3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.2.2. Thực trạng về quản lý đất đai
a) Công tác lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai
Từ khi luật đất đai được ban hành công tác đăng ký, thống kê đã dần dần đi vào nề nếp, hồ sơ quản lý đất đai đã hoàn thành và hoàn chỉnh hơn. Tuy nhiên công tác quản lý biến động thực hiện thiếu thường xuyên và chưa kịp thời, thiếu thống nhất trong hệ thống cơ quan quản lý đất đai. Công lập bộ hồ sơ quản lý đất đai ở một số cơ sở vẫn chưa đầy đủ và việc khai thác chưa hợp lý đã dẫn đến các sai phạm về kĩ thuật trong quản lý.
Về đo đạc bản đồ: Toàn thành phố hiện nay đã đo đạc, và chuyển từ hệ tọa độ HN-72 sang hệ tọa độ VN-2000 lập bản đồ được 7975.8 ha trên tổng số diện tích tự nhiên, diện tích đất đã được cấp giấy 3136.2ha, trong đó cấp tỷ lệ 1/500 được 1581.9ha, tỷ lệ 1/1000 được 1650.8ha, tỷ lệ 1/2000 được 4743.1 ha.
b) Công tác qui hoạch kế hoạch sử dụng đất
Từ năm 2013 thành phố Nha Trang đã được lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2016- 2020, năm 2013 đã được điều chỉnh qui hoạch chi tiết kế hoạch sử dụng đất trên toàn thành phố.
Song song với việc điều chỉnh quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch chi tiết trong đô thị củng được quan tâm thực hiện, đến nay đã có nhiều điểm quy hoạch chi tiết được phê duyệt như: Quy hoạch khu dân cư tây đường Lê Hồng Phong Nha Trang, Quy hoạch khu dân cư Vĩnh Hòa, Quy hoạch khu dân cư đường Vòng Núi Chụt Vĩnh Trường, Quy hoạch khu dân cư đất lành Vĩnh Thái, Khu dân cư Vĩnh Điềm Trung, khu dân cư Hòn Rớ Phước Đồng…
Nhìn chung công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong thời gian qua đã giúp định hướng việc sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời đưa việc sử dụng đất ngày càng có hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên.
c) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quy hoạch sử dụng đất thành phố Nha Trang đã được phê duyệt đến năm 2020. Từ đó, công tác quản lý quy hoạch được thực hiện tốt hơn; thể hiện qua công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . . .
* Hiện nay thành phố Nha Trang và các xã, phường đã tổ chức công bố công khai quy hoạch sử dụng đất theo luật định.
- Kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- Đất nông nghiệp: Tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt 13.449,45 ha, thực hiện 6.590,81 ha đạt 49%. Trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích 3.507,93 ha/3.099.45 ha đạt 113,17% so với quy hoạch được duyệt.
- Đất phi nông nghiệp: Tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt l5.601,41 ha, thực hiện 6.404,82 ha đạt 114,34%. Trong đó: Diện tích đất ở tăng mạnh so với quy hoạch được duyệt thành phố Nha Trang đã xây dựng nhiều khu dân cư mới như : Khu dân cư Đường Đệ, khu dân cư Vĩnh Điềm Trung, Nam Hòn Khô, khu đô thị Vĩnh Thái, Phú Quý, Thiên nhân các khu vực quy hoạch đất ở khu dân cư nông thôn . . . nhân dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao.
- Đất chưa sử dụng: Tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt l5.982,14 ha, thực hiện 12.179,91 ha đạt 25,81%. Nguyên nhân dẫn đến đất chưa sử dụng còn nhiều là do tiến độ trồng rừng quá chậm.
Theo thẩm quyền từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, UBND thành phố Nha Trang đã ban hành 561 Quyết định giao đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi giải toả thực hiện các dự án của Tỉnh và thành phố. Giải quyết 1.845 hồ sơ cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nằm rải rác trong các khu dân cư hiện có, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
d) Thu hồi đất
UBND thành phố Nha Trang đã ban hành 1.146 Quyết định thu hồi đất đối với các hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi giải toả thực hiện các dự án theo Quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh Khánh Hòa cho các tổ chức thực hiện dự án nằm trên địa bàn thành phố Nha Trang
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Hàng năm, thành phố Nha Trang tổ chức 02 đoàn Thanh tra việc quản lý và sử dụng đất công ích của các xã, phường; qua đó UBND thành phố Nha Trang đã ban hành 61 Quyết định thu hồi đất đối với các hộ gia đình cá nhân đã có hành vi lấn chiếm đất công ích do UBND xã quản lý với tổng diện tích thu hồi 48.479m2.
e) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND Tỉnh, Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp tỉnh và các ngành liên quan giải quyết những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính đến ngày 31/12/2016 thành phố Nha Trang đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với kết quả như sau:
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp 24.033 giấy với 3897.81ha đạt tỷ lệ 84,94% - Đối với đất lâm nghiệp: Đã cấp 1.335 giấy với 401,96 ha đạt tỷ lệ 26,40%. - Đối với đất nuôi trồng thuỷ sản: Diện tích 167,74ha (cấp chung theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ nông nghiệp) đạt tỷ lệ 87,11%.
- Đối với đất ở đô thị: Đã cấp 34.507 giấy với 586,70ha đạt tỷ lệ 52,89%. - Đối với đất ở nông thôn: 4.316 giấy với 513,72ha đạt tỷ lệ 90,39%.
f) Tài chính đất đai và giá đất
- Căn cứ Luật Đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định về giá đất. Hàng năm UBND tỉnh Khánh Hoà đều ban hành quy định giá đất các loại đất trên địa bàn thành phố Nha Trang để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, giá trị bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất . . . Từ năm 2011 đến nay quy định này đã được thành phố Nha Trang thực hiện nghiêm túc; hàng năm có sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tế.
- Thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản:
- Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi trong việc chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh và cho sinh hoạt. Theo thẩm quyền thành phố tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hành chính để các hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hiện nay trên địa bàn thành phố Nha Trang phát triển quy hoạch rất nhiều khu dân cư và khu đô thị mới, sẽ còn nhiều tác động rất lớn đến thị trường bất động sản của tỉnh cũng như thành phố Nha Trang trong những năm sắp đến. Vì vậy, cần huy động nhiều nguồn tài chính để xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng các khu quy hoạch dân cư mới để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt nhà ở đô thị. Cần có chính sách về nhà ở đối với những người có công, gia đình chính sách với đối tượng có thu nhập thấp.
g) Giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai
Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định, phần lớn các vụ việc được giải quyết. Việc tiếp công dân đến khiếu nại, tố cáo về đất đai được tiến hành thường xuyên và có hiệu qua, đặc biệt khiếu kiện trong công tác đền bù giải tỏa thu hồi đất.
Việc giải quyết khiếu nại, kiến nghị của nhân dân liên quan đến công tác bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn được UBND thành phố quan tâm, thành lập tổ công tác trực tiếp tiêp nhận và xử lý đơn thư của nhân dân theo qui định của pháp luật, đa số nhân dân đồng tình ủng hộ việc giải toả xây dựng và phát triển thành phố Nha trang. Tuy nhiên một số dự án còn có khiếu nại thắc mắc của nhân dân về giá bồi thường đất nông nghiệp, cây cối hoa màu chưa sát với giá thị trường mà UBND tỉnh chậm đều chỉnh, các văn bản pháp lý giữa Trung ương và địa phương chưa thống nhất.
*Đánh giá chung về tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
Những kết quả đạt được trong công tác quản lý đất đai như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị; công tác giao đất cho thuê đất, cấp GCNQSD đất đã góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Qua đó từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai vào nề nếp và phát huy hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện phát luật đất đai trên địa bàn vẫn còn những tồn tại như sau:
Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai chưa được rộng khắp chưa đến được từng đối tượng sử dụng đất, việc tuyên truyền phổ biến mới chỉ
tập trung vào đối tượng cán bộ, Đảng viên, trong khi đó đối tượng sử dụng đất là tổ chức và nhân dân lại chưa được quan tâm đúng mức. Toàn địa bàn thành phố tình trạng vi phạm các qui định của pháp luật đất đai còn nhiều, nhất là các xã vùng ven thành phố tốc độ đô thị hóa đang phát triển nhanh.
Việc áp dụng các qui định của pháp luật đất đai ở thành phố chưa đầy đủ nhất là công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cử khi Nhà nước thu hồi đất. UBND các xã phường vẫn chưa coi trọng việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, một số cán bộ công chức còn có tình trạng gây khó khăn cho công dân khi đến làm thủ tục hành chính, trình độ năng lực chuyên môn của các bộ cơ sở còn nhiều hạn chế.
Việc quản lý quy hoạch sau khi được phê duyệt còn yếu kém tình trạng lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép không được xử ly kịp thời, nên khi triển khai thu hồi đất thì chi phí bồi thường vượt nhiều so với dự kiến. Gía đất một số khu vực trên địa bàn và giá cây cối hoa màu chưa còn hợp lý dẫn đến người dân không đồng tình khi giải toả. Việc xác định nguồn gốc khi sử dung đất, xây dựng nhà ở sau khi quy hoạch làm cơ sở xem xét, tính toán bồi thường hộ trợ, còn nhiều bất cập.
