thành phần 3 100,00 Không đầy đủ
thành phần 0 0
2 Chất lượng hồ sơ khi đến đăng ký
Tốt 2 66,67
Chưa tốt 1 33,33
3 Tính pháp lý của hồ sơ khi đến đăng ký
Hợp lệ 3 100,00
Không hợp lệ 0 0
4 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại
VPĐKQSDĐ không
Có 3 100,00
Không 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra phỏng vấn, năm 2018)
Tất cả các hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đều được nộp qua Bộ phận một cửa tại Trung tâm hành chính quận, về thành phần hồ sơ đều được quy định rõ tại Bộ thủ tục hành chính Lĩnh vực giao dịch bảo đảm – Bộ thủ tục hành chính thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng; do vậy tình trạng của tất cả các hồ sơ khi được chuyển đến cán bộ thụ lí tại VP ĐKQSDĐ 100% đều đầy đủ thành phần và tính pháp lý đều hợp lệ.
Tuy nhiên về chất lượng hồ sơ thì vẫn còn 33.33% cán bộ VP ĐKQSDĐ cho rằng chưa đảm bảo vì còn một sốtrường hợp có sai sót, thay đổi trên giấy chứng nhận so với thực tế mà chủ sử dụng đất chưa đăng ký thay đổi trên giấy chứng nhận mà cứ để như vậy đăng ký hồ sơ giao dịch bảo đảm. Nên khi tiếp nhận hồ sơ cán bộ văn
phòng phải trả hồsơ lại đểngười dân điều chỉnh thay đổi bổ sung hồsơ.
3.2.7.4. Theo ý kiến của cán bộ tín dụng – bên nhận thế chấp
Điều tra ngẫu nhiên 6 cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ
chấp bằng quyền sử dụng đất. Các cán bộ tín dụng được hỏi làm việc tại 03 ngân hàng có nhiều nhất số tổ chức đến vay tiền (mỗi ngân hàng điều tra 2 cán bộ tín dụng) là
Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Đà Nẵng, Ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh quận Liên Chiểu Đà
Nẵng, Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Đà
Nẵng. Qua điều tra thực tế tổng hợp được bảng sau:
Bảng 3.10. Ý kiến Cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất – Bên nhận thế chấp
STT Câu hỏi Câu trả lời Tổng số
phiếu
Tỉ lệ (%)
1 Mức tiền Ngân hàng cho các tổ
chức vay vốn Dưới 30% giá trị quyền SDĐ, TS 0 0 Từ 30-70% giá trị quyền SDĐ, TS 6 100 Trên 70% giá trị QSDĐ, TS 0 0
2 Căn cứ để ngân hàng cho vay
Giá trị đất, tài sản 6 100 Khả năng thanh toán 0 0 3 Đánh giá về thủ tục thủ đăng ký thế chấp Đơn giản 3 50 Phức tạp 3 50 4 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ không Có 3 50 Không 3 50 5
Nên hay không nên đăng ký thế
chấp tại tại Văn phòng Đăng ký QSD đất
Nên 6 100
Không nên 0 0
Mức tiền mà các Ngân hàng cho vay rơi vào từ 30-70% giá trị đất và tài sản đảm bảo, dựa trên căn cứ giá trị đất và tài sản mang đi thế chấp vì các ngân hàng, quỹ
tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khảnăng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử
lý tài sản bảo đảm khi các cá nhân, người chủ sử dụng đất không có khảnăng trả nợ. Không có hộ dân, cá nhân nào được cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
50% các cán bộ ngân hàng hài lòng về các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đang hiện hành và không cần phải cải cách lại thủ tục hành chính, 50% còn lại cho rằng vẫn còn những tồn tại và hạn chế trong thủ tục này. Hầu hết tất cả các Ngân hàng, quỹ tín dụng đều mong muốn cáccá nhân, hộgia đình đến vay phối hợp để đăng ký tại VP ĐKQSDĐ. Việc đó đã có tác dụng tích cực trong việc quản lý và công khai hóa các thông tin về giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người sử dụng đất với các Ngân hàng, tổ chức tín dụng. Mặt khác, Việc đăng ký thế chấp còn bảo đảm thứ tựưu tiên trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Bảo đảm tính pháp lý cho các tài sản thế chấp, bảo lãnh, hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Ngoài ra, người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi của mình
đối với thửa đất.
3.3. THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
3.3.1. Ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn
3.3.1.1. Thuận lợi
- Phần lớn công chức, viên chức thực hiện công tác này có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp, tinh thần, thái độ làm việc tích cực, có ý thức trách nhiệm trong công việc nên tạo được sự hài lòng của người dân
- Thực hiện việc niêm yết công khai các quy định về trình tự, thủ tục, hồsơ, phí, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND quận giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tìm hiểu về thủ tục đăng ký.
3.3.1.2. Khó khăn
- Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành vềđăng ký GDBĐ còn phân tán ở nhiều
văn bản luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ như: quy định về quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2003 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ởquy định; quy định vềđăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại được quy định trong BLDS năm 2005... do vậy rất khó thực hiện
- Điều kiện về cơ sở vật chất, kho lưu trữ hồ sơ chưa đảm bảo, diện tích làm việc chật hẹp đã ảnh hưởng đến chất lượng hiệu quả công việc
- Thiếu quy định về việc kết nối dữ liệu và chia sẻ thông tin về tài sản thế chấp giữa cơ quan đăng ký, cơ quan công chứng, cơ quan thi hành án và tòa án
- Người dân chưa hiểu hết được sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
nên việc giải thích, tiếp nhận hồ sơ của cán bộ văn phòng nhiều lúc phải kéo dài thời
gian đểhướng dẫn người dân
- Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộgia đình, cá nhân còn manh mún..
3.3.2. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân
3.3.2.1. Thuận lợi
- Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ngày càng đơn giản, thuận tiện, thời gian giải quyết nhanh hơn
(từ 3 ngày giảm xuống còn 1 ngày làm việc)
- Số lượng các tổ chức tín dụng trên địa bàn quận Liên Chiểu tăng mạnh, sự cạnh tranh tăng lên dẫn đến lãi suất tiền vay giảm hơn nên việc vay vốn của người dân có nhiều sự lựa chọn hơn.
3.3.2.2. Khó khăn
- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm đã chú
trọng, tuy nhiên vẫn còn hình thức, sơ sài, chưa tuyên sâu rộng đến tất cả các hộ gia đình,
cá nhân nên việc nhận thức về pháp luât và việc tiếp cận thông tin về pháp luật giao dịch
bảo đảm hạn chế ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi đăng ký thực hiện
- Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng còn quá chặt chẽ, thủ tục
phiền hà, còn yêu cầu thêm nhiều giấy tờ khác theo quy đinh như để chứng minh
nguồn tài chính, khả năng thanh toán... một số ít người dân có nhu cầu được vay ở
mức vay trên 70% giá trị tài sản nhưng không được Ngân hàng đáp ứng, mặc dù họ có
khả năng thanh toán.
- Việc cung cấp thông tin địa chính từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
quận chưa rộng rãi
- Việc đính kèm trang bổ sung GCNQSD đất như hiện nay không thuận lợi cho
3.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
- Cần quy định hình thức xử phạt phù hợp đối với các cá nhân/đơn vịđăng ký giao dịch bảo đảm cố tình vi phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc cố
tình sách nhiễu, gây khó khăn cho các bên đăng ký giao dịch bảo đảm/người yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm/tài sản bảo đảm.
- Sớm xây dựng hệ thống quản lý thông tin về giao dịch bảo đảm một cách thống nhất, sử dụng phần mềm chuyên dụng đểđăng ký và quản lý dữ liệu vềđăng ký
giao dịch bảo đảm một cách đồng bộ.
