3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương và địa phương
Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:
- Quyết định số 201/QĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 1/7/1980 nêu lên 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
- Chỉ thị số 299-TTg, ngày 10/11/1980 do Thủ tướng Chính phủ ban hành về việc triển khai đo đạc giải thửa nhằm nắm lại quỹ đất.
- Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.
- Ngày 08/11/1988, Luật Đất đai ra đời. Trong đó có nêu: “ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ”, đây là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993.
- Quyết định số 499/QĐ - ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998.
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành các quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 25/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định bổ sung về việc cấp GNQSDĐ, thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 1/1/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 69 /2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư, trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đât.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ và QSH tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết thẩm định quy hoạch sử dụng đất.
- Nghị định 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 20/2016/TT-BTNMT ngày 22/10/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai.- Luật Đất đai ngày 29/11/2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều củaNghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [13], [14].
- Quyết định 22/QĐ-UBND ngày 08/1/2016 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa;
- Quyết định số 21/2016/QĐ-UBND Khánh Hòa ngày 08/3/2016 của UBND tỉnh về việc ban hành quy chế phối hợp trong việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa [16], [17].
1.2.3. Tình hình kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thế giới 1). Nước Hà Lan:
Hà Lan là một quốc gia có diện tích 41.528 km2 (81% diện tích đất đai, 9% diện tích sông ngòi ao hồ, 10% là diện tích biển) và số dân là 16,4 triệu người.
Về chính sách đất đai: được mô tả là hệ thống những quy định kinh tế - xã hội và pháp lý chỉ ra cách thức phân bổ đất và những nguồn lợi từ đất, nhưng không được xem như chính sách của Nhà nước ở Hà Lan. Một hệ thống những qui định và văn bản chính sách tạo thành cái gọi là “chính sách đất đai”. Ở đây, có một Chính sách chính thống về đất đai liên quan đến sự phân chia giữa các bên ở khía cạnh tài chính về qui hoạch, sở hữu, phát triển và đóng góp của đất đai trong sự phát triển của địa phương.
Về sở hữu đất đai: được hiểu là “cách thức xác định quyền đối với đất” được qui định trong Bộ Luật Dân sự (1992). Bộ luật điều chỉnh một hệ thống đóng những quyền thực sự, bao gồm những qui định về thiết lập, chuyển nhượng và xóa bỏ những quyền này. Nhà nước cũng được coi là một chủ sở hữu cá nhân, và cũng phải thể hiện như một cá nhân bình thường, vì vậy mà không có trường hợp đặc biệt về đất đai theo Bộ Luật này. Việc đăng ký là bắt buộc nếu muốn có có được quyền sở hữu hợp pháp. Hiện tại Nhà nước cũng không ban hành chính sách nào về sở hữu đất.
- Những bài học thực tiễn đạt được ở Hà Lan:
+ Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính. Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ XIX. Các sơ đồ địa chính được hợp nhất năm 2004.
+ Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu. Cần phải có sự hợp tác và thống nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên được duy trì và định dạng ở dạng số.
+ Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địa chính và sơ đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vòng chưa đầy 6 năm.
+ Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster (cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính ở Hà Lan) đã được tự động hóa và số hóa hoàn toàn. Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đó sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp. Những chương trình số hóa qui mô lớn được tiến hành làm cho mọi hoạt động liên quan đến đất được diễn ra mà không phụ thuộc vào giấy tờ hành chính.
+ Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chính, điều tra dân số, dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của Phòng Công thương, và bản đồ địa chính, địa giới. Tất cả đều có được nhờ vào đăng ký mã hóa theo một khẩu hiệu: Một lần làm, sử dụng nhiều lần.
+ Kadaster là cơ quan Nhà nước và độc quyền. Trong vòng 15 năm lại đây, đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết và đóng vai trò trung gian trong giải quyết thông tin liên quan đến bất động sản.
+ Kadaster có mối quan hệ tốt với khách hàng - là các tổ chức tư nhân, các hiệp hội và các cơ quan Nhà nước, giữ vị trí khá mạnh và có được hình ảnh của sự tin cậy và ổn định [8].
2). Nước Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, với diện tích 449.964 km², Thụy Điển là nước lớn thứ ba trong Liên minh Châu Âu, dân số 9,4 triệu người [22].
Về chính sách đất đai: việc quản lý đất đai tai Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi Nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất.
Về sở hữu đất: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia nhỏ thành những lô nhỏ. Quyền sở hữu đất quy định quyền hạn của các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân. + Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của lô đất
+ Quyền địa dịch và quyền xây cất, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích liên quan tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, đất đai, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Quyền sử dụng có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa hưởng hay những hình thức thỏa thuận khác (thu hồi, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công.
- Thủ tục đăng ký bất động sản:
+ Phần bất động sản với các thông tin địa chính về lô đất và các đối tượng khác + Phần đăng ký đất với các quyền hợp pháp đối với tài sản
+ Phần nhà, căn hộ với thông tin về việc nhà trên từng thửa đất + Quy hoạch sử dụng đất và các quy định sử dụng đất khác + Phần thuế
+ Bản đồ chỉ dẫn địa chính
Hệ thống đăng ký bất động sản được kết nối tới các cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ. Các cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,...
Thông tin cơ bản trong Hệ thống đăng ký bất động sản được cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính. Ngoài ra, các cơ quan khác chịu trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực của họ. Các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông tin vào hệ thống trên. Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về các đường công cộng, Cơ quan bảo vệ môi trường chịu trách nhiệm về các quy định sử dụng đất dành cho môi trường, Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các thông tin có liên quan đến dân số, Cơ quan đăng ký Nhà nước về các thông tin của các nhân viên làm thủ tục pháp lý,... Việc cập nhật tuân theo luật pháp, được bổ sung trên cơ sở thống nhất giữa cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có thẩm quyền khác về việc cập nhật và sử dụng thông tin cho mỗi cấp chính quyền[8].
3). Nước Ôxtrâylia
Liên bang Ôxtrâylia là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu và là nước lớn thứ sáu trên thế giới về diện tích tự nhiên khoảng 7,7 triệu km2. Dân số khoảng 20,57 triệu người. Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất trong khu vực châu Ôxtrâylia - châu Á - châu Đại Dương. Ôxtrâylia có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục.
Về chính sách đất đai: chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho chính quyền các bang. Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên Thế giới về công