợ, các nhà khoa học, chuyên gia. Nói cách khác, làm cho chính sách công từ chỗ chỉ là chức năng đặc quyền của các cơ quan nhà nước thành mối quan tâm chung và trách nhiệm của toàn xã hội.
Thứ hai, Xây dựng đội ngũ CBCC công tác chính sách có chất lượng cao, có tầm nhìn bao quát về các vấn đề. Nâng cao năng lực,trình độ, kiến thức và kỹ năng nhất định của CBCC để có thể đánh giá được chính xác kết quả Thực thi và rút ra được các bài học kinh nghiệm trong Thực thi chính sách để có chính sách tốt, hợp lòng dân và hiệu quả thực thi cao.
Thứ ba, Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng trong việc xây dựng và thực thi chính sách NOXH.
Thứ tư, Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở cho CBCC làm việc trong lĩnh vực nhà ở các cấp và các chủ thể tham gia thị trường nhà ở.
3.2.5. Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến và phân công phối hợp để thực thi chính sách thực thi chính sách
Thứ nhất, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, đoàn thể và người dân, xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử về chính sách NOXH của tỉnh để người dân có thể truy cập dễ dàng.
Thứ hai, tăng cường công tác phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành, đoàn thể của tỉnh trong việc nghiên cứu, xây dựng cũng như hướng dẫn, theo dõi tổ chức Thực thi chính sách NOXH. Cần có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chức năng khi triển khai Thực thi chính sách, tránh hiện tượng nhiều đối tượng bỏ vốn đầu cơ mua NOXH sau đó bán lại với giá trị gấp hai, ba lần.
Thứ ba, tăng cường sự đối thoại giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc xây dựng, ban hành và thực thi chính sách cùng với người dân để có sự đánh giá đúng và thực tiễn hơn.
Thứ tư, tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu sự cần thiết phải chuẩn bị đủ các thủ tục, giảm tình trạng ngại ngùng, chán nản của người dân khi nhìn thấy quá nhiều thủ tục. Cùng với đó, các cán bộ giải quyết thủ tục hành chính nên giúp đỡ người dân một cách tích cực hơn.
3.2.6. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin. thông tin.
Thứ nhất, tỉnh cần phải cải tiến giảm bớt các thủ tục hành chính cho người mua NOXH theo hướng rút ngắn các công đoạn chuẩn bị trung gian để có được các loại giấy tờ cần thiết cho đủ bộ hồ sơ vay mua nhà. Đối với giấy xác nhận tình trạng nhà ở nên tập trung làm thành từng đợt cho từng phường chứ không nên làm riêng lẻ từng trường hợp gây lãng phí thời gian của cán bộ phường và
người dân, cần huy động các cán bộ của UBND phường tập trung giải quyết xác minh tình trạng nhà ở cho người dân ngay khi họ có yêu cầu để giảm bớt thời gian chờ đợi. Để giảm bớt những phiền hà của người dân khi chuẩn bị một số lượng lớn thủ tục hành chính, UBND phường và cơ quan công tác cần có tinh thần phối hợp đồng bộ, nhanh chóng, làm với số lượng lớn để giải quyết từng