3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.4. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án khu dân cư phía Tây
đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý giai đoạn 2
a. Mô tả dự án và công tác tổ chức thực hiện
* Mô tả dự án
Dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị tọa lạc ở nơi giao nhau của trục đường Trường Chinh về phía Bắc, đường Hữu Nghị về phía Đông và giáp nối với đường sắt thống nhất Bắc Nam về phía Tây. Dự án nằm xen giữa các khu dân cư hiện có, với vị trí giao thông thuận lợi liên vùng, bao quanh bán kính 1 km gần bệnh viện (Bệnh viện Việt Nam - Cu Ba ĐH, Bệnh viện Y học cổ truyền); các trường học như Trường Đại học Quảng Bình, các Trường tiểu học, trung học Nam Lý…và nhiều cơ quan, đơn vị như Sở Tài nguyên & Môi trường, Báo Quảng Bình, Toà án tỉnh, Trung tâm giới thiệu việc làm…[27], [29].
Dự án có tổng diện tích quy hoạch là 22,5 ha, sau khi hoàn thành tạo ra 58.408 m2 (chiếm 26% diện tích quy hoạch) đất làm nhà ở mới tương ứng 397 lôđất ở theo dạng phân lô có diện tích trung bình từ 112– 300m2. Ngoài ra diện tích quy hoạch đất công viên cây xanh, bãi đỗ xe, sân thể thao cũng khá lớn 25.536m2 (chiếm 11.3%), đất công trình công cộng (16.427 m2), đất giao thông (65.477 m2 chiếm 29%). - Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Dự án đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đồng bộ hiện đại, gồm các hạng mục san nền, đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước mặt, thoát nước thải, cấp điện, thông tin liên lạc.
- Quy hoạch giao thông: Các tuyến đường giao thông bao quanh khu vực dự án có tuyến đường Trường Chinh rộng 15m nối với đường đi F325 và tuyến đường Hữu Nghị. Phía Nam liên kết với tuyến đường quy hoạch rộng 19m nối từ đường Hữu Nghị đi vào dự án, đây là hệ thống giao thông đối ngoại lưu thông với các khu vực khác trong thành phố, đảm bảo thuận tiện về giao thông cho khu vực quy hoạch. Các tuyến đường giao thông nội bộ luôn đảm bảo không gian thông thoáng, hài hoà gắn kết với các lô đất chức năng trong khu quy hoạch với các tuyến đường rộng từ 13m đến 15m [29].
Dự án này phân làm hai giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Cuộc đấu giá diễn ra vào ngày 25/4/2016, gồm 249 lô đất, trong đó chỉ có 28 lô đất dược giao thông qua hình thức đấu giá, tập trung chủ yếu tại dãy đường 19 m, tất cả các lô còn lại được giao thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá, khách hàng liên hệ trực tiếp tại Phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản thuộc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình để làm thủ tục.
- Giai đoạn 2: Cuộc đấu giá diễn ra vào ngày 22/5/2017, gồm 148 lô đất được đưa ra đấu giá, trong đó có 35 lô đất chỉ có một khách hàng tham gia đấu giá và được giao thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá, 48 lô đất không có khách hàng tham gia đấu giá và 65 lô đã đấu giá thành công.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ tiến hành nghiên cứu và phân tích kết quả đấu giá của dự án ở giai đoạn 2. Lý do là ở giai đoạn 1 chủ yếu các thửa đất được giao thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá, các lô còn lại đấu giá nhưng mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm chưa lớn. Còn ở giai đoạn 2, số lượng người tham gia đấu giá rất đông, cuộc đấu giá diễn ra rất sôi động, mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm khá cao, đồng thời cũng bộc lộ nhiều kẽ hở trong công tác đấu giá cần phải được khắc phục.
* Thực trạng công tác tổ chức
Theo kết quả phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ ở của dự án thì mức thu tiền đặt cọc là 15% giá trị lô đất đăng ký tham gia đấu giá, bước giá tối thiểu là 10 triệu đồng, lệ phí hồ sơ đăng ký đấu giá một lô đất là 500.000 đồng/lô đất.
Giá khởi điểm các lô đất của dự án được quy định tại Quyết định số 4414/QĐ- UBND ngày 6/10/2016 của UBND thành phố Đồng Hới.
Cơ quan tổ chức bán đấu giá: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới kết hợp với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình
Hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Phương thức bán đấu giá: Đấu giá từng lô một.
Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá: Thực hiện theo Quy chế đấu giá của UBND tỉnh. *Thành viên hội đồng đấu giá:
+ Đại diện Phòng Tài nguyên – Môi trường thành phố Đồng Hới + Đại diện Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình
+ Đại diện sở Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình
+ Tổ chức bán đấu giá tài sản: Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá và người lập biên bản.
b. Kết quả đấu giá
Dự án bán đấu giá QSDĐ ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị phường Bắc Lý giai đoạn 2 diễn ra vào ngày 22/5/2017 thu hút rất nhiều người tham gia. Với tổng cộng 148 lô đất được đưa ra đấu giá có đến 750 hồ sơ đăng ký. Ngoài 48 lô đất không có khách hàng nào đăng ký tham gia đấu giá thì số hồ sơ đăng ký trung bình của các lô còn lại là 7,5 hồ sơ/ lô. Số hồ sơ đăng ký trên mỗi lô có sự khác nhau rõ rệt. Các lô đất nằm trên trục đường 19m, là trục đường chính dẫn vào khu đất này được rất nhiều khách hàng quan tâm. Lô đất có kí hiệu 1-3 có 34 người tham gia, lô 1-2 có 30 người tham gia và rất nhiều lô đất khác nằm trên trục đường này có số lượng hồ sơ đăng ký lớn, dao động từ 10 – 30 hồ sơ/ lô đất. Các dãy còn lại của khu đất không thu hút nhiều hồ sơ tham gia, chính vì vậy có 35 khách hàng đã được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá, chủ yếu tập trung ở các dãy sau này.
Sở dĩ số lượng hồ sơ đăng ký tham gia dự án này lớn như vậy vì cũng dự án này triển khai giai đoạn 1 phần lớn được nhận thông qua hình thức giao đất không thông qua đấu giá, giá khách hàng mua tại thời điểm đó khá thấp so với mặt bằng chung các khu khác. Trong khi dự án này nằm ở vị trí khá trung tâm, gần bệnh viện, gần chợ, gần Trường đại học Quảng Bình, giao thông khá thuận lợi nên chỉ sau 6 tháng triển khai giai đoạn 1, giá chuyển nhượng của khu đất này tăng lên rất nhiều so với giá mua bán đầu của dự án. Rất nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra, mức chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá lấy ban đầu lên đến 200- 250 trđ/lô. Đồng thời, sau khi dự án hoàn thành giai đoạn 1, rất nhiều khách hàng đã tiến hành xây dựng nhà ở, mật độ xây dựng rất lớn và nhiều công trình công cộng đã hoàn thành, làm cho dự án đấu giá giai đoạn 2 càng trở nên sôi động. Chính vì vậy, khi Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình thực hiện tiếp giai đoạn 2, rất nhiều người muốn tham gia đấu giá để mong muốn lấy được mức giá thấp hơn so với việc nhận chuyển nhượng lại các lô đất ở giai đoạn 1. Ở giai đoạn 2 này, mức giá khởi điểm đã được điều chỉnh lại, tăng khoảng 1,2 lần so với giai đoạn 1. Tuy nhiên so sánh giá trúng đấu giá ở giai đoạn 2
vẫn thấp hơn khá nhiều so với mức giá chuyển nhượng trên thị trường của các lô đất ở giai đoạn 1. Kết quả đấu giá QSDĐ ở tại dự án được thể hiện qua bảng 3.8.
