3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.2. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án HTKT khu dân cư phía
phía Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý
a. Mô tả dự án và công tác tổ chức thực hiện
* Mô tả dự án
Dự án xây dựng khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào khu vực phường Nam Lý nằm trên trục đường 36M về phía Tây Nam, nối với hai tuyến đường giao thông chính của thành phố đó là tuyến đường Trần Hưng Đạo về phía Bắc và tuyến đường Lê Lợi về phía Nam [30].
Dự án đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đồng bộ hiện đại, gồm các hạng mục san nền, đường giao thông, hệ thống cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc và thoát nước. Các tuyến đường giao thông nội bộ khu vực dự án luôn đảm bảo không gian thông thoáng, bố trí hài hòa kết hợp với các khu đất trong khu quy hoạch với các tuyến đường rộng 12m; 20,5m; 24m.
Quy hoạch khu nhà ở liền kề (62 lô) được bố trí thành 04 dãy: gồm 02 dãy theo hướng Đông Nam có cạnh ngang tiếp giáp với tuyến đường Thống Nhất rộng 36m. Hai dãy còn lại có cạnh ngang tiếp giáp với tuyến đường 12m theo hướng Tây Nam và Đông Bắc. Dãy nhà ở biệt thự (10 lô) được bố trí tiếp giáp với công viên cây xanh dọc sông Cầu Rào với tuyến đường trong khu vực quy hoạch rộng 20,5m. Tại khu vực này khoảng không gian giữa tuyến đường và bờ sông bố trí các tuyến đường dạo nhỏ kết hợp trồng thảm cỏ, cây xanh thấp và các tiểu cảnh kiến trúc nhỏ tạo cảnh quan. Khu đất ở biệt thự có hướng nhìn ra công viên của sông Cầu Rào do đó cư dân ở đây sẽ được tận hưởng không gian thoáng đãng, xanh mát và cảm giác thư thái. Khu đất xây dựng công trình dịch vụ công cộng được bố trí về phía Tây Bắc tiếp giáp với tuyến đường 24m và 20,5m nhằm tạo điểm nhấn [30].
Các lô đất thuộc dự án theo quy hoạch có nguồn gốc từ đất trồng lúa, tổng số lô là 62 lô, chia làm hai đợt:
- Đợt 1: 25 lô, tổng diện tích 4129,4 m2
- Đợt 2 : 37 lô, diện tích 7500,79 m2
Sau hai đợt đấu giá, còn lại 10 lô không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, Trung tâm phát triển quỹ thành phố Đồng Hới đã làm tờ trình đề nghị Phòng Tài nguyên và môi trường tham mưu cho UBND thành phố để giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại Khoản 3 điều 118 Luật đất đai. Tính đến thời điểm hiện tại tổng cộng 62 lô đất của dự án đều đã bán thành công.
* Thực trạng công tác tổ chức
Giá đất cụ thể và giá khởi điểm các lô đất ở thuộc dự án HTKT khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, Nam Lý được quy định tại Quyết định số 3826/QĐ-UBND ngày 15/9/2015 của UBND thành phố Đồng Hới.
Theo kết quả phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ ở của dự án thì mức thu tiền đặt cọc là 15% giá trị lô đất đăng ký tham gia đấu giá, bước giá tối thiểu 10 triệu đồng, lệ phí hồ sơ đăng ký đấu giá là 500.000 đồng/lô đất.
Cơ quan tổ chức bán đấu giá: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới kết hợp với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình.
Địa điểm tổ chức thực hiện: Hội trường Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình.
Hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Phương thức bán đấu giá: Đấu giá từng lô một.
Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá: Thực hiện theo Quy chế đấu giá của UBND tỉnh. *Thành viên hội đồng đấu giá:
+ Đại diện Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới
+ Đại diện Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố Đồng Hới + Đại diện Phòng Tài nguyên – Môi trường thành phố Đồng Hới + Đại diện Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình
+ Tổ chức bán đấu giá tài sản gồm : người điều hành bán đấu giá tài sản và người lập biên bản.
b. Kết quả đấu giá
Dự án bán đấu giá QSDĐ ở khu dân cư phía Tây sông cầu rào điễn ra giai đoạn 1 vào ngày 12/11/2014. Kết quả cụ thể các lô đất đấu giá thành công dự án giai đoạn 1 thể hiện trong bảng 3.5 và phụ lục 1.
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào,
phường Nam Lý giai đoạn 1
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 4129,4
2 Tổng số lô lô 25
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 160,0
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 232,7
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 165,18
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 493
7 Số lô trúng đấu giá lô 25
8 Số người tham gia trả giá lượt người 71
9 Đơn giá tối thiểu đ/m2 5.610,0
10 Đơn giá tối đa trđ/m2 13.475,9
11 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 5.672,5
12 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 13.518,9
13 Giá trung bình của các lô trúng đấu giá đ/m2 7.433,6
14 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá Trđ 27.009,335
15 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá Trđ 30.696,640
16 Số tiền tăng thêm từ đấu giá Trđ 3.687,305
17 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,14
25 lô đất đấu giá của giai đoạn 1 dự án Khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào có diện tích trung bình là 165,18 m2, trong đó chủ yếu là các lô có diện tích 160,0 m2 ( 22/25 lô), kích thước 8 x 20 m. Chỉ có ba lô có diện tích lơn hơn là CL19, CL 53, CL62. Lô đất CL 19 có diện tích lớn nhất với 232,7 m2 có giá khởi điểm cao hơn nhiều so với các lô còn lại là 13.475,9 trđ/m2. Sỡ dĩ có mức giá cao như vậy vì lô đất này có diện tích rộng, có vị trí tiếp giáp với hai mặt tiền, một mặt tiền đường rộng 20,5m, mặt tiền còn lại 12,0 m, hướng Nam, rất thuận lợi để ở và kinh doanh buôn bán. Các lô còn lại có diện tích vừa phải, kích thước các cạnh khá phù hợp và giá khởi điểm tương đối hợp lý.
Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm của toàn bộ 25 lô đất trên là 3.687,30 trđ, tăng 1,14 lần so với giá khởi điểm. Trong đó có khá nhiều lô có mức chênh lệch lớn. Điển hình như lô đất số CL62 có giá khởi điểm là 1.287,495 trđ, giá trúng đấu giá là 1.910 trđ, tăng 622,505 trđ, gấp 1,48 lần so với giá khởi điểm. Một số lô khác cũng có mức chênh lệch khá cao, giao động từ 163 – 470 tr đồng/lô. Có 15 lô đất chỉ tăng lên 10tr đồng/ lô so với giá khởi điểm, đúng bằng một bước giá. Qua tìm hiểu cho thấy, các lô có vị trí đẹp, thuận hướng thường thường có nhiều khách hàng tham gia đấu giá. Trong quá trình đấu, nếu số lượng người tham gia quá đông, cuộc đấu giá không có sự tham gia của các đối tượng mô giới, ”cò đất”, cuộc đấu giá sẽ tiến hành một cách minh bạch, sôi động, làm cho giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Qua giai đoạn sau của dự án sẽ phân tích sâu hơn sự ảnh hưởng của các đối tượng này đến giá trúng đấu giá.
Dự án bán đấu giá QSDĐ ở khu dân cư phía Tây sông cầu rào điễn ra đợt 2 vào ngày 25/8/2015 có kết quả như sau:
Giai đoạn 2 của dự án đấu giá HTKT khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào, phương Nam Lý gồm có 37 lô, trong đó gồm 10 lô biệt thự và 27 lô thường. Lô biệt thự có kí hiệu BT-10 chỉ có một khách hàng đăng ký tham gia đấu giá và đã được giao thông qua hình thức giao đất với giá là 1.907trđ. Trong 36 lô còn lại qua một phiên đã đấu giá thành công 26 lô, trong đó có 9 lô biệt thự và 17 lô thường. Kết thúc hai đợt đấu giá của dự án, còn lại 10 lô đất không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá. Trung tâm phát triển quỹ thành phố Đồng Hới đã làm tờ trình đề nghị Phòng Tài nguyên và môi trường tham mưu cho UBND thành phố để giao đất không thông qua đấu giá theo quy định. Tính đến thời điểm hiện tại tổng cộng 62 lô đất của dự án đều đã bán thành công.
