4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi
3.2.1.1. Tình hình thực hiện luật và các văn bản dưới luật tại thành phố Quảng Ngãi
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao, đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước và phù hợp với tình hình thực tế.
Với một hệ thống quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập đến mọi quan hệ trong lĩnh vực đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình CNH, ĐTH; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật như Nghị định, Thông tư. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh, UBND TP đã tổ chức triển khai thực hiện và có một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau:
- Về giá đất UBND tỉnh ban hành Quyết định số 67/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi áp dụng cho thời kỳ 05 năm (2015-2019) thay thế Quyết định số 56/2013/QĐ-UBND ngày 23/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ngãi;
- Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn như Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người SDĐ có nhu cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 về việc ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi…
- Trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: UBND tỉnh ban hành các Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định số 66/2009/QĐ- UBND ngày 20/7/2009; Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 và Quyết định 08/2013/QĐ-UBND ngày 28/01/2013 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 04/2012/QĐ-UBND ngày 02/3/2012 về hạn mức giao đất để xây dựng nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh; Quyết định 25/2014/QĐ-UBND ngày 06/6/2014 về ban hành quy định về đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng áp dụng trên địa bàn tỉnh.
Sau khi UBND tỉnh ban hành các văn bản quy định cụ thể về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã dần ổn định và đi vào nề nếp. Việc ban hành quy định bảng giá các loại đất hàng năm và các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là cơ sở, tiền đề để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án, công
tác thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản...nhờ đó việc khiếu nại, khiếu kiện về đất đai cũng giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán, chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước đất đai về đất đai trên địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước, góp phần đẩy mạnh phát triển KT-XH trên địa bàn.
3.2.1.2. Tình tình thực hiện quy hoạch sử dụng đất
a. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của TP Quảng Ngãi đã hoàn thành việc lập quy hoạch SDĐ của TP đến năm 2020, kế hoạch SDĐ 5 năm kỳ đầu (2011-2015) và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 67/QĐ-UBND ngày 07/3/2014. Theo Khoản 2, Điều 37, Luật Đất đai 2013 “Kỳ kế hoạch SDĐ cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch SDĐ quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch SDĐ cấp huyện được lập hàng năm”. Trên cơ sở đó, UBND TP Quảng Ngãi thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường đã hợp đồng với đơn vị tư vấn để lập kế hoạch SDĐ năm 2015 và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 13/02/2015.
Sau khi quy hoạch SDĐ TP được phê duyệt và tổ chức công bố quy hoạch, TP đã triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch. Tuy nhiên, ngày 01/4/2014, TP Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính thêm 13 xã, phường (3 xã thuộc Tư Nghĩa và 10 xã, phường thuộc huyện Sơn Tịnh) thì diện tích thay đổi nên TP cần phải điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với cấp xã, phường quy hoạch SDĐ chi tiết đã hoàn thành cho 23 xã, phường trong giai đoạn 2007 – 2010. Với 2 xã Nghĩa Dõng và Nghĩa Dũng được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt quy hoạch SDĐ chi tiết đến năm 2010 tại các Quyết định số 976/QĐ-UBND và Quyết định số 977/QĐ-UBND ngày 02/6/2009. Quy hoạch SDĐ chi tiết đến năm 2010 của 08 phường, được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại các Quyết định số 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, 541/QĐ-UBND ngày 21/11/2009 và 09 xã do UBND huyện Sơn Tịnh phê duyệt và 03 xã do UBND huyện Tư Nghĩa phê duyệt.
Qua đó, có thể thấy công tác quy hoạch và ké hoạch sử dụng tác động đến quá trình ĐTH như sau:
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà cụ thể hơn theo Điều 1, Luật Đất đai 2013 quy định “ Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ là kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, mặt khác theo Điểm b, Khoản 3, Điều 40 Luật Đất đai 2013
cũng quy định rõ: “Căn cứ lập kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện là quy hoạch SDĐ huyện”.
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền SDĐ, từ đó tác động đến nhu cầu SDĐ trong quá trình phát triển ĐTH trên địa bàn TP.
Tuy nhiên, hiện nay chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch SDĐ nói riêng còn thấp, chưa đồng bộ, thiếu bền vững. Hiện nay theo Luật Đất đai 2013 quy định kế hoạch SDĐ cấp huyện được lập hàng năm nên tình hình SDĐ để thực hiện các dự án cũng như điều kiện để phát triển đô thị được khả thi, sát với thực tế hơn, tránh được tình trạng quy hoạch treo, dự án nhiều năm chưa đưa vào thực hiện.
b. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau khi quy hoạch SDĐ TP được công bố, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP là đơn vị được giao nhiệm vụ tham mưu quản lý về quy hoạch. Bên cạnh đó, TP đã lập xong kế hoạch SDĐ năm 2015 nên việc thực hiện các thủ tục thu hồi, giao đất bước đầu được sát thực tế hơn, như vậy TP sẽ được chủ động trong việc theo dõi và quản lý các công trình, dự án trên địa bàn được tốt hơn. Tuy nhiên, khi TP mở rộng địa giới hành chính thì diện tích tự nhiên TP tăng rất nhiều so với trước đây nên việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch trên địa bàn TP gặp nhiều khó khăn.
Nhìn chung, công tác xây dựng và quản lý đất đai theo quy hoạch được tăng cường, tuy là năm đầu thực hiện Kế hoạch SDĐ hàng năm nhưng TP đã cố gắng hoàn thành để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân và các cơ quan có cơ sở để thực hiện các dự án theo trình tự đảm bảo đúng tiến độ.
c. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất có tác động rất lớn đến tình hình phát triển KT-XH cũng như yếu tố quan trong để phát triển ĐTH. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ là điều kiện bắt buộc, nếu thực hiện tốt điều này cũng như các nhà quản lý làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng hàng năm cấp huyện thì công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ hơn, góp phần nâng cao công tác quản lý đất đai cũng góp phần vào quá trình ĐTH được diễn ra nhanh hơn.
Trong năm 2014, UBND TP đã ban hành thông báo, đều chỉnh thu hồi đất trên địa bàn TP với diện tích 13 ha để thực hiện 16 dự án; ban hành 658 Quyết định điều chỉnh thu hồi đất cá nhân với diện tích 3,7 ha để thực hiện 34 dự án; ban hành 194 Quyết định giao đất tái định cư vầ cấp 300 giấy CNQSD đất cho các hộ dân theo Quyết định giao đất và Quyết định trúng đấu giá quyền SDĐ [12].
3.2.1.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi
a. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Thành phố đã thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc hoạch định địa giới hành chính ở cấp xã, phường thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ. Qua đó, TP Quảng Ngãi đã thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính TP Quảng Ngãi và thành lập phường Trương Quang Trọng thuộc TP Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
Theo đó, đất đai được quản lý theo đơn vị hành chính trong toàn TP gồm 23 đơn vị hành chính cấp xã, phường. Qua đó, ranh giới giữa TP và các huyện đã được xác định trên bản đồ, góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điều hành chung trong toàn TP.
b. Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ Hệ thống bản đồ địa chính được lập theo công nghệ cũ, chỉ được lưu ở dạng giấy, không có dạng số, qua thời gian dài sử dụng giữa hiện trạng và bản đồ có sự biến động lớn nhưng chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời và có nơi chỉ chỉnh lý cục bộ dẫn đến tính đồng bộ và độ chính xác không cao. Hiện nay, tỉnh Quảng Ngãi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp nên việc chỉnh lý bản đồ trên địa bàn TP sẽ được cập nhật dưới dạng số, từ đó việc quản lý và cập nhật bản đồ sẽ thuận lợi và dễ quản lý hơn.
Bản đồ hiện trạng SDĐ được thực hiện trong quá trình kiểm kê đất đai và được lập dưới dạng số. Hiện nay, TP Quảng Ngãi đã hợp đồng với đơn vị tư vấn thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường TP để thực hiện việc kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng SDĐ năm 2014 của TP Quảng Ngãi.
Bản đồ quy hoạch SDĐ được lập trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch. Trên cơ sở bản đồ hiện trạng của từng xã, phường sẽ tổng kết và lập bản đồ hiện trạng cho TP Quảng Ngãi để xây dựng và ứng dụng trong quá trình lập quy hoạch của các cấp. Tuy nhiên, TP mở rộng địa giới hành chính nên trong thời gian tới TP sẽ trình tỉnh để điều chỉnh quy hoạch sử dụng đến năm 2020 và kế hoạch SDĐ 05 năm (2011-2015) của TP.
3.2.1.4. Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đúng quy trình hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thống kê theo định kỳ hàng năm và kiểm kê theo định kỳ 5 năm. Năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg ngày 15/07/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, năm 2010 thực hiện theo Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai. Từ năm 2008, 2009, 2010 đã tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ. Từ năm 2014 thì việc kiểm kê, thống kê đất đai được thực hiện theo Thông tư 28/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât.
3.2.1.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ
Trước khi Văn phòng đăng ký quyền SDĐ ra đời, công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất được Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cho các tổ chức; Phòng Tài nguyên và Môi Trường TP tổ chức thực hiện cho các hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Văn phòng đăng ký quyền SDĐ được thành lập theo cơ cấu một cấp thì công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất được Văn phòng đăng ký quyền SDĐ tỉnh thực hiện cho tổ chức và hộ gia đình, cá nhân. Hiện nay, Văn phòng đăng ký quyền SDĐ TP sáp nhập vào Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi nên trong tương lai công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện trên bản đồ số nên số liệu được thống nhất, đồng bộ và dễ theo dõi hơn; đồng thời đưa công tác này ngày càng chuyên nghiệp hóa, đáp ứng được thời đại công nghệ thông tin và đi vào nề nếp.
Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của TP Quảng Ngãi được thực hiện theo Thông tư 29/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong công tác cấp GCNQSD đất, theo số liệu báo cáo của UBND thành phố, tính đến tháng 12/2014, UBND TP đã cấp GCNQSD đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân với tổng số là 40.513 giấy, với diện