2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
3.2.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
khác gắn liền với đất cho chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai [20].
Qua thực tiễn áp dụng, cũng như các dự án sử dụng đất có mục đích kinh doanh, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án kinh doanh dịch vụ du lịch hầu như không có sự khác biệt. Riêng tỉnh Khánh Hoà về thời hạn cấp giấy chứng nhận luôn được quan tâm để giảm thời gian cho người sử dụng đất cũng như chủ đầu tư. Tỉnh đã thực hiện việc liên thông phần mềm chuyển thông tin thuế khi cấp giấy chứng nhận, đảm bảo cơ cơ chế một cửa, việc này đã làm giảm thời gian rất lớn cho đối tượng được cấp giấy chứng nhận.
Tại Khánh Hòa, hiện nay có hàng loạt dự án dọc đường biển Trần Phú, theo quy hoạch sử dụng đất là đất sản xuất kinh doanh, các dự án cao tầng có nhiều mục đích sử dụng: như khách sạn, trung tâm thương mại, căn hộ… Về pháp lý, các dự án trên được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (theo Luật Đất đai 2003) hoặc cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ (theo Luật Đất đai 2013) .
Đối với những công trình phức hợp, trong hồ sơ xây dựng của dự án (hồ sơ quy hoạch, hồ sơ thiết kế) đã ghi cụ thể số lượng, vị trí của các căn hộ dùng để ở, buồng (phòng) dùng kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, khu vực dùng làm văn phòng, trung tâm thương mại... Qua thực tiễn các chủ đầu tư của những tòa nhà này đã yêu cầu cơ
quan tài nguyên và môi trường cấp GCN cho từng hạng mục độc lập của dự án (từng căn hộ), với mục đích là để chuyển nhượng từng hạng mục (căn hộ) cho khách hàng có nhu cầu. Về nguyên tắc, nếu công trình xây dựng này dùng để cho thuê việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cả dự án (cả khối nhà) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy định. Trong trường hợp đầu tư xây dựng để bán thì sẽ cấp GCN cho từng hạng mục. Tuy nhiên, do pháp luật không quy định rõ ràng nên đã gây lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, trong trường hợp nêu trên, việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng cũng gặp nhiều khó khăn vì thiếu những quy định cụ thể. Đối với những tòa nhà phức hợp có căn hộ chung cư, chúng ta có thể áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở và những quy định về vấn đề này trong pháp luật về nhà ở là tương đối rõ ràng. Nhưng đối với những tòa nhà không có căn hộ chung cư thì quy định về vấn đề này còn rất chung chung.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc đăng kí quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013). Căn cứ quy định này thì chủ đầu tư có quyền đăng ký một hoặc nhiều hạng mục của dự án và cũng có quyền đăng ký quyền sở hữu tài sản khi chưa hoàn thành dự án. Tài sản đã được đăng ký, đồng nghĩa với việc tài sản này đã được Nhà nước công nhận về mặt pháp lý và sẽ được thế chấp hoặc chuyển nhượng (quyền sở hữu của Luật Dân sự)… Pháp luật quy định việc đăng ký tài sản gắn liền là theo yêu cầu của chủ sở hữu không có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền phải đáp ứng tất cả các yêu cầu của chủ sở hữu mà chỉ đăng ký khi đáp ứng được điều kiện theo quy định. Song, do điều kiện đăng ký tài sản gắn liền với đất chưa có quy định cụ thể nên các cơ quan có thẩm quyền đã tiến hành đăng kí theo yêu cầu của chủ sở hữu làm phát sinh hậu quả khó khắc phục. Tại Khánh Hoà có dự án Khu du lịch Đồi Gió tại Bãi Dài, Cam Ranh do Công ty TNHH Ngọc Lan làm chủ đầu tư, Công ty được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để đầu tư xây dựng khu du lịch, quy mô dự án hơn 100 căn Bungalow và nhiều hạng mục khác, tuy nhiên, do khó khăn kinh tế Công ty chỉ xây dựng được hai căn Bungalow và Công ty đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hai căn Bungalow và đã thế chấp ngân hàng. Do dự án vi phạm tiến độ chậm triển khai, UBND tỉnh thu hồi đất gây hậu quả bất lợi cho ngân hàng đang thế chấp.