Kết quả cụ thể các lô đất đấu giá thành công dự án giai đoạn 2 thể hiện trong bảng 3.6 và phụ lục 2.
Theo phụ lục 2, trong tổng số 26 lô đất đấu giá thành công của dự án thì các lô đất có diện tích chênh lệch nhau khá lớn. Có sự khác biệt khá rõ nét giữa các lô biệt thự và các lô thông thường. Các lô biệt thự có diện tích giao động từ 240 – 270 m2. Lô
có diện tích thấp nhất trong các lô biệt thự là lô BT-09 với diện tích 241,57 m2, lô cao nhất là lô BT-01 với diện tích 371,26 m2. Diện tích trung bình các lô biệt thự là 281,65m2. Trong khi đó, các lô thông thường có diện tích trung bình là 183,04 m2.
Mức giá khởi điểm các lô đất đấu giá của dự án giao động từ 7,1 – 9.0trđ/ m2. Đây là mức giá khá cao so với các khu đất khác trên địa bàn thành phố. Kết quả đấu giá khu dân cư phía Tây sông Cầu rào, phường Nam Lý đợt 2 được thể hiện qua bảng 3.6.
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sông Cầu Rào,
phường Nam Lý giai đoạn 2
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 7500,79
2 Tổng số lô lô 37
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 154,98
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 371,26
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 202,72
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 358
7 Số lô trúng đấu giá lô 27
8 Số người tham gia trả giá lượt người 75
9 Đơn giá tối thiểu trđ/m2 7,1
10 Đơn giá tối đa trđ/m2 9,0
11 Giá trúng đấu thấp nhất đ/m2 7.099,22
12 Giá trúng đấu cao nhất đ/m2 9.118,41
13 Giá trung bình của các lô trúng đấu giá đ/m2 7.920,00 14 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá trđ 42.029 15 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá trđ 44.735
16 Số tiền tăng thêm từ đấu giá trđ 2.706
17 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,06
Qua bảng 3.6 có thể thấy các lô đất trong dự án khu dân cư sông Cầu Rào có diện tích tương đối lớn, thích hợp để xây dựng các loại nhà ở có sân vườn, kinh doanh. Đặc biệt là các lô đất biệt thự, có vị trí đẹp, hướng ra bờ sông Cầu Rào, gần công viên rất thoáng mát và thuận tiện. Diện tích trung bình mỗi lô là 217,18 m2, lô có diện tích nhỏ nhất là 154,98 m2, lớn nhất là 371,26 m2. Số lương hồ sơ đăng ký tương đối cao, trung bình là 13,7 hồ sơ/ lô. Tuy nhiên, số tiền chênh lệch thu được từ việc đấu giá không cao, chỉ tăng gấp 1,06 lần so với mức giá khởi điểm, tương đương với số tiền là 2,706 tỷ đồng. Nguyên nhân là diện tích phân lô của các thửa đất tương đối lớn trong khi mức giá khởi điểm đã khá cao, giao động từ 7,1 - 9.0 triệu đồng/1m2, làm cho giá khởi điểm mỗi lô tương đối lớn. Lô có giá khởi điểm thấp nhất là 1,1 tỷ đồng, lô cao nhất là 3,34 tỷ đồng. Đây được cho là mức giá gần sát với giá thị trường, phù hợp cho những người có thu nhập cao, chính vì vậy những người có thu nhập thấp và trung bình ít hoặc không tiếp cận được với dự án này.