- Ban hành văn bản chỉ đạo thống nhất giữa tổ chức tín dụng, hệ thống ngân hàng, văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai.
- Các tổ chức tín dụng cần rà soát các thủ tục hành chính sao cho đơn giản,
thuận tiện, công khai minh bạch, có các chính sách phù hợp để tất cả người dân khi có
tài sản thế chấp nếu có nhu cầu về vốn có thể vay được vốn từ các tổ chức tín dụng
trên địa bàn quận. Cần nghiên cứu và áp dụng cho người dân được vay với mức vay
trên 70% giá trị tài sản.
- Quận Liên Chiểu cần xác định rõ công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về
giao dịch bảo đảm là một trong những giải pháp quản lý nhà nước quan trọng. Do vậy,
việc tổ chức triển khai các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật về giao dịch bảo
đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày càng mở rộng hơn về đối tượng
(không chỉ đối với tổ chức tín dụng, mà còn đối với các doanh nghiệp, các cán bộ làm
công tác quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và các hộ gia đình cá nhân
trong xã hội), đa dạng về hình thức, nội dung như: mở các lớp tập huấn, thông tin trên
các phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin của UBND quận... nhằm nâng cao
hơn nữa nhận thức của người dân về vai trò và ý nghĩa của đăng ký và tìm hiểu thông
tin về giao dịch bảo đảm, nắm vững các trình tự, thủ tục trong thực hiện đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Quận Liên Chiểu cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài
chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như
đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên
môn và mở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụđăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy về đăng ký giao dịch bảo đảm vào các cơ sở đào tạo Luật, đào tạo cán bộ địa chính, cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất cần chấp hành nghiêm quy định về đăng ký giao dịch bảo
đảm, kịp thời đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục giải chấp khi hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Qua quá trình điều tra, nghiên cứu về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộgia đình, cá nhân giai đoạn 2013 - 2017 tại quận Liên Chiểu, thành phốĐàNăng, ta có thểrút ra được một số kết luận như sau:
- Từnăm 2013 đến 2017, quận Liên Chiểu đã tiếp nhận và giải quyết 10814 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sốlượng hồsơ thực hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất qua các năm tại đất nông nghiệp được 1403 hồ sơ và đất ở được 9411 hồ sơ. Số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm cũng giao động nhiều giữa các phường cụ thểphường Hòa Minh có sốlượng hồsơ nhiều nhất là 3325 hồsơ và phường Hòa Hiệp Bắc có số lượng hồsơ ít nhất là 1021 hồsơ.
- Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường xuyên tại
Văn phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểu do các quy định của pháp luật vềđăng ký
giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định. - Qua điều tra lấy ý kiến của người dân cho thấy, đa sốngười dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước, muốn được cung cấp đẩy đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của thửa
đất giao dịch. 50% người được hỏi cho rằng cần phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ
tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp và vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, có 87
người được điều tra (chiếm 96,7% sốngười được điều tra) có nguyện vọng được vay tiền trên 70% giá trịQSD đất, trong khi ngân hàng cho vay với mức chủ yếu bằng từ
30-70% giá trịQSD đất.
2. Kiến nghị
Để thực hiện tốt hơn nữa công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận cần có những biện pháp cụ thể trong thời gian tới như sau:
- Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết và trình độ của người dân. .
- Chú trọng và đầu tưhơn nữa về công nghệ trong công tác quản lý đất đai. Hệ
thống hóa các cấp quản lý thống nhất từ trên xuống, từ trung ương tới địa phương
và có sự chia sẻ, phối hợp từ các ngành liên quan tới nhau.
hiện cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, trong thực hiện giao dịch bảo
đảm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tránh tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho tổ chức và nhân dân, thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; xử lý nghiêm cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm khi thực hiện thủ tục hành chính
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồsơ địa chính.
3. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005). Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006). Thông tư số
03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định