3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.4. Hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đồng Hới
3.3.4.1. Công tác tổ chức và thực hiện
- Một số dự án có số lượng khách hàng đăng ký tham gia đấu giá rất đông nhưng mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm không cao.
- Việc xác định mức giá khởi điểm như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng đất để đầu tư hạ tầng còn nhiều bất cập, ví dụ những dự án đấu giá thu hồi đất ở, đất vườn, đất nông nghiệp của người dân với diện tích lớn nhưng đền bù không cao, sau đó bán đấu giá khu đất với giá rất cao. Điều này làm cho người dân cảm thấy bức xúc nên xảy ra tình trạng khiếu kiện, không bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công.
- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính. Điều này đã dẫn đến tình trạng một số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất rất ít người tham gia vì giá khởi điểm cao hoặc gây ra tình trạng thông đồng, làm giá, gây hoang mang cho người thực sự có nhu cầu đấu giá đối với dự án có mức giá sàn thấp.
- Việc tổ chức đấu giá tại một số dự án, đặc biệt là đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói chưa khoa học và hợp lý, tạo cơ hội cho các đối tượng mô giới thực hiện hành vi thông thầu, giàn xếp giá cả.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã thu thập ý kiến người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 3 dự án đấu giá đã tham gia về các vấn đề như: tiền đặt cọc, giá khởi điểm, giá trúng đấu, bước giá, mức độ hài lòng, tính pháp lý…Với tổng số phiếu điều tra là 50 phiếu. Phân tích sâu vào các nội dung trong phiếu điều tra thu được các kết quả như sau:
Ở hầu hết các dự án đều có trường hợp người thân trong gia đình và những người có tên trong một sổ hộ khẩu cùng nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất và có hiện tượng thông thầu vẫn xảy ra.
Bảng 3.10. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và người thân cùng nộp hồ sơ
tại thành phố Đồng Hới
Nội dung Loại ý kiến Kết quả (số phiếu) Tỷ lệ (%)
Người thân cùng nộp hồ sơ Có 12 24
Không có 38 76
Thông thầu Có 21 42
Không có 29 58
(Nguồn: Điều tra thực tế)
Theo bảng 3.10 ta nhận thấy có một tỷ lệ không nhỏ 24% người tham gia đấu giá có người thân trong gia đình cùng nợp hồ sơ. Điều đó chứng tỏ việc giám định hồ sơ người tham gia đấu giá thiếu chặt chẽ. Công tác giám sát người đấu giá tại các phiên đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc nên một số người đã thông đồng với nhau để đưa ra giá đấu. Có 21 trường hợp có thông thầu khi đấu giá (chiếm 42,0%), làm cho giá đất trúng đấu giá thường không phản ánh đúng giá thực tế trên thị trường, làm giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước tại những dự án đấu giá trên.
Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá tại
thành phố Đồng Hới
TT Nội dung Đáp án Kết quả
(phiếu)
Tỷ lệ (%)
1 Nguồn thông tin phiên đấu giá quyền sử dụng đất
Báo, đài, truyền hình 25 50
Người quen 18 36
Các nguồn khác 7 14
2 Nắm rõ nội quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Có 41 82
Không 6 12
Ý kiến khác 3 6
Theo bảng 3.11 ta nhận thấy việc thực hiện công tác thông báo thực hiện đấu giá Quyền sử dụng đất bằng phương tiện báo chí, đài truyền hình đã đạt được kết quả rất cao đạt 50% ngoài ra việc người dân biết đến thông tin đấu giá từ người quen cũng chiếm một phần rất quan trọng đạt 36% điều này cho thấy công tác truyên truyền, thông báo càng rộng rải thì kết quả đạt được được sẻ càng cao, còn lại 14% đến người tham gia đấu giá tiếp cận thông tin từ nguồn khác.
Với số lượng 18 đối tượng chiếm 36% về cách tiếp cận thông tin đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy việc người dân tiếp cận thông tin bằng con đường truyền miệng (nhận thông tin từ người quen) là một kênh thông tin đạt kết quả rất cao do đó ngoài các kênh thông báo truyền thống như đài truyền hình, báo chí, cần phải có sự đổi mới trong công tác thông báo về đấu giá QSDĐ như phát tờ rơi, in bảng áp phích, Quảng cáo khổ lớn để treo tại các điểm tập trung đông người qua lại. Điều này vừa thể hiện được tính công khai, minh bạch trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới.
Cũng theo bảng điều tra trên ta thấy được đa số những người tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất đều đã nghiên cứu khá kĩ quy chế đấu giá cụ thể có đến 82% người được hỏi đều khẳng định đã nắm rõ quy chế đấu giá, chỉ có 12% người dân chưa nắm rõ quy chế đấu giá.
Trên địa bàn thành phố Đồng Hới trong những năm qua đa số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đều có mục đích đầu tư để kinh doanh, đầu cơ rất ít người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh hoặc làm nhà ở do đó dẫn đến tình trạng các khu đất sau khi đấu giá bị bỏ hoang, không sử dụng điều này đã được chứng minh bằng thực tế.
Việc chưa đưa đất vào sử dụng không chỉ thể hiện ngoài thực tế mà còn được thể hiện qua số phiếu điều tra. Với tổng số phiếu phát ra 50, thu vào 50 phiếu, trong đó mục đích đầu tư chiếm đến 30%. Mục đích đấu giá QSDĐ để làm nhà ở đạt 56% là một kết quả đáng khích lệ song trên thực tế không ít người đấu giá việc làm nhà ở chỉ là mục đích ban đầu thực tế sau khi nhận được GCNQSDĐ thì đa số các hộ dân chuyển nhượng cho người khác kiếm phần chênh lệch giá. Mục đích đấu giá để sử dụng vào mục đích sản xuất, mở rộng kinh doanh rất ít chiếm 10%. Điều này phần nào giải thích cho hiện tượng đất tại các khu CSHT bị bỏ hoang, không sử dụng theo đúng nghĩa của nó.
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới
Mục đích đấu giá Kết quả (phiếu) Tỷ lệ (%)
Để ở 28 56
Xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh 5 10
Đầu tư 15 30
Mục đích khác 2 4
(Nguồn: Điều tra thực tế năm 2017)
Đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng không đúng như quy hoạch của từng khu vực đấu giá như: đường giao thông, điện sinh hoạt, cống thoát nước chưa được đảm bảo khi người trúng đấu giá sử dụng. Đặc biệt là việc không triển khai xây dựng các khu thương mại, nhà văn hóa, trạm y tế, khu công viên, khu cây xanh…
Đa phần các khu vực đấu giá QSDĐ đếu là đất ruộng, đất ao hồ, đất hoang hóa được san lấp đem vào đấu giá không được đầu tư cơ sở hạ tầng đấy đủ nên người đấu giá QSDĐ khi triển khai xây dựng và sử dụng gặp rất nhiều khó khăn và tốn kém.
Về cách thức tổ chức đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín tất cả các đối tượng được điều tra đều thống nhất phương án bỏ phiếu kín vào nếu cho lựa chọn thì cũng lựa chọn hình thức bỏ phiếu kín. Có 32 đối tượng được điều tra hài lòng với cách thức tổ chức đấu giá QSDĐ tại địa bàn thành phố Đồng Hới chiếm 64% còn lại 36% đối tượng cảm thấy chưa hài lòng với lý do các cuộc tổ chức đấu giá vẩn đang còn tình trạng cò đất, làm giá trước với những người tham gia đấu giá QSDĐ.
Ngoài một số tồn tại, hạn chế trên tuy không phổ biến song tại địa bàn thành phố Đồng Hới cũng có xảy ra thì hiện tượng băng nhóm xã hội đen khống chế đe dọa người tham gia đấu giá.
3.3.4.2. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
Bên cạnh những thành tựu, thực tiễn thi hành pháp luật và thực tiễn giao lưu dân sự cho thấy, pháp luật hiện hành về đấu giá đã phát sinh nhiều hạn chế, bất cập làm giảm thu ngân sách của Nhà nước:
- Thông tin các khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá chưa được rộng rãi. Công tác tuyên truyền chưa được thực hiện tốt dẫn tới số người nắm thông tin để tham gia đấu giá ít.
- Công tác quy hoạch chưa được đồng bộ, cảnh quan yếu, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, còn nhiều bất cập làm giảm sức hút và quy mô của khu quy hoạch, quỹ đất đấu giá. Tại hầu hết các dự án đưa vào đấu giá, cơ sở hạ tầng mới được đầu tư rất sơ
sài, thậm chí chưa được đầu tư [28]. Khách hàng tham gia đấu giá buộc phải chấp nhận cơ sở hạ tầng hiện có, trong một khoảng thời gian rất dài sau khi đấu giá xong mới được bàn giao mặt bằng. Theo quy định, sau khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, trong vòng 30 ngày, chủ sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp thực hiện xong nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc đã được cấp nhưng trên thực địa vẫn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng để đem vào sử dụng.
- Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, không kịp thời tháo gỡ dẫn đến việc thi công dự án và bàn giao quỹ đất chậm so với tiến độ.
- Thủ tục đưa một lô đất vào đấu giá hiện nay còn qua nhiều khâu đoạn; các thủ tục sau khi trúng đấu còn nhiều, gây mất thời gian cho người trúng đấu.
- Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thắt chặt nên gây khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản; vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án chưa đảm bảo tiến độ.
- Trong tình cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”, giá đưa ra đấu giá của một số quỹ đất tương đối cao so với thị trường, nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất không đủ khả năng tham gia đấu giá.
- Vẫn còn xảy ra tình trạng “cò mồi” tại các phiên đấu giá; vẫn có hiện tượng đối tượng tham gia đấu giá để trục lợi cá nhân làm cho một số lô đất tăng giá đột biến hoặc đấu giá không thành.
- Một số địa phương, việc tổ chức đấu giá các khu quy hoạch ở vùng nông thôn đấu giá các lô đất xen lẫn trong dân cư; đấu giá hạn chế; đấu giá lại gặp nhiều khó khăn do giá trị sinh lợi ít, chi phí đấu giá cao, phát sinh đấu nhiều lần nên thiếu linh hoạt trong phối hợp với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.