3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.3. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở6 lô đất ở tại nút giao thông đường
đường Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt, phường Bắc Lý
Theo kết quả phê duyệt phương án bán đấu giá QSDĐ ở của dự án thì mức thu tiền đặt cọc là 15% giá trị lô đất đăng ký tham gia đấu giá, bước giá tối thiểu là 10 triệu đồng, lệ phí hồ sơ đăng ký đấu giá một lô đất là 500.000 đồng/lô đất.
Cơ quan tổ chức bán đấu giá: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới kết hợp với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình
Địa điểm tổ chức thực hiện: Hội trường Trung âm bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình.
Hình thức đấu giá: Đấu giá gián tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín.
Phương thức bán đấu giá: Đấu giá 6 lô đất một lần, phiếu trả giá được bọc trong phong bì và được bỏ trong thùng phiếu đã được niêm phong.
* Thành viên hội đồng đấu giá:
+ Đại diện Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới
+ Đại diện Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố Đồng Hới + Đại diện Phòng Tài nguyên – Môi trường thành phố Đồng Hới + Đại diện Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình
+ Tổ chức bán đấu giá tài sản gồm : người điều hành bán đấu giá tài sản và người lập biên bản.
6 lô đất ở tại nút giao thông đường Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt, phường Bắc Lý có tổng diện tích 532,0m2, diện tích trung bình mỗi lô là 88,67 m2/lô. Đây là mức phân lô diện tích khá thấp so với các khu vực khác. Lý do phân lô như vậy vì các lô đất này có vị trí rất đẹp, thuận lợi cho những người muốn kinh doanh buôn bán, nằm ở nút giao thông giao giữa đường Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt là đoạn giao thông chính của thành phố nên có giá rất cao. Tổng giá khởi điểm cho 6 lô đất này là 16.211 triệu đồng. Giá khởi điểm trung bình là 30,47 triệu đồng/ 1m2, là mức giá thuộc mức cao nhất trong tất cả các dự án đấu giá trước đó. Cuộc đấu giá diễn ra vào ngày 15/4/2016 với 13 khách hàng tham gia đấu giá cho 6 lô đất.
Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, người điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu về bản thân và người giúp việc, thông báo Quy chế và những quy định có liên quan đến cuộc bán đấu giá tài sản.
Cuộc bán đấu giá được thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu kín gián tiếp trả giá 01 lần duy nhất trong thời hạn nộp hồ sơ; Người điều hành bán đấu giá đã phổ biến, hướng dẫn cách thức đấu giá và các quy định có liên quan.
Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá mời đại diện: Ủy ban nhân dân thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, Sở Tư pháp, phòng Tài nguyên – Môi trường thành phố và hai khách hàng tham gia trả giá giám sát về sự nguyên vẹn của thùng phiếu và phong bì đựng phiếu trả giá.
Thùng phiếu trả giá cuộc bán đấu giá quyền sử dụng 6 thửa đất tại phường Bắc Lý được niêm phong ngày 16/3/2016, được thiết kế bằng inox không gỉ, kiêm cố, không bị biến dạng, có dán 5 tem niêm phong.
Mỗi khách hàng được phát một một phiếu trả giá, được bọc trong bì đựng phiếu bằng giấy tráng kim loại, có chữ ký của người tham gia trả giá tại các mép của phong bì, ngoài bì có ghi rõ họ tên, giấy tờ tùy thân và địa chỉ của người tham gia trả giá.
Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở 6 lô đất ở tại nút giao thông đường Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt, phường Bắc Lý được thể hiện qua bảng 3.7.
Bảng 3.7. Kết quả bán đấu giá 6 lô đất ở tại phường Bắc Lý
Thứ tự Thửa đất số Tờ bản đồ số Diện tích (m²) Số tiền trúng đấu giá (triệu đồng)
Giá khởi điểm (triệu đồng)
Số tiền chênh lệch so
với giá khởi điểm (triệu đồng) Số người tham gia bỏ phiếu 1 177 90 78.0 2715 2215 500 5 2 178 90 78.9 2550 2241 309 3 3 179 90 90.5 2910 2760 150 2 4 180 90 90.6 2863 2763 100 1 5 181 90 90.6 2863 2763 100 1 6 182 90 103.4 3669 3469 200 1 Tổng 532.0 17570 16211 1359 13
(Nguồn: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá)
6 lô đất đã đấu giá thành công, tổng giá khởi điểm là 16.211triệu đồng, giá trúng đấu giá là 17.570 trđ, tăng 1.359 trđ, gấp 1,08 lần so với giá khởi điểm. Thửa đất số 177, tờ số 90 có 5 người tham gia trả giá, mức chênh lệch là 500 triệu đồng, cao nhất trong tất cả các lô, tăng gấp 1,23 lần so với giá khởi điểm. Thửa đất số 178, tờ số 90 có 3 người tham gia trả giá, mức chênh lệch là 309 trđ, tăng gấp 1,14 lần so với giá khởi điểm. 4 lô còn lại, mức chênh lệch dao động từ 100 -200 trđ so với giá khởi điểm. Cuộc đấu giá đực đánh giá rất thành công, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Mặc dù chỉ rộng 532,0 m2 nhưng số tiền thu lại đến hơn 17,5 tỷ đồng. Đấu giá theo hình thức này mặc dù không khuyến khích được nhiều người tham gia đấu giá nhưng kết quả mang lại khá tốt. Nó hạn chế được tất cả những đối tượng mô giới, ” cò đất”, không có sự giàn xếp giá cả, làm cho cuộc đấu giá trở nên minh bạch hơn.
Tuy nhiên hạn chế của việc đấu giá theo hình thức này đó chính là chưa thu hút được nhiều khách hàng đăng ý tham gia đấu giá. Đối với những người có nhu cầu lấy thật sự, họ sẽ khá đắn đo với việc nên đăng ký lô đất nào để có thể chắc chắn lấy được và lấy với mức giá như thế nào cho hợp lý. Bởi vì đấu giá theo phương thức này khách
hàng không thể đăng ký một lúc được nhiều lô đất như hình thức đấu giá trực tiếp. Thay vì có thể chủ động đưa ra mức giá phù hợp, tùy thuộc vào diễn biến của cuộc đấu giá, có thể trả giá hoặc không trả giá như đấu giá trực tiếp bằng lời nói thì hình thức bỏ phiếu kín này, khách hàng hoàn toàn không chủ động được mức giá họ phải trả. Nếu trả giá quá cao, tâm lý người tham gia đấu giá sẽ có cảm giác mình trả như vậy có cao quá không? Họ sẽ thấy tiếc khi mức giá mình đưa ra chưa sát với giá trị thật của lô đất đó. Ngược lại, trong trường hợp trả giá thấp, họ sẽ sợ mình không thể lấy được lô đất đó.
Hơn nữa, đấu giá theo phương thức bỏ phiếu kín sẽ làm cho những người không có nhu cầu mua đất thực sự không giám tham gia đấu giá. Mục đích chính của những đối tượng này là tham gia đấu giá để có thể nhận được các khoản tiền chia từ việc giàn xếp giá cả như đã nêu ở trên, hoặc có thể mua được với mức giá hợp lý. Đấu giá theo hình thức này có nhiều ưu điểm và hạn chế nhất định. Ưu điểm chính là việc hạn chế được tình trạng các đối tượng này lợi dụng để giàn xếp giá cả, hạn chế chính là nếu các lô đất này được đấu giá theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, sẽ thu hút được nhiều khách hàng tham gia đấu giá, nếu đấu giá minh bạch, không có sự can thiệp của các đối tượng mô giới, thì mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có thể cao hơn nhiều so với phương thức bỏ phiếu kín này.