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị,
phường Bắc Lý giai đoạn 2
Stt Chỉ tiêu Đơn vị tính Số lượng
1 Tổng diện tích m2 20918,8
2 Tổng số lô lô 148
3 Diện tích nhỏ nhất m2/lô 108,0
4 Diện tích lớn nhất m2/lô 221,2
5 Diện tích trung bình/lô m2/lô 141,34
6 Tổng hồ sơ đăng ký hồ sơ 750
7 Số lô trúng đấu giá lô 100
8 Số người tham gia trả giá lượt người 286
9 Đơn giá tối thiểu Nghìn đồng/m2 3.789,0
10 Đơn giá tối đa Nghìn đồng/m2 5.653,9
11 Giá trúng đấu thấp nhất Nghìn đồng/m2 3.789,0 12 Giá trúng đấu cao nhất Nghìn đồng/m2 7.278,48 13 Giá trung bình của các lô trúng đấu giá đ/m2 6.961,6 14 Tổng giá khởi điểm của các lô trúng đấu giá trđ 65.676,970 15 Tổng số tiền thu được từ việc đấu giá trđ 69.616,050
16 Số tiền tăng thêm từ đấu giá trđ 3.939,080
17 Mức tăng thêm do đấu giá lần 1,06
(Nguồn: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và xử lý số liệu)
Qua bảng 3.8 ta thấy, việc quy hoạch phân lô trong dự án khá hợp lý, diện tích mỗi lô đất trung bình là 141,34 m2. Trong đó, chủ yếu là các lô đất có diện tích 133,0m2, có kích thước 7m x 19m. Với mức giá khởi điểm trung bình giao động từ 3,8 tr – 5,6 trđ/m2 cung với diện tích phân lô như trên làm cho giá khởi điểm ở mức trung bình, tiếp cận được với rất nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những cán bộ, công nhân viên chức có hộ khẩu ở các huyện lân cận như Bố Trạch, Quảng Trạch, Lệ
Thủy...muốn mua để xây dựng nhà ở. Đồng thời, do giai đoạn 1 của dự án sau khi hoàn thành đã tạo nên một cơn sốt làm cho số lượng khách hàng tham gia đấu giá của đợt đấu giá lần hai này tăng lên đáng kể.
Qua phụ lục 3, ta có thể thấy lô đất 01-1 có mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cao nhất trong tất cả các lô. Mức giá khởi điểm là 1.250,44trđ, giá trúng đấu giá là 1.610 trđ, tăng 359,36 trđ, gấp 1,29 lần so với giá khởi điểm. Đây là lô đất đầu tiên được đem ra đấu giá. Số hồ sơ tham gia đấu lô đất này là 25 người và số lượt trả giá lô đất này là 35 lượt. Lô đất này có vị trí đẹp nhất trong toàn khu, có vị trí tiếp giáp hai mặt tiền ( 19m và 5m), diện tích rộng (221,2 m2), thích hợp với những gia đình có nhu cầu để ở kết hợp với kinh doanh. Kết thúc phiên đấu giá lô đất trên, Hội đồng đấu giá đã quyết định thay đổi từ 10 tr đồng/ 1 bước giá lên 30 tr đồng/1 bước giá để nâng giá trị mỗi lần đấu giá lên cao hơn, đồng thời hạn chế được tình trạng giàn xếp trong khi đấu giá.
Sau khi thay đổi bước giá, một vài khách hàng đã có ý kiến. Họ cho rằng khi mua hồ sơ đấu giá, Trung tâm đấu giá không đề cập đến việc thay đổi bước giá. Tuy nhiên, giải thích cho vấn đề này, ông Phạm Lê Sơn, đấu giá viên điều hành phiên đấu giá đã trả lời tùy thuộc vào diễn biến của phiên đấu giá, Hội đồng đấu giá có thể thay đổi bước giá sao cho phù hợp, việc này hoàn toàn phù hợp với quy định của Pháp luật và đã được ghi rõ tại Phương án bán đấu giá.
Kết thúc lô đấu đầu tiên, bước giá được nâng lên 30 tr đồng/ 1 bước giá, áp dụng cho tất cả các lô đất trên trục đường 19m. Sau đó được điều chỉnh lại 10 trđ/1 bước giá cho tất cả các lô còn lại của dự án. Đây được cho là một quyết định khá hợp lý đối với cuộc đấu giá này.