Qua phụ lục 2, có thể thấy mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự khác biệt lớn ở mỗi lô trúng đấu giá. Lô có mức chênh lệch cao nhất là lô BT- 04, với giá khởi điểm là 2,099 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 2,520 tỷ đồng, chênh lệch 421 triệu đồng, tăng 1,2 lần so với giá khởi điểm. Lý do là vì lô đất này nằm ở dãy biệt thự có vị trí đẹp, thoáng mát, số lượng người tham gia đấu giá lô đất này là 25 người (khá đông so với các lô còn lại), trong đó có nhiều người có nhu cầu thật sự để ở, qua nhiều vòng đấu giá làm cho mức giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Hơn nữa, số lượng người tham gia đấu giá lớn làm cho các đối tượng mô giới không thể thực hiện việc “giàn xếp” giá cả, đấu giá một cách minh bạch, người có nhu cầu thực sự muốn lấy sẽ chấp nhận với mức giá cao so với mặt bằng chung của cả dự án. Bên cạnh lô này còn một số lô khác như lô BT-09 có mức chênh lệch là 388 triệu đồng, tăng gấp 1,21 lần so với giá khởi điểm.
Đối lập với hai lô đất nêu trên có một số lô như CL79, CL72, CL71, CL65, CL66, CL67, giá trúng đấu giá và giá khởi điểm ngang bằng nhau. Nguyên nhân là những lô đất này chỉ có một người tham gia đấu giá, khách hàng nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá.
Còn lại một số lô như CL78, CL76, CL75, CL74, CL73, CL68, CL64, CL63, BT-01, BT-02, giá trúng đấu giá và giá khởi điểm chỉ chênh nhau 10 triệu đồng, đúng bằng một bước giá. Qua tìm hiểu và tham khảo một số ý kiến từ những người đã tham gia đấu giá cùng với ý kiến của những người tổ chức bản đấu giá, nguyên nhân chính của tình trạng này là do một số đối tượng mô giới, “cò đất” đã tiến hành “ giàn xếp” bằng cách tranh thủ lúc Hội đồng đấu giá đang làm thủ tục mời các khách hàng đấu giá vào ổn định chổ ngồi, các đối tượng này sẽ hỏi nhừng người tham gia đấu giá xem có
ai muốn “chung” cho lô đất này không, nếu người nào chung nhiều hơn thì những người còn lại sẽ không trả giá, giao lại quyền trả giá đó cho người đã thỏa thuận chung trước đó. Người đã chung chỉ trả giá một lần đúng bằng giá khởi điểm cộng với bước giá theo quy định. Số tiền phải chung cho mỗi lô không giống nhau trong cùng một dự án, thậm chí các lô trên cùng một trục đường, có điểu kiện hoàn toàn giống nhau. Thông thường, số tiền này phụ thuộc nhiều vào chính lô đất đó bao gồm vị trí, chiều rộng đường, số lượng người tham gia đấu, bản thân người tham gia đấu...Việc “giàn xếp” này thường sẽ thành công đối với những trường hợp ít người tham gia đấu và ít người có nhu cầu thực sự. Nếu thực hiện được điều này sẽ có lợi cho cả hai phía, cả người trúng đấu giá và những người cùng tham gia đấu giá lô đất đó. Bởi thông thường nếu không có sự “giàn xếp” này thì giá trúng đấu giá rất cao và những người cùng tham gia sẽ không có thêm bất kỳ khoản thu nào. Chính vì nắm bắt được tâm lý này nên những đối tượng mô giới thường lợi dụng những dự án đấu giá để kiếm tiền. Có thể họ không có nhu cầu thực sự nhưng vẫn nộp rất nhiều hồ sơ vào để thực hiện công việc trên. Trong trường hợp có quá nhiều người cùng nộp hồ sơ vào cùng một lô đất, đặc biệt là nhiều người có nhu cầu thực sự, việc “giàn xếp” này sẽ không thành, việc đấu giá trở nên minh bạch, sau nhiều vòng đấu sẽ đẩy giá trúng đấu giá thửa đất đó lên nhiều lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm cho giá trúng đấu giá và giá khởi điểm chênh lệch nhau không nhiều, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước.