3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.7. kiến nhận xét của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng
bằng quyền sử dụng đât trên địa bàn quận Liên Chiểu
3.2.7.1. Sự hiểu biết chung của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Liên Chiểu
Đểđánh giá hiểu biết chung vềcông tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất các câu hỏi đặt ra với nội dung đánh giá hiểu biết của các đối tượng liên quan như: thế nào là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện để thế chấp bằng quyền sử dụng đất; quy trình thế nào, thành phần hồ sơ gồm những gì, thẩm quyền đăng ký ở đâu?…
Có thể nói sự hiểu biết về những quy định chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộgia đình, cán bộ tín dụng, cán bộ thực hiện là khá cao. Đa phần người được phỏng vấn đều hiểu được công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là như thế nào và ý thức được việc cần thiết phải thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất đểđược đảm bảo quyền lợi cho các bên nói chung và của người sử
dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, một số trường hợp vẫn nghĩ thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyền của tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng khi họ có nhu cầu vay vốn, người dân nghĩ đơn giản rằng tổ chức tín dụng, cán bộtín dụng mới
là người có quyền, khi tổ chức tín dụng, cán bộ tín dung đồng ý, cho phép thì mới
được vay tiền và công tác đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước là không quan trọng.
Đây là cách hiểu sai, thực ra khi người sử dụng đất có đầy đủ diều kiện, thủ tục và có nhu cầu vay vốn thì các tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm hướng dẫn lập hồ sơ, và hai bên soạn thảo, ký kết, chứng thực hợp đồng tín dụng theo quy định và cuối cùng là người sử dụng đất có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị đăng ký thế chấp, xóa thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất) để cơ quan nhà nước có trách nhiệm đăng ký, quản lý hồ sơ, đất đai nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Rất nhiều người dân, cán bộ tín dụng chưa hiểu rõ quy định về thẩm quyền
đăng ký giao dịch bảo đảm. Họ bị nhầm lẫn giữa hộgia đình, cá nhân và tổ chức. Nếu
đối tượng là hộgia đình, cá nhân thì thẩm quyền là ởVăn phòng ĐKQSD đất cấp quận (huyện), còn đối tượng là các tổ chức thì thẩm quyền đăng ký là ởVăn phòng ĐKQSD đất cấp thành phố (tỉnh)
Nhìn chung đa phần các đối tượng được điều tra đánh giá cao về thủ tục thực hiện,
thành phần hồ sơ, quy trình, thời gian thực hiện và lệ phí liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Qua đây cho thấy trình độ hiểu biết của các tổ
chức tại quận Liên Chiểu nói riêng và các đối tượng liên quan nói chung là tương đối cao chỉ cần công tác tuyên truyền phổ biến chính sách và pháp luật đất đai được thực hiện tốt thì
đảm bảo tất cảngười dân đều có thể hiểu và nắm bắt được. Điều này dấu hiệu tốt cho công tác quản lý đất đai của quận, đúng với tinh thần cải cách hành chính.
Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng đượcđiều tra (nhóm câu hỏi liên quan đến
quyền sử dụng đất)
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung điều tra phỏng vấn
Các tổ chức – Bên thế chấp Cán bộ tín dụng – Bên nhận thế chấp Cán bộ VP ĐKĐĐ Tỷ lệ % T.bình
1 Đăng ký giao dịch bảođảm là gì 86,25 100,00 100,00 95,42
2
Điều kiện được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là khi có nhu cầu vay vốn và phải đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai.
83,75 100,00 100,00 94,58
3 Cơ quan thực hiện việc đăng ký thế chấp của
các tổ chức là VP ĐKĐĐ tỉnh. 62,5 66,67 100,00 76,39
4
Hồ sơ thế chấp gồm đơn đăng ký TC, HĐ
thế chấp đã được chứng thực, GCN QSDĐ (bản gốc). 90,0 93,33 100,00 94,44 5 Hợp đồng thế chấp bắt buộc phải chứng thực mới có tính pháp lý. 75,00 100,00 100,00 91,67 6 Các thành phần ký vào đơn và hợp đồng đăng ký thế chấp QSD đất là các thành phần có tên trong GCN QSD đất và đại diện tổ chức tín dụng. 100,00 100,00 100,00 100,00
7 Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm GCN QSD
đất và đơn đề nghị. 100,00 100,00 100,00 100,00
8
Tài sản là QSD đất, tài sản gắn liền với đất
khi đang có tranh chấp, lấn chiếm thì không
được đăng ký thế chấp.
TT Nội dung điều tra phỏng vấn Các tổ chức – Bên thế chấp Cán bộ tín dụng – Bên nhận thế chấp Cán bộ VP ĐKĐĐ Tỷ lệ % T.bình
9 Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp
là khi VPĐK đất đai ký vào GCN QSD đất. 62,50 100,00 100,00 66,87
10 Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp
là 01 ngày. 100,00 100,00 100,00 100,00
11 Lệphí đăng ký thế chấp QSD đất là do HĐND
tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành, 62,50 80,00 100,00 98,80
12
Người sử dụng đất được miễn nộp lệ phí
đăng ký thế chấp tùy theo đối tượng theo
quy định của pháp luật.
98,80 80,00 100,00 99,60
Tỷ lệ trung bình 85.11 93.33 100.00 92.81
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn, năm 2018)
Qua tổng hợp tỷ lệ trung bình các câu hởi được trả lời đúng của các đối tượng điều tra tại Bảng 3.7 trên ta thấy: Tỷ lệ trả lời đúng ởđối tượng cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cao nhất 100,00%. Tiếp đến là đối tượng cán bộ tín dụng ở các tổ chức tín dụng 93,33% trả lời đúng và cuối cùng là người sử dụng đất với tỷ lệ trả lời đúng là 85,11%. Tuy nhiên, kết quả trung bình cho tất cả các đối tượng vẫn đạt ở mức cao 92,81% qua đây chúng ta có thể nhận xét được đa số các đối tượng được điều tra và đặc biệt là người dân đều nắm được tầm quan trọng và pháp lý của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Điều này cũng dễ lý giải vì đối tượng là cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và cán bộ tín dụng tại các tổ chức tín dụng là những người được đào tạo cơ bản ở các lĩnh vực liên quan và trực tiếp thực hiện, hàng ngày cập nhập các văn bản quy định của nhà nước có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tất cả các cán bộđều nắm vững luật đất đai và quy định chung của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, đáp ứng tốt nhu cầu phục phụ nhân dân và giải quyết thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất một cách nhanh gọn, kịp thời. Đây là một trong những quy trình
được đánh giá cao và tốt nhất trong cơ chế 1 cửa liên thông của quận
Điều tra ngẫu nhiêu 80 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao
dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng kýđất đai quận Liên Chiểu bằng phiếu
điều tra in sẵn. Các tiêu chí điều tra gồm các thông tin về mức tiền muốn vay theo tỷ lệ
phần trăm giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; thủ tục đăng ký và các thông tin khác về.
Bảng 3.8. Ý kiến của các tổ chức về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu
STT Câu hỏi Câu trả lời Tổng số
phiếu
Tỉ lệ (%)
1
Có nên thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSD đất tỉnh Có 71 88,75 Không 9 11,25 2 Thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại
VPĐKQSD đất Tốt 77 96,25 Chưa tốt 3 3,75 3 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ không Có 77 96,25 Không 3 3,75 4 Thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại Ngân hàng Tốt 60 75,00 Chưa tốt 20 25,00 5 Ngân hàng, quỹ tín dụng cho các tổ chức vay vốn Dưới 30% giá trị quyền SDĐ, TS 0 0 Từ 30-70% giá trị quyền SDĐ, TS 80 100,00 Trên 70% giá trị QSDĐ, TS 0 0
STT Câu hỏi Câu trả lời Tổng số
phiếu
Tỉ lệ (%)
6 Nguyện vọng được vay vốn theo giá trị
Dưới 30% giá trị
quyền SDĐ, TS 0 0 Từ 30 – 70% giá trị
Trên 70% giá trị
QSDĐ, TS 75 93,75
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn, năm 2018)
Từ bảng 3.8 cho thấy 88,75% các hộ gia đình, cá nhân cho rằng nên thực hiện
đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VP ĐKQSDĐ, đa số các hộ gia đình, cá nhân được
phỏng vấn đều cho rằng thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký QSDĐ hạn chếđược rủi ro, và vay lãi suất thấp. 11,25% các hộgia đình, cá nhân chưa
thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký QSDĐ. 96,25% các hộ gia
đình, cá nhân được điều tra cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại VP ĐKQSDĐ đã thực hiện tốt và không cần phải cải cách thủ tục hành chính đang hiện hành. Tuy nhiên
3/80 hộ gia đình, cá nhân được điều tra chiếm 3,75% vẫ cho rằng tục hành chính về đăng ký thế chấp, bảo lãnh vẫn còn phức tạp, nhiều giấy tờ. Nhiều ý kiến cho rằng nên cải cách cán bộ tiếp nhận tại một cửa sao cho chuyên nghiệp hơn, giải thích dể hiểu hơn
để tránh phải đi lại, phiền hà. Bên cạnh đó, người dân ngày càng quan tâm hơnđến việc thực hiện các thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước và họ cũng mong muốn cơ quan nhà nước ngày càng văn minh hơn, hiện đại hơn trong việc giải quyết các thủ tục hành
chính, đáp ứng được đông đảo nguyện vọng của nhân dân.
Thực tế điều tra cho thấy các Ngân hàng, Quỹ tín dụng cho phép các tổ chức vay vốn từ 30-70% giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên có đến 93.75% các hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng muốn vay trên 70% giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất vì họ cho rằng 30-70% giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất là thấp, khi vay vốn qua các ngân hàng, quỹ tín dụng phải thực hiện khá nhiều thủ tục nên khi vay, họ muốn được vay với giá trị cao.
3.2.7.3. Theo ý kiến của cán bộVăn phòng đăng ký đất đai
Điều tra ngẫu nhiên 3 cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSD đất quận Liên Chiểu. Các tiêu chí điều tra gồm tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký giao dịch bảo đảm, chất lượng hồsơ khi nộp và tính pháp lý của hồsơ khi giao dịch.
Bảng 3.9. Ý kiến của các cán bộ VP ĐKQSDĐ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu
STT Câu hỏi Câu trả lời Tổng số
phiếu
Tỉ lệ (%)
1 Tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký
Đầy đủ
thành phần 3 100,00 Không đầy đủ
thành phần 0 0
2 Chất lượng hồ sơ khi đến đăng ký
Tốt 2 66,67
Chưa tốt 1 33,33
3 Tính pháp lý của hồ sơ khi đến đăng ký
Hợp lệ 3 100,00
Không hợp lệ 0 0
4 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại
VPĐKQSDĐ không
Có 3 100,00
Không 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn, năm 2018)
Tất cả các hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đều được nộp qua Bộ phận một cửa tại Trung tâm hành chính quận, về thành phần hồ sơ đều được quy định rõ tại Bộ thủ tục hành chính Lĩnh vực giao dịch bảo đảm – Bộ thủ tục hành chính thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng; do vậy tình trạng của tất cả các hồ sơ khi được chuyển đến cán bộ thụ lí tại VP ĐKQSDĐ 100% đều đầy đủ thành phần và tính pháp lý đều hợp lệ.
Tuy nhiên về chất lượng hồ sơ thì vẫn còn 33.33% cán bộ VP ĐKQSDĐ cho rằng chưa đảm bảo vì còn một sốtrường hợp có sai sót, thay đổi trên giấy chứng nhận so với thực tế mà chủ sử dụng đất chưa đăng ký thay đổi trên giấy chứng nhận mà cứ để như vậy đăng ký hồ sơ giao dịch bảo đảm. Nên khi tiếp nhận hồ sơ cán bộ văn
phòng phải trả hồsơ lại đểngười dân điều chỉnh thay đổi bổ sung hồsơ.
3.2.7.4. Theo ý kiến của cán bộ tín dụng – bên nhận thế chấp
Điều tra ngẫu nhiên 6 cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ
chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 03 ngân hàng có nhiều nhất số tổ chức đến vay tiền (mỗi ngân hàng điều tra 2 cán bộ tín dụng) là
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Đà Nẵng, Ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh quận Liên Chiểu Đà
Nẵng, Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Đà
Nẵng. Qua điều tra thực tế tổng hợp được bảng sau:
Bảng 3.10. Ý kiến Cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất – Bên nhận thế chấp
STT Câu hỏi Câu trả lời Tổng số
phiếu
Tỉ lệ (%)
1 Mức tiền Ngân hàng cho các tổ
chức vay vốn Dưới 30% giá trị quyền SDĐ, TS 0 0 Từ 30-70% giá trị quyền SDĐ, TS 6 100 Trên 70% giá trị QSDĐ, TS 0 0
2 Căn cứ để ngân hàng cho vay
Giá trị đất, tài sản 6 100 Khả năng thanh toán 0 0 3 Đánh giá về thủ tục thủ đăng ký thế chấp Đơn giản 3 50 Phức tạp 3 50 4 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ không Có 3 50 Không 3 50 5
Nên hay không nên đăng ký thế
chấp tại tại Văn phòng Đăng ký QSD đất
Nên 6 100
Không nên 0 0
Mức tiền mà các Ngân hàng cho vay rơi vào từ 30-70% giá trị đất và tài sản đảm bảo, dựa trên căn cứ giá trị đất và tài sản mang đi thế chấp vì các ngân hàng, quỹ
tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khảnăng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử
lý tài sản bảo đảm khi các cá nhân, người chủ sử dụng đất không có khảnăng trả nợ. Không có hộ dân, cá nhân nào được cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
50% các cán bộ ngân hàng hài lòng về các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đang hiện hành và không cần phải cải cách lại thủ tục hành chính, 50% còn lại cho rằng vẫn còn những tồn tại và hạn chế trong thủ tục này. Hầu hết tất cả các Ngân hàng, quỹ tín dụng đều mong muốn cáccá nhân, hộgia đình đến vay phối hợp để đăng ký tại VP ĐKQSDĐ. Việc đó đã có tác dụng tích cực trong việc quản lý và công khai hóa các thông tin về giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người sử dụng đất với các Ngân hàng, tổ chức tín dụng. Mặt khác, Việc đăng ký thế chấp còn bảo đảm thứ tựưu tiên trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Bảo đảm tính pháp lý cho các tài sản thế chấp, bảo lãnh,