Từ lô thứ hai trở đi, mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự khác nhau. Các lô thuộc dãy đường 19m và một số lô hướng Nam của dãy đường 13 m có vị trí đẹp có sự chênh lệch khá cao. Điển hình như lô đất có kí hiệu 1-11 có mức chênh lệch là 233,44 trđ, lô đất có kí hiệu 1-12 có mức chênh lệch là 213,44 trđ và một vài lô khác có mức chênh lệch dao động từ 70-150 trđ/ lô. Tuy nhiên, trong 65 lô tiến hành đấu giá, có tới 37 lô chỉ chênh lệch đúng bằng một bước giá. Tức là chỉ tăng 30 trđ đối với các lô đất thuộc dãy đường 19 m và 10 trđ đối với các lô còn lại. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do đã có sự can thiệp của các đối tượng mô giới, “cò đất”, tiên hành “giàn xếp” để thỏa thuận giá cả. Mặc dù thông tin và số lượng người tham gia đấu giá được bảo mật đến tại thời điểm đấu giá chính lô đất đó, nhưng các đối tượng này vẫn có thể thực hiện ngay tại thời điểm chuẩn bị bước vào cuộc đấu giá. Biết được lợi ích khi tham gia đấu có sự giàn xếp như trên nên rất nhiều người có sẵn tiền, không phải là mô giới, “cò đất” nhưng vẫn nộp rất nhiều hồ sơ vào để được nhận tiền chia từ việc giàn xếp này. Thậm chí có người nộp 25 hồ sơ vào nhưng không có mục đích để lấy thực sự. Đó chính là nguyên nhân dẫn đến số lượng hồ sơ nộp tại dự án này lên tới 750 hồ sơ.
Để lấy được mức chênh lệch như trên, người có nhu cầu muốn lấy sẽ phải “chung” rất nhiều tiền. Là một người trực tiếp tham gia phiên đấu giá, tôi đã tìm hiểu được số lượng tiền phải chung cho mỗi lô của dự án này. Đối với các lô đất thuộc đường 19m, vị trí đẹp, số lượng người tham gia đăng ký đông, số tiền phải “chung” là 130-150 triệu đồng/ lô. Các lô ở vị trí sâu hơn một chút số tiền này có thể dao động từ 80-100 triệu đồng/ lô. Các lô ở vị trí trong cùng, số tiền này dao động từ 50-60 triệu đồng. Còn các lô của dãy hướng Nam, đối lưng với các lô đất đường 19 m, số tiền này dao động từ 40-50 triệu đồng. Đối với những lô đất chỉ có 2-3 người đăng ký tham gia đấu giá, các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau và đưa ra số tiền chung. Điều này được quyết định khá nhanh trong quá trình đấu giá .Đây là một số tiền không hề nhỏ, thậm chí có thể lớn hơn so với việc đấu giá một cách bình thường mà không qua giàn xếp. Đây là một thực trạng đang gây nhiều bức xúc trong dư luận. Nó không những gây thất thoát nguồn ngân sách nhà nước một cách nghiêm trọng, mà còn chứng tỏ có nhiều kẽ hở trong cách thức tổ chức một cuộc đấu giá. Số tiền này sẽ không được chia đều cho tất cả những người tham gia đấu giá lô đất đó. Nó bị trừ đi rất nhiều khoản như chi phí để thuê bảo kê, cho người mô giới...Những người được chia chỉ nhận một khoản tiền bằng ½ số tiền họ đáng ra phải nhận, thậm chí những người không biết luật chơi sẽ không được nhận bất kỳ một khoản tiền nào. Và cuối cùng, sau một cuộc đấu giá như thế này, người kiếm được nhiều tiền nhất chính là các đối tượng mô giới và những người đầu cơ đất như đã nêu ở trên.
Qua quá trình đấu giá, Hội đồng đấu giá chưa phát huy được vai trò của mình trong suốt quá trình đấu giá. Các đối tượng mô giới ngang nhiên hoạt động, ngồi lên đứng xuống và thậm chí đi lại xung quanh những người cùng tham gia đấu để tham khảo về tình hình trả giá. Đã có một số lần nhắc nhở từ Hội đồng đấu giá nhưng tình trạng trên vẫn tiếp diễn, dẫn đến rất nhiều lô đất chỉ tăng lên một bước giá như đã nêu.
Những lô đất các đối tượng mô giới không thể tiến hành giàn xếp thì không khí đấu giá khá sôi động. Có nhiều lượt trả giá cho một lô đất khiến giá trúng đấu giá tăng lên khá nhiều so với giá khởi điểm. Có nhiều nguyên nhân làm cho các đối tượng này