3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.4.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Thì Quý II hàng năm, UBND cấp huyện phải gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm đến Sở Tài nguyên và Môi trường để tổ chức thẩm định.
Như vây, các đơn vị phải sử dụng số liệu đến khoảng tháng 6, tháng 7 năm trước để xây dựng kế hoạch đất hàng năm nên các công trình, dự án được bổ sung vào cuối năm sẽ không được triển khai thực hiện do chưa xác định trong kế hoạch. Trong khi đó, chưa có quy định về điều chỉnh bổ sung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp dưới Điều này cho thấy hoạt động QHSDĐ vẫn chưa đảm bảo là cơ sở để Nhà nước có thể dựa vào quản lý và khai thác đất đai cũng như chưa thể cung cấp thông tin mục đích sử dụng đất theo pháp luật một cách hiệu quả.
3.4.6. Bất cập trong thể hiện các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thông tin về mã vạch thể hiện ở cuối trang 4 Giấy chứng nhận:
Theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 thì mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về GCN và hồ sơ cấp GCN, nội dung mã vạch thể hiện mã đơn vị hành chính đến cấp xã, mã thời gian cấp GCN, mã hồ sơ gốc gồm các giấy tờ để thực hiện thủ tục cấp GCN [2, Điều 15]. Như vậy, mỗi GCNQSDĐ có một mã vạch riêng để phục vụ cho việc tra cứu thông tin địa chính.
Khi người sử dụng đất giao dịch với bộ phận tiếp nhận của VPĐKĐĐ, cán bộ tiếp nhận dùng thiết bị đọc để quét mã vạch trên GCN, các thông tin về GCN sẽ được thể hiện trên máy tính để kiểm tra đối chiếu tính xác thực của GCN. Các thông tin về đăng ký biến động phát sinh như thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế… tiếp tục được cập nhật và được thể hiện khi đọc mã vạch.
Tuy nhiên, thực tế ứng dụng mã vạch trên GCN vào công tác quản lý đã không được thực hiện. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu là không được sự quan tâm của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Nha Trang cũng như nguồn kinh phí phục vụ cho công tác.
Kể từ khi mẫu GCN mới có mã vạch được đưa vào sử dụng (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực – ngày 10/12/2009), đến nay đã hơn 07 năm, các thông tin trên GCN được in và cấp cho người sử dụng đất đã không được tích hợp và sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. Cho đến nay, các bộ phận tiếp nhận hồ sơ của
VPĐKĐĐ thành phố Nha Trang không có thiết bị đọc mã vạch. Các thông tin thể hiện trên GCN kèm theo mã vạch cũng không được lưu trữ, tích hợp và cập nhật biến động nên nếu hiện nay trang bị thiết bị đọc mã vạch thì việc truy cập từ thiết bị này đến các thông tin trên GCN trong thời gian qua cũng trở nên vô hiệu.
Công tác ứng dụng CNTT để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thời gian qua trên địa bàn tỉnh đang dần được quan tâm nhưng chưa đạt hiểu quả. Hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh và các chi nhánh VPĐKĐĐ chủ yếu tập trung giải quyết sự vụ để đáp ứng nhu cầu dịch vụ hành chính công. Việc lập sổ sách hồ sơ địa chính như ghi sổ Địa chính, sổ Mục kê, sổ Theo dõi biến động không đầy đủ và kịp thời, nguyên nhân chủ yếu là do số lượng hồ sơ giải quyết lớn.
3.4.7. Về phía người sử dụng đất
Để góp phần thúc đẩy công tác cấp GCN QSDĐ, đòi hỏi công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân cần được tăng cường. Một phần không nhỏ người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền lợi và nghĩa của người sử dụng đất nên chưa thực hiện kê khai, lập hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ. Hoặc như phong tục, tập quán “kiểu cha truyền, con nối” trong sử dụng đất, nhiều người dân nghĩ rằng mình không có nhu cầu đăng ký cấp GCNQSDĐ và cứ ở vậy không cần đăng ký cũng chẳng ai làm gì được mình.
Thực tế cho thấy, một số người dân không hiểu hết quyền lợi và nghĩa vụ của việc kê khai ĐKĐĐ nên đã không thực hiện việc kê khai đăng ký làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ.
Đất đai ngày càng có giá trị cao một số người dân phát sinh tư tưởng chiếm dụng khai tăng diện tích đất sử dụng so với thực tế nhằm lấn chiếm diện tích của những mảnh đất liền kề đặc biệt là đất công gây khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ.
Nhiều người dân không nắm rõ quy định của pháp luật dẫn đến các hiện tượng tranh chấp khiếu kiện xảy ra nhiều trường hợp còn sai sót trong tiến trình thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ gây tốn thời gian chi phí.
