3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Trong vòng hơn 10 năm gần đây đấu giá QSDĐ ở đã dần khắc phục được nhược điểm, hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi giá giao đất của Nhà nước còn quá thấp so với giá đất trên thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách. Đấu giá QSDĐ ở thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán.
Đấu giá QSDĐ là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường.
Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, nhiều dự án đã trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, bệnh viện, trạm xá, đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh. Góp phần làm giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá QSDĐ cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê…
Tuy nhiên, trên thực tế việc đấu giá QSDĐ cũng còn gặp không ít khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, về quy trình, thủ tục thực hiện, về quản lý đất đai…Vì vậy, thời gian qua đã có nhiều nghiên cứu về công tác đấu giá QSDĐ tại nhiều địa phương nhằm góp phần làm rõ thêm bản chất của các khó khăn, bất cập trong công tác đấu giá QSDĐ, cũng như đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ điển hình như:
“Hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên đia bàn thành phố Hà Nội”, Nghiên cứu khoa học của Nguyễn Thanh Trà và Phạm Ngô Hiếu.
Đề tài nghiên cứu hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đấu giá diễn ra vào năm 2003 và 2004. Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò – tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sĩ Cao Quang Trung.
Đề tài nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự án điển hình trên địa bàn Cửa Lò, tiến hành nghiên cứu thực trạng, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ, từ đó tiến hành đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
“Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình”, luận văn thạc sĩ Trương Ánh Linh.
Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch, Quảng Bình. Phân tích được hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án điển hình từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Bố Trạch.
Tác giả Lê Chiêu Tâm (2012) đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Nghiên cứu hiệu
quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định"[19]. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội và công tác quản lý đất đai do đó hiện nay hầu hết các dự án giao đất ở cho người dân địa phương đều thực hiện thông qua hình thức này, cụ thể như sau:.
Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại
trong thời gian dài ở địa phương, tạo được sự công bằng, minh bạch trong công tác giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS.
Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn thu cơ bản để thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần cải thiện đời sống của nhân dân. Bên canh đó đấu giá quyền sử dụng đất còn giúp cho người dân có cách nhìn tổng quát hơn về giá đất trên thị trường và thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa, thúc đẩy thị trường BĐS ở An Nhơn ngày càng phát triển.
Đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: Thông qua thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, các chính sách về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện và dần khắc phục được những tồn tại trong đấu giá. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, tạo điều kiện tốt để thực hiện cấp giấy chứng nhận, đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, là cơ sở để xây dựng giá đất sát với giá thị trường giúp cho công tác quản lý đất đai tại An Nhơn ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ hơn.
Tác giả Hoàng Đức Thụ (2013) đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hiệu quả
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn từ năm 2007 – 2011” [21]. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng công tác đấu
giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới đã mang lại nhiều hiệu quả rất thiết thực về xã hội, kinh tế và công tác quản lý nhà nước về đất đai cụ thể như sau:
Về hiệu quả xã hội
Ngân sách thu từ tiến sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá được sử dụng đầu tư xây dựng cơ bản phục vụ cho nhu cầu đời sống của nhân dân, phát triển kinh tế xã hội. Đấu giá QSDĐ tạo được nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh.
Về mặt hiệu quả kinh tế
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào thị trường BĐS.
Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai
Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đã góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thông qua các hoạt động của thị trường QSDĐ xuất hiện sự năng động, chủ động, dám làm và dám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ trung ương xuống địa phương.
Việc mạnh dạn đề xuất chủ trương và ban hành các quy định kịp thời và cơ chế đấu giá QSDĐ được thực hiện có hiệu quả chứng tỏ sự đổi mới tư duy, đổi mới cách suy nghĩ về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài nguyên đất đai.
Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hóa và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
Thông qua việc nghiên cứu thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên tất cả các dự án đấu giá trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tác giả đã phân tích , so sánh và làm rõ những ưu điểm và nhược điểm của hai phương thức đấu giá mới và cũ. Phương thức đấu giá cũ cho phép khách hàng tham gia có thể đấu giá bất kỳ một lô đất nào đó trong phiên đấu giá mà không cần phải đăng ký trước. Ngược lại phương thức đấu giá mới yêu cầu khách hàng phải đăng ký rõ số lô trước khi tham gia đấu giá. Giữa hai phương thức này đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Nếu theo phương thức cũ sẽ hạn chế tối đa hiện tượng thông thầu, giàn xếp giá cả, tuy nhiên việc quản lý vấn đề về tài chính của khách hàng tham gia đấu giá sẽ gặp nhiều khó khăn, khó áp dụng khi triển khai những dự án lớn, có số lượng người tham gia đông. Phương thức đấu giá mới có thể giúp cơ quan quản lý nhà nước quản lý tốt vấn đề tài chính và tránh hiện tượng đấu giá không thành, tuy nhiên lại dễ gây ra hiện tượng thông thầu, giàn xếp giá cả.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU