3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2014 – 2017, các văn bản có liên quan, cán bộ quản lý, cán bộ chuyên môn và người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
* Về không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua 03 dự án điển hình trên địa bàn thành phố Đồng Hới như sau:
- Dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án HTKT khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý giai đoạn 1 và giai đoạn 2.
- Dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở 6 lô đất ở tại đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý.
- Dự án bán đấu giá quyền sử dụng khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý, giai đoạn 2.
Lý do chọn 3 dự án trên phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài tuy có mang tính chủ quan cá nhân. Tuy vậy vẫn dựa trên một số lý do chính như sau:
Thứ nhất, về quy mô và mức giá khởi điểm trung bình: 3 dự án đại diện cho 3 khu vực đấu giá khá đặc trưng. Các lô đất thuộc dự án HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào có quy mô tương đối lớn, mức giá khởi điểm trung bình cao, hướng tới đối tượng khách hàng có mức thu nhập trung bình và thu nhập cao. Đặc biệt là các lô đất biệt thự với diện tích phân lô rộng, giá khởi điểm rất cao, thích hợp với các khách hàng có tiềm lực tài chính. Trong khi đó, 6 lô đất ở trên trục đường Hữu Nghị mang quy mô nhỏ, tuy nhiên giá trị đấu giá lại mang lại vô cùng lớn do nằm trên trục đường Hữu Nghị, có vị trí thuận lợi, thích hợp với kinh doanh buôn bán nên mức giá trúng đấu giá rất lớn. Dự án đấu giá khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị là dự án có quy mô lớn, do Sở Xây dựng đầu tư, có mức giá khởi điểm thuộc mức trung bình, thích hợp với nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là các khách hàng có thu nhập thấp và trung bình. Dự án chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 gồm 156 lô, trong đó chỉ có 28 lô thuộc trục đường 19m là trục đường rộng nhất của khu đất được giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình đấu giá. Tất cả các lô còn lại Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình xin chủ trương của UBND tỉnh Quảng Bình giao đất thông qua hình thức giao đất không thông
qua đấu giá. Sau khi hoàn thành giai đoạn 1, giá đất tại khu vực này tăng rất nhanh, mức chênh lệch giữa giá chuyển nhượng so với giá mua bán đầu lên đến 180-250 tr/lô làm cho đất tại khu vực này trở nên rất “sốt”. Thành công ở giai đoạn 1, Sở Xây dựng tiếp tục mở rộng khu vực đấu về phía Nam và tiếp tục đấu giá giai đoạn 2. So với giai đoạn 1, giai đoạn 2 này thu hút rất nhiều đối tượng khách hàng đấu giá, làm cho không khí đấu giá rất sôi động.
Thứ hai, về tính thời gian và phương thức đấu giá: Ba dự án trên đều diễn ra trong thời gian gần đây, từ 2014 – 2017. Các dự án đấu giá trước đó đã được thể hiện ở luận văn của một số tác giả nghiên cứu trước đó, không mang tính chất cập nhật và mới mẻ. Dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào và Dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị giai đoạn 2 có phương thức đấu trực tiếp bằng lời nói, trong khi đó bán đấu giá 6 lô đất ở tại đường Hữu Nghị theo phương thức bỏ phiếu kín. Mỗi phương thức đấu đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định, sẽ được đề cập cụ thể ở phần sau.
* Về thời gian:
+ Tiến hành thu thập số liệu thứ cấp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2017.
+ Thời gian thực hiện đề tài: từ tháng 12/2016 đến tháng 7/2017.
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới.
- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2014 – 2017
- Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới.
- Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
2.3.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra thu thập các số liệu, tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; thống kê đất đai tại các phòng chuyên môn của UBND Thành phố Đồng Hới và Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình. Thu thập các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, các tài liệu, số liệu liên quan đến
các dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, quy hoạch, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình, phòng Tài chính - kế hoạch Thành phố Đồng Hới, trung tâm bán đấu giá tài sản Quảng Bình, sở xây dựng Quảng Bình, các số liệu thu thập được sẽ làm cơ sở cho việc phân tích, xử lý.
Thu thập số liệu, tài liệu từ các cơ quan ban ngành khác, qua mạng Internet, qua sách báo, những báo cáo, tài liệu hội thảo, các công trình nghiên cứu đã công bố có liên quan đến đề tài.
2.3.1.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
- Tham gia, quan sát các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới để nắm bắt hình thức đấu giá, thực trạng công tác tổ chức thực hiện, thực trạng người tham gia đấu giá.
- Phỏng vấn cán bộ chuyên môn của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới, Trung tâm bán đấu giá tài sản Quảng Bình về quy trình thực hiện, hình thức đấu giá, những đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá bằng phiếu điều tra.
+ Phỏng vấn trực tiếp 50 người tham gia đấu giá đất ở tại các dự án tham dự trực tiếp phiên đấu giá nhằm nắm bắt các thông tin khi tham gia đấu giá như: mục đích đấu giá, tính pháp lý phiên đấu giá, giá sàn, giá trúng đấu, mức độ hài lòng người tham gia phiên đấu giá, tình hình sử dụng đất sau khi đấu giá và nguyện vọng của người tham gia đấu giá…Điều tra 20 phiếu trong 2 phiên bán đấu tại 2 giai đoạn của Dự án HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, 8 phiếu trong phiên bán đấu giá 6 lô đất tại đường Hữu Nghị và 22 phiếu trong phiên bán đấu giá Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị giai đoạn 2 . Việc phỏng vấn 50 phiếu điều tra là con số nhỏ, mang tính đại diện cho thấy một phần nào tâm lý, thái độ, sự hiểu biết… của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở nói chung trên địa bàn thành phố Đồng Hới về phiên đấu giá QSDĐ mà họ trực tiếp tham gia.
+ Để phục vụ cho công tác điều tra chúng tôi tiến hành xây dựng hệ thống câu hỏi theo mẫu phiếu điều tra để thu thập thông tin của những khách hàng trực tiếp tham gia đấu giá.
+ Nội dung chính của phiếu điều tra: (1) Thông tin chủ hộ, (2) hình thức người đấu giá tiếp cận thông tin đấu giá, (3) Mục đích của việc đấu giá, (4) Mức độ thỏa mãn của người trúng đấu giá (5) ...)
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý các chỉ tiêu của phiếu điều tra. Bên cạnh đó trên cơ sở kết quả đấu giá của các dự án, tiến hành sử dụng phần mềm Excel để
thiết lập các trường dữ liệu về số thửa, diện tích, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá để phục vụ cho mục đích đánh giá.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ.
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI
3.1.1. Khái quát chung về thành phố Đồng Hới
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Hình 3.1. Vị trí hành chính thành phố Đồng Hới
Đồng Hới là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Bình, được thành lập ngày 16/8/2004 trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc thị xã Đồng Hới cũ (tại Nghị định số 156/2004/NĐ-CP của Chính phủ), được công nhận đô thị loại II, trở thành trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng, có vai trò là động lực phát triển kinh tế của tỉnh Quảng Bình để phát huy lợi thế về vị trí, tiềm năng phát triển công nghiệp, khai thác chế biến thủy sản, thương mại và dịch vụ du lịch [17].
Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 15.587,34 ha. Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 17021’59” đến 17031’53” vĩ độ Bắc và từ 106029’26” đến 106041’08” kinh độ Đông.
+ Phía Bắc và Tây - Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch. + Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Quảng Ninh. + Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 15,7 km.
b) Đặc điểm địa hình
Đại bộ phận lãnh thổ Đồng Hới là vùng đồng bằng và vùng cát ven biển, địa hình dốc đều từ Tây sang Đông, nằm giữa các dãy núi đá vôi (karst) và biển. Về cơ bản, phần đất này phát triển trên cơ sở sườn lục địa phía Tây bị bào mòn và bờ biển bồi tụ phía Đông, lượng phù sa ít, phân hoá thành 3 dạng địa hình : Địa hình đồi núi chiếm 15%, Địa hình mấp mô và đụn cát chiếm 40% và Địa hình duyên hải là vùng trung tâm thành phố chiếm 45% diện tích .Đặc điểm địa hình trên tạo điều kiện cho thành phố phát triển kinh tế khá đa dạng theo hướng kết hợp giữa biển và đất liền.
c) Đặc điểm khí hậu
Đồng Hới nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương. Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc.
- Nhiệt độ trung bình năm là 24,40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng 12, tháng 1) khoảng 7,8 - 9,40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40,1 - 40,60C. Tổng tích nhiệt đạt trị số 8.600 - 9.000 0C; biên độ nhiệt chênh lệch ngày đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5,9 giờ.
Như vậy, nhiệt độ và tổng tích ôn cả năm khá cao, phù hợp và thuận lợi cho các cây công nghiệp, cây dài ngày, cây nhiệt đới phát triển. Trừ những thời điểm nhiệt độ tăng cao do ảnh hưởng của gió phơn Tây Nam khô nóng, còn lại nền nhiệt trung bình nằm trong khoảng 11,5 - 34,30C chưa vượt mức giới hạn về yêu cầu sinh thái của các loại cây trồng vật nuôi hiện có trong vùng.
d) Thuỷ văn
Hệ thống sông ngòi của Đồng Hới có đặc điểm chung của khu vực Bắc Trung Bộ là sông ngắn và dốc, tốc độ dòng chảy lớn. Sông Nhật Lệ là sông lớn nhất chảy qua thành phố tạo cảnh quan đẹp, khí hậu ôn hòa mát mẻ có ưu thế hơn theo sở thích của thị trường. Bên cạnh đó, hệ thống chi lưu sông Phú Vinh chảy qua phường Bắc Nghĩa, … góp phần tạo nên hệ thống không gian ôn hòa của khu đô thị.
e) Các nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2015, tổng diện tích đất tự nhiên của Thành phố là 15.587,34 ha, trong đó diện tích đã được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 15.062,29 ha (chiếm tới 96,63%), đất chưa sử dụng còn lại 525,04 ha (chiếm 3,37%).
* Tài nguyên nước
Đồng Hới có nguồn nước mặt phong phú nhờ hệ thống sông suối, ao hồ khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn, tuy nhiên phân bố không đều theo các mùa trong năm. Tổng trữ lượng nước mặt ước tính đạt khoảng 500 - 600 tỷ m3, đáp ứng khoảng 50% nhu cầu nước tưới cho sản xuất nông nghiệp, đảm bảo một phần nhu cầu sử dụng nước cho sinh hoạt và sản xuất. Nguồn nước được cung cấp bởi hệ thống bốn sông chính trên địa bàn thành phố gồm: sông Nhật Lệ, sông Mỹ Cương, sông Lệ Kỳ và sông Cầu Rào, ngoài ra còn có 14 hồ, bàu chứa nước tự nhiên và nhân tạo khá phong phú, như hồ Thành, hồ Bàu Tró, hồ Phú Vinh,... với trữ lượng khoảng 35 triệu m3. Trong đó hồ Bàu Tró là hồ nước ngọt nằm giữa động cát, ngay cạnh biển, là nguồn cung cấp nước sinh hoạt chủ yếu trước đây của thành phố với trữ lượng khai thác khoảng 9.000 m3/ngày đêm; hồ Phú Vinh đã và đang cung cấp nước sạch cho thành phố với công suất khoảng 19.000 m3/ngày đêm.
* Tài nguyên khoáng sản
Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn thành phố chỉ có nguồn khoáng sản phi kim loại (mang tính chất đặc trưng của vùng Bắc Trung Bộ) như: cao lanh, cát trắng thạch anh,... trong đó đáng chú ý có mỏ cao lanh tại xã Lộc Ninh có quy mô và trữ lượng trên 30 triệu tấn, là mỏ thuộc loại lớn nhất nước ta. Ngoài ra, cát trắng thạch anh có trữ lượng hàng chục triệu tấn, phân bố trên địa bàn các xã, phường Lộc Ninh, Quang Phú, Hải Thành và Bảo Ninh; cát xây dựng cũng có trữ lượng lớn, đã và đang được khai thác phục vụ cho nhu cầu xây dựng của nhân dân; đồng thời còn có nhiều mỏ sét (trữ lượng khoảng 17 triệu m3), là điều kiện để phát triển sản xuất gốm sứ, gạch ngói và vật liệu xây dựng.
* Tài nguyên biển
Thành phố có trên 15,70 km bờ biển từ Quang Phú đến Bảo Ninh, chiếm 13,53% chiều dài bờ biển của tỉnh Quảng Bình. Dọc theo bờ biển, có nhiều bãi cát trắng thoải, môi trường sạch và cảnh quan đẹp là điều kiện thuận lợi cho khai thác phát triển các loại hình du lịch biển và nghỉ dưỡng như bãi tắm Nhật Lệ, Quang Phú, khu Sunspa Resrot (xã Bảo Ninh)... Bên cạnh đó, về nguồn lợi hải sản, vùng biển Đồng Hới được
đánh giá có nguồn tài nguyên sinh vật khá phong phú với nhiều loại hải sản có giá trị kinh tế cao như: tôm hùm, tôm sú, mực ống, mực nang,... trong đó mực ống và mực nang có trữ lượng khá và chất lượng cao. Sản lượng hải sản khai thác hàng năm có thể đạt khoảng 5.900 tấn các loại. Ngoài ra vùng nội địa có nhiều sông suối, ao hồ, ruộng trũng, các bãi bồi ven sông, ven biển cùng với cửa sông lớn Nhật Lệ chảy ra là thế mạnh để phát triển nuôi trồng thủy sản và đánh bắt ven bờ. Tuy nhiên, việc khai thác tài nguyên biển vẫn còn nhiều hạn chế do ngư cụ thô sơ, chưa có nhiều tàu lớn để khai thác, đánh bắt xa bờ. Mặt khác nguồn vốn của nhân dân còn nhiều khó khăn nên khả năng đầu tư cho sản xuất, nuôi trồng và đánh bắt còn kém hiệu quả.
f) Thực trạng môi trường
Là thành phố ven biển, Đồng Hới có các khu du lịch phong cảnh đẹp, cơ sở hạ