2.2.5 .Về đôn đốc, kiểm tra thực thi chính sách nhà ở xã hội
2.3. Đánh giá chung về thực thi chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế
Bên cạnh những ưu điểm trên, công tác tổ chức Thực thi chính sách NOXH trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh vẫn còn nhiều hạn chế cần được khắc phục trong thời gian tới. Những hạn chế đó gồm:
Thứ nhất, một số quy định pháp luật về nhà ở còn chưa hoàn chỉnh, và chưa phù hợp với thực tế, chưa đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật, về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, tài chính; các thủ tục hành chính liên quan đến NOXH, các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, tài chính ….còn rườm rà, phức tạp.
Các quy định trong lĩnh vực NOXH, còn một số nội dung chưa nhất quán giữa Luật nhà ở và Nghị định thi hành luật, như sự chưa thống nhất về phương án thuê, mua NOXH; về giá bán lại NOXH, hoặc các quy định chưa điều chỉnh hết các hoạt động phát sinh trong trong hoạt động quản lý như tiêu chí xác định đối tượng mua, thuê NOXH, các phương án để hạn chế tối đa, tránh các trường hợp người chưa thật bức xúc về nhà ở lại được thuê, thuê mua, mua NOXH; các chế tài nhằm bảo đảm sử dụng nhà đúng đối tượng bố trí, hạn chế tình trạng cho người khác sử dụng dưới các hình thức như cho thuê lại, cho mượn, cho ở nhờ….
Thứ hai, trong công tác phổ biến, tuyên truyền chính sách NOXH, một số cơ quan, ban ngành chưa chú trọng đến việc phổ biến các chính sách đến người dân. Cán bộ làm công tác tuyên tuyền năng lực còn thiếu, chưa nắm bắt được hết các chủ trương của Đảng, chính sách, quy định của Nhà nước về NOXH dẫn đến đôi khi tư vấn còn lúng túng, thiếu tính chủ động.
Thứ ba, về việc phân công, phối hợp Thực thi giữa các cơ quan, các cấp quản lý Thực thi chính sách NOXH chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong khâu tổ chức triển khai Thực thi chính sách. Quy trình thủ tục được Thực thi rời rạc, thiếu thống nhất. Các cấp quản lý chưa Thực thi tốt và đúng vai trò của mình dẫn đến chính sách triển khai chưa đi sâu vào cuộc sống của người dân, đánh giá chưa đúng đối tượng đủ điều kiện mua nhà, chất lượng công trình chưa đảm
bảo, dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao. Thanh kiểm tra không được diễn ra thường xuyên nên không thể có sự đánh giá đúng của việc Thực thi chính sách. Chưa kêu gọi được đông đảo quần chúng nhân dân tham gia Thực thi chính sách.
Thứ tư, về việc tổ chức Thực thi các nội dung của chính sách NOXH. Về việc phân phối quỹ NOXH, tỉnh đang gặp khó khăn trong trong việc xác định đối tượng được ưu tiên phân phối trước và phạm vi đối tượng được phân phối. Hiện nay, do quỹ NOXH còn hạn chế nên đối tượng đối tượng được ưu tiên phân phối trước là những đối tượng chính sách, thương binh, gia đình có công với cách mạng.
- Hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn tỉnh khi phê duyệt quy hoạch đều dành quỹ đất xây dựng NOXH.Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều sử dụng quỹ đất xây dựng NOXH không đúng mục đích. Trong khi nhu cầu NOXH rất lớn thì việc số lượng dự án triển khai ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hưởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở cho các đối tượng có nhu cầu về NOXH.
- Do diện tích nhỏ hẹp, lượng dân cơ học cao, nhu cầu định cư lớn, giá nhà đất ở tỉnh Bắc Ninh còn quá cao so với nhu cầu có khả năng chi trả của đại đa số nhân dân, vì vậy làm cho nhu cầu có nhà ở của người dân bị hạn chế. Các chính sách về thị trường bất động sản của nhà nước thời gian qua mặc dù nhiều nhưng chưa thực sự phát huy hiệu quả mạnh mẽ trên thực tiễn để điều tiết thị trường, giảm giá nhà, đất. Hiện nay, tỉnh cũng chưa có một văn bản nào hướng dẫn quy định về mức giá NOXH, điều này dẫn đến nhiều dự án được triển khai cùng thời điểm nhưng giá các dự án lại chênh lệch rất rõ ràng.
- Mặc dù đã có những văn bản cụ thể về việc hỗ trợ tín dụng nhưng trên thực tế việc tiếp cận nguồn vốn vay với khách hàng cá nhân là rất khó, bởi thủ tục vay chưa rõ ràng và khó xác minh tài sản đảm bảo cũng như chứng minh thu nhập của người vay.
- Về quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án từ thương mại sang NOXH phải nhiều khó khăn. Các cơ quan chức năng thiếu sự quản lý, giám sát trong việc điều hành các dự án NOXH. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi chưa thực sự đến được với các doanh nghiệp nên chưa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH.
- Thủ tục hành chính cho người mua nhà còn rườm rà, từ việc xác nhận đối tượng mua nhà, xác nhận hiện trạng nhà ở đến việc xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Không ít người nằm trong diện được vay mua NOXH đã chán nản bỏ cuộc vì thủ tục hành chính để mua được một căn NOXH quá phức tạp.
Thứ năm, về việc đôn đốc, kiểm tra Thực thi chính sách.Việc tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư vẫn còn hạn chế. Một số quy định từ việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho người dân khi mua NOXH đã gây nên tình trạng buông lỏng việc thẩm định hồ sơ. Hoạt động kiểm tra,giám sát chưa thường xuyên, chưa kịp thời phát hiện những vướng mắc để có những điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
2.3.2.2. Nguyên nhân của hạn chế
Thứ nhất, các văn bản pháp luật và thể chế chính sách thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn, cản trở công tác Thực thi chính sách NOXH.Theo quy định của Bắc Ninh, trong quá trình lập quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Bắc Ninh có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH, không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực nông thôn. Tuy nhiên, theo quy định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH. Chính quy định không thống nhất này
giữa Chính phủ và UBND tỉnh đã khiến hầu hết các dự án ngó lơ quy định của tỉnh Bắc Ninh. Điều này đã khiến nguồn cung NOXH tại Bắc Ninh thiếu hút so với nhu cầu của người dân.
`Mặc dù tỉnh đã tích cực Thực thi cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính để hạn chế các phiền hà, khó khăn cho người dân, doanh nghiệp nhưng nhìn chung vẫn chưa tạo chuyển biến mạnh trên lĩnh vực NOXH, chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn. Trong bộ máy nhà nước vẫn còn tư duy và cách quản lý theo mệnh lệnh, quan liêu; có nơi còn buông lỏng hoạt động quản lý về nhà nước, việc hoạch định chính sách, chiến lược, xây dựng quy hoạch, kế hoạch, ban hành quy chế, quy phạm; giám sát Thực thi; xử lý vi phạt chưa được kịp thời.
Lĩnh vực NOXH còn chịu sử quản lý của nhiều cơ quan nhà nước khác nhau như Sở Xây dựng, Sở Tài Nguyên và Môi trường, UBND quận, huyện….nhưng giữa các cơ quan này vẫn chưa có sự phối hợp, kết hợp chặt chẽ, chưa phân rõ chức năng nhiệm vụ của từng đơn vị đối với từng vấn đề liên quan đến nhà ở (như quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đai trong dự án, quản lý hoạt động đầu tư với quản lý hoạt động xây dựng…)
Thứ hai, về nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của tỉnh.
* Về tài chính:
Đa phần các dự án NOXH hiện nay được đầu tư bởi ngân sách nhà nước song nguồn vốn này tại trung ương và địa phương bị giới hạn. Nói cách khác, sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH cũng dẫn đến những hạn chế trên. Việc sử dụng nguồn vốn vay này cũng là một khó khăn khi các dự án bất động sản nói chung đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Đối với dự án NOXH, các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều giải pháp, phương án để cắt giảm các chi phí nhằm giảm giá bán, do đó để đảm bảo tính khả thi, các chủ đầu tư rất hạn chế khi tiếp
cận và sử dụng nguồn vốn này. Khó khăn nữa phải kể đến là trong quá trình huy động vốn, đối tượng mua nhà là những người có thu nhập thấp, điều kiện kinh tế khó khăn. Trong khi đó, để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt của hộ gia đình và đa số được các hộ lựa chọn thường có diện tích từ 55 đến 70m2 (có giá từ 700 - 950 triệu đồng), đây là số tiền khá lớn do đó việc huy động vốn trong quá trình Thực thi cũng không như mong đợi.
Về lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH: theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH, người mua, thuê mua, thuê NOXH được hỗ trợ về mức lãi suất (5%) theo gói 30.000 tỷ đồng. Nhưng hiện nay gói hỗ trợ này đã hết hiệu lực và doanh nghiệp đang xây dựng dang dở phải vay ngân hàng theo lãi thương mại (khoảng 6,9% trong năm đầu tiên, sau đó là khoảng 9-10%/năm). Với mức lãi này thì chủ đầu tư không thể xây dựng nhà và bán với mức giá của NOXH được. Như vậy, doanh nghiệp sẽ dễ "chết" và người dân thì cũng không thể mua nhà.
Hành lang pháp lý về tài chính, tín dụng bất động sản nói chung, NOXH nói riêng vẫn chưa đầy đủ, vẫn chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở; chưa hình thành và phát triển các công cụ tài chính như quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản; thị trường bất động sản còn chưa hoàn thiện….. do đó chưa tạo ra được có chế tài chính đủ mạnh để hỗ trợ thị trường nhà ở phát triển. Nguồn vốn cung cấp cho thị trường NOXH chủ yếu phụ thuộc vào vay vốn tín dụng, mà nguồn vốn tín dụng trung hạn và dài hạn lại hạn chế, vì vậy, khi tín dụng thắt chặt, các nhà đầu tư xây dựng thiếu vốn để triển khai các dự án NOXH. Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường NOXH vẫn chưa đủ mạnh để hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất; thuế chuyển nhượng bất động sản tuy có giảm nhưng vẫn còn cao chưa khuyến khích phát triển được giao dịch NOXH.