Qua điều tra phỏng vấn trực tiếp 60 mẫu điều tra hộ gia đình cá nhân có 43 trường hợp ít hiểu biết về thủ tục ĐKĐĐ chiếm 72%, 17 trường hợp cho rằng họ hiểu biết về thủ tục đất đai họ đang thực hiện chiếm 29% . 9 trường hợp tự tìm hiểu thủ tục ĐKĐĐ chiếm 15%, 42 trường hợp nhờ đến sự hướng dẫn của cán bộ địa chính xã phường hoặc cán bộ Tổ Trung tâm một cửa chiếm tới 70% và 9 trường hợp nhờ đến sự tư vấn dịch vụ làm thủ tục hồ sơ chiếm 15%.
Từ đó cho thấy hiểu biết của người dân về quy trình thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ cần phải có những biện pháp để nâng cao sự hiểu biết của người dân như nghiên cứu niêm yết công khai quy trình thủ tục tại nơi sinh hoạt cộng đồng chung của
các khu dân cư trên địa bàn, đồng thời tuyên truyền, phổ biến những trường hợp điển hình về công tác này…
Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp người sử dụng đất chấp hành nghiêm túc các qui định về kê khai, đăng ký, cấp GCNQSDĐ lần đầu nhưng sau khi nhận được Thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì họ không thể thu xếp ngay được số tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn do điều kiện hoàn cảnh khó khăn, cộng thêm tâm lý e ngại việc nợ tiền sử dụng đất nên đã rút lại hồ sơ. Với những tâm lý như trên, dẫn đến tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ bị chậm lại.
Nghị định xử phạt hành chính không đáp ứng được việc xử phạt hành chính đối với trường hợp đăng ký cấp giấy lần đầu, Chính phủ chưa quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đối với chủ sử dụng đất.
3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố.
3.5.1. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống chính sách thực hiện tốt pháp luật đất đai
Thứ nhất: Tiếp tục rà soát, thống kê các vướng mắc về quy định pháp luật đối với các hồ sơ chưa được cấp GCNQSDĐ lần đầu. Qua đó, kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan. Rà soát các loại giấy tờ khác về QSDĐ quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 theo tính đặc thù của từng địa phương đã được lập trước ngày 15/10/1993 để tiếp tục bổ sung vào quy định các giấy tờ khác quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
Các thông tin về GCNQSDĐ được cấp lần đầu và các thông tin thay đổi do đăng ký biến động phải được cập nhật và thể hiện thông qua mã vạch trên trang 4 của GCN, dần tiến đến liên kết và kiểm tra dữ liệu thông tin địa chính qua hệ thống internet từ các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện, phường và các cơ quan dịch vụ hành chính công thông qua mã vạch này.
Thứ hai, Đối với chính quyền thành phố Nha Trang cần nghiên cứu để ban hành lại hệ thống thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ mang tính khả thi hơn, phù hợp với quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong công tác cải cách thủ tục hành chính, có thể rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đối với các giao dịch nhà, đất đã được cấp GCNQSDĐ. Nhưng riêng đối với hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu cần điều chỉnh tăng thời gian giải quyết cho phù hợp với thời gian thực hiện thủ tục hành chính quy định tại Nghị định này.
Thứ ba, Hoàn thiện thủ tục về giải quyết khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nhằm giải quyết dứt điểm các khiếu nại tranh chấp trước khi tiến hành thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu.
Để hoàn thiện thủ tục giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai cần thiết phải xây dựng riêng một quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền các cấp.
3.5.2. Kiện toàn bộ máy đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên toàn thành phố
Công tác cấp GCNQSDĐ là một nhiệm vụ có nhiều khó khăn, phức tạp. Để hoàn thành nhiệm vụ này đòi hỏi cần phải kiện toàn bộ máy đăng ký, cấp GCNQSDĐ từ cấp phường đến cấp thành phố.
Để công tác cấp Giấy chứng nhận được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi, đòi hỏi đội ngũ cán bộ địa chính phải đảm bảo về số lượng và chất lượng, sáng tạo, nhiệt tình với công việc. Ở cấp thành phố, cán bộ địa chính cần phải được đào tạo qua trường lớp, có chuyên môn nghiệp vụ về đất đai, đảm bảo đủ trình độ năng lực để hướng dẫn cán bộ địa chính các phường thực hiện tốt các công việc liên quan. Kiện toàn bộ máy cụ thể như: con người, trang thiết bị, nghiệp vụ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp để đáp ứng yêu cầu của nền hành chính phục vụ.
Cần thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn, nâng cao nghiệp vụ về đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho cán bộ văn phòng Đăng ký cũng như nắm bắt các văn bản pháp luật, nghị định, Thông tư mới về quản lý đất đai để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các công việc cần thiết, những buổi tập huấn như vậy sẽ tạo điều kiện giao lưu, học hỏi kinh nghiệm giữa các cán bộ với nhau.
Đăng ký cấp GCNQSDĐ là công việc yêu cầu sự phối hợp hài hòa, đồng bộ giữa các ban ngành, lực lượng có liên quan. Vì vậy cần tập trung đầy đủ lực lượng cán bộ có trình độ chuyên môn nhất định, có đạo đức nghề nghiệp, hết lòng vì công việc tại các cấp chính quyền, cần thường xuyên chấn chỉnh phong cách lề lối làm việc của cán bộ, tăng cường kỷ cương, kỷ luật lao động đem lại hiệu quả cao trong công việc.
Biên soạn các tài liệu hướng dẫn xử lý các trường hợp vướng mắc phát sinh trong quá trình cấp GCNQSDĐ lần đầu, tập trung các chủ đề phức tạp mang tính phổ biến như thỏa thuận thừa kế, thỏa thuận biến động ranh giới các thửa đất liền kề, các thỏa thuận dân sự hoặc giải quyết tranh chấp đối với các loại hồ sơ không có giấy tờ về QSDĐ …
Thường xuyên sơ kết, tổng kết công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu, qua đó đúc kết rút kinh nghiệm và phổ biến các hướng dẫn nghiệp vụ trong quá trình giải quyết các hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
3.5.3. Các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đối với những trường hợp chưa được cấp GCN trước đây do bị vướng quy hoạch thì cần phải có những biện pháp và hướng xử lý, cụ thể:
- Đối với những dự án UBND thành phố đã công bố hủy bỏ chủ trương quy hoạch thì những trường hợp chưa có Quyết định thu hồi đất, người dân được giải quyết cấp Giấy chứng nhận và các quyền của người sử dụng đất.
- Đối với những trường hợp đã có Quyết định thu hồi đất, thì đề nghị các đơn vị quản lý rà soát hủy bỏ các Quyết định thu hồi đất trước khi xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Thứ hai: Đối với trường hợp người dân sử dụng đất do lấn, chiếm đất của UBND phường, xã quản lý và tự ý chuyển mục đích xây dựng nhà ở sau ngày 01/7/2004 thì sau khi xử lý vi phạm luật đất đai theo quy định thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đủ điều kiện theo quy định thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định cho người sử dụng đất mà không phải ban hành Quyết định giao đất.
Thứ ba, Xây dựng quy trình giải quyết hồ sơ riêng biệt đối với loại hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu có vướng mắc pháp lý.
Thứ tư,Bên cạnh công tác rà soát cấp GCNQSDĐ, cần xúc tiến thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp chưa có nhu cầu cấp GCNQSDĐ lần đầu, đảm bảo các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ lần đầu đều được thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai. Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp GCNQSDĐ thì VPĐKĐĐ căn cứ vào hồ sơ đã đăng ký đất đai để tiếp tục thực hiện các thủ tục cấp GCN. Làm tốt công tác đăng ký đất đai không những tạo điều kiện cho người sử dụng đất thuận lợi trong việc thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ khi có nhu cầu mà còn giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý có hiệu quả thửa đất đang sử dụng.
Thứ năm, Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về cấp GCNQSDĐ để người dân thấy được lợi ích và sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ. Trình tự, thủ tục và các điều kiện để được cấp GCNQSDĐ lần đầu cần phải được niêm yết công khai tại các điểm tiếp nhận hồ sơ phường, xã. Tổ chức các hoạt động tư vấn pháp lý đến khu dân cư để hướng dẫn người dân kê khai lập thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ.
Thứ sáu, Tăng cường kiểm tra, giám sát công tác cấp GCNQSDĐ, kiên quyết xử lý các sai phạm, các trường hợp gây khó khăn của cán bộ địa chính hoặc cán bộ giải quyết hồ sơ cho công dân.
3.5.4. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công được tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT các huyện, là đơn vị sự nghiệp công lập, kinh phí hoạt động dựa vào nguồn thu từ lệ phí và phí thẩm định hồ sơ của các hoạt động cấp GCNQSDĐ và đăng ký biến động QSDĐ.
Từ năm 2016 đến nay, UBND tỉnh quy định mức thu thẩm định hồ sơ đối với thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu. Đây là quy định tích cực nhằm khuyến khích người dân thực hiện thủ tục cấp GCN. Tuy nhiên, UBND tỉnh lại không có cơ chế tài chính để bù đắp chi phí cho hoạt động cho các VPĐKĐĐ. Điều này vô tình làm cho các Chi nhánh VPĐKĐĐ không mặn mà với các dịch vụ cấp GCNQSDĐ lần đầu. Do đó, UBND tỉnh cần có cơ chế tài chính hợp lý để bù đắp chi phí cho các Chi nhánh
VPĐKĐĐ trong hoạt động cấp GCNQSDĐ lần đầu.
Ngoài ra, cần đầu tư kinh phí để tiến hành dự án Tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đã được phê duyệt năm 2013 của thành phố. Lập kế hoạch kinh phí để thực hiện việc chuyển dần hồ sơ, dữ liệu được quản lý dưới dạng giấy sang dạng số, lưu trữ trên máy vi tính, phục vụ tích hợp dữ liệu thông tin địa chính khi có phần mềm CNTT phù hợp. Trang bị đầy đủ các thiết bị vi tính và