Việc áp dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai còn yếu kém, hiệu quả chưa cao.
Một số cơ quan được giao đất trước đây sử dụng đất không đúng mục đích, giao đất không đúng thẩm quyền và buông lỏng quản lý để dân lấn chiếm làm nhà ở, sản xuất nông nghiệp, UBND tỉnh đã thu hồi giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý, tuy nhiên còn khá nhiều quỹ đất sử dụng không hiệu quả chưa được thu hồi, hoặc thu hồi chậm.
Công tác cấp GCNQSD đất nhìn chung còn chậm, không đạt mục tiêu theo kế hoạch đề ra. Việc cấp giấy, phường còn gắn các khoản thu đóng góp địa phương với công tác này, nguồn nhân lực con người và các phương tiện kinh phí dành cho công tác cấp GCNQSDĐ chưa được quan tâm đúng mức. Tài liệu bản đồ phục vụ cho công tác kê khai đăng ký phần lớn đươc đo đạc giải thửa trước năm 2003, có độ chính xác thấp, bị biến động nhiều quá trình đô thị hoá, việc mua bán chuyển nhượng trái phép dẫn đến thay đổi chủ sử dụng không đựoc cập nhật sổ sách, khi kê khai đăng ký mất nhiều thời gian chỉnh lý biến động quá lớn không thể chỉnh lý được nữa.
Chưa có sự thống nhất về việc thu tiền sử dụng đất của các cơ quan phối hợp, như UBND tỉnh Khánh Hòa qui định đất Lực lượng Vũ trang, đất cơ quan xí nghiệp cấp thu tiền sử dụng đất 40% không kể thời điểm cấp, Tuy nhiên cơ quan thuế không thu với những trường hợp được cấp trước ngày 15/10/1993, dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai chưa được quan tâm đúng mức, lực lượng thanh tra, kiểm tra còn mỏng, chất lượng các cuộc thanh tra, kiểm tra còn chưa cao.
Nguyên nhân của những tồn tại
Việc thực hiện quản quản lý Nhà nước đất đai của các phuờng xã, thành phố còn nhiều thiếu sót, bất cập, công tác thanh tra, kiểm tra chưa tiến hành thường xuyên, việc xử lý vi phạm còn thiếu cương quyết.
Nhận thức về pháp luật đất đai của một bộ phận cán bộ, công chức viên chức nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền chưa được thường xuyên, chưa phù hợp và hiệu quả chưa cao, phương tiện phục vụ quản lý Nhà nước về đất đai còn thiếu và chưa đồng bộ.
Cấp uỷ địa phương chưa chú trọng đến công tác lãnh đạo, chỉ đạo công tác đăng ký cấp GCNQSD đất, chính quyền xã phường thực hiện công tác này chưa quyết liệt quyết liệt, quy trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai ở Phòng Tài nguyên và Môi trường còn giải quyết hồ sơ cấp lẻ, theo yêu cầu của các hộ dân dẫn đến không tập trung, khó quản lý, phát sinh khiếu kiện, mất nhiều thời gian và công sức.
Sự phối hợp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa được thống nhất, đồng bộ. Nhận thức của người sử dụng đất đai còn nhiều hạn chế, việc chấp hành pháp luật đất đai chưa nghiêm..
Hoạt động dịch vụ công về đất đai: Thành phố đang tiếp tục triển khai thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” và công khai các thủ tục về nhà đất, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đăng ký, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bảng 3.5. Đánh giá tồn tại và nguyên nhân trong quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Nha Trang
Tồn tại trong quản lý đất đai Nguyên nhân của tồn tại % Ý kiến đồng ý Công tác tuyên truyền và hướng
dẫn còn yếu
Thiếu nguồn lực, Năng lực chuyên
môn yếu 74,4
Cán bộ thu lý hồ sơ còn gây khó khăn, năng lực CNTT chưa tốt
Trách nhiệm chưa cao, Thiếu đào tạo
về công nghệ thông tin cho cán bộ 89,5 Việc cấp giấy còn chậm, tỷ lệ sai
sót hồ sơ nhiều
Thiếu cán bộ, ý thức của người dân
chưa tốt 83,6
Công tác thanh kiểm tra còn chậm, yếu
Quy chế chưa rỏ ràng, năng lực cán
bộ còn yếu 72,9
Chưa thông nhất về thu tiền suqr dụng đất của các cơ quan
UBND tỉnh chưa có quy định thống
nhất, chưa phối hợp 91,5
Nguồn: Tham vấn chuyên viên N = 15 người, 2016
(Trong đó có 5 cán bộ sở TN&MT; 5 Cán bộ phòng TN&MT thành phố NT, 5 cán bộ địa chính phường, TPNT)