Tính đến nay chưa có một quy hoạch tổng thể quỹ đất giành riêng cho việc xây dựng các dự án NOXH của tỉnh. Nguồn quỹ đất 20% có được hiện nay là do các doanh nghiệp phải nộp lại cho tỉnh khi triển khai các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha. Vì không có quy hoạch tổng thể nguồn quỹ đất nhà ở cho người thu nhập thấp nên tỉnh không quản lý được nguồn đất 20% thực tế các doanh nghiệp đã trích lập và trả lại cho tỉnh chưa, trả được bao nhiêu, trả vào thời điểm nào.
Hiện nay, Bắc Ninh đang thiếu sự quan tâm trong việc hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật các dự án NOXH: giao thông, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ quản lý… Mặc dù trong chính sách có nêu việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệp khi triển khai dự án NOXH nhưng trên thực tế thì việc thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã và đang tạo một khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người thu nhập thấp quan tâm mua NOXH.
Nhu cầu NOXH là rất cao, tuy nhiên cái mà người mua NOXH cần không chỉ là nhà ở mà còn cần cả những tiện ích xung quanh như điện, nước, cơ sở khám chữa bệnh, trường học, chợ… Mặc dù đơn vị đầu tư có tính toán đến việc cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ mới mong bán được nhà, xong nguồn kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khá lớn, nguồn vốn lại hạn hẹp do đó mà sức hút mua NOXH vẫn còn là bài toán cần tỉnh xem xét xúc tiến sớm. Theo quy hoạch, các khu NOXH đều nằm trong tổng thể khu đô thị, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên cư dân được hưởng toàn bộ các tiện ích như: giao thông thuận lợi, có trường học, khu thể thao, công viên, chợ, bãi đỗ xe, dịch vụ an ninh, vệ sinh môi trường… tuy nhiên khi thực tế triển khai đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh vẫn còn có những khó khăn, vướng mắc dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ở xã hội không như quy hoạch ban
đầu, nhiều dự án xây dựng xa trung tâm, thiếu dịch vụ tiện ích cơ bản, giao thông đi lại không thuận điều này khiến cho người thu nhập thấp vẫn còn băn khoăn và cân nhắc trước khi mua nhà. Điều này gây ra khó khăn cho nhà đầu tư trong việc bán nhà.
Thứ ba, về năng lực của cán bộ, công chức thực thi chính sách.
Để các chính sách về NOXH đi vào cuộc sống thì vấn đề tổ chức triển khai hướng dẫn và chỉ đạo Thực thi là hết sức quan trọng, tuy nhiên hiện nay cơ cấu, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về NOXH còn chưa tương xứng với chức năng và nhiệm vụ được giao, tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh (Sở Xây dựng) thì có phòng chức năng riêng về phát triển nhà, quản lý nhà, quản lý thị trường bất động sản nhưng tại các quận, huyện, phường, xã số lượng nhân sự trực tiếp Thực thi công tác quản lý nhà ở còn khá mỏng; năng lực cán bộ trực tiếp làm công tác về nhà ở nhìn chung chưa đồng đều, chưa được đào tạo bài bản về chuyên môn, nghiệp vụ; tinh thần trách nhiệm của một số cán bộ còn chưa cao….Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các chính sách do Nhà nước ban hành không được triển khai Thực thi kịp thời, hiệu quả hoặc được triển khai nhưng không triệt để, không thường xuyên và thiếu sự kiểm tra, giám sát…
Tiểu kết Chương 2
Từ những nghiên cứu trên có thể thấy quá trình Thực thi chính sách NOXH trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh trong những năm vừa qua đã đạt được những thành công nhất định. Tuy thời gian Thực thi chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh chưa phải là dài nhưng với từng đó thời gian tỉnh đã tạo dựng được rất nhiều ngôi nhà cho những người nghèo, những người thu nhập thấp, giải quyết được vấn đề an sinh toàn tỉnh, đảm bảo ổn định phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiện, việc Thực thi chính sách NOXH còn nhiều hạn chế và gặp nhiều vướng mắc, thiếu sự đánh giá, khảo sát để có cái nhìn thực tế hơn về nguyện vọng của người dân, tình trạng quy hoạch sử dụng đất cho dự án chưa có sự linh hoạt khi Thực thi.
Để có thể đáp ứng được ý nguyện của người dân cũng như đảm bảo Thực thi mục tiêu đề ra, Bắc Ninh cần linh hoạt hơn nữa trong quá trình Thực thi chính sách để có thể đáp ứng những tình huống xảy ra trong quá trình triển khai chính sách.
Chương 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THỰC THI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI