3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Tổng quan về định giá đất và định giá bất động sản của các nước trên thế
giới
Tùy theo những quy định của hệ thống pháp luật mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đât. Ở các nước phát triển và nhiều nước phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định.
1.2.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản. Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá trị tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…[1].
1.2.1.2. Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập từ năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc chia ra làm 02 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá đất gồm 02 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho việc thống kê tổng thể
+ Định giá tạm thời
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác [2].
1.2.1.3. Thụy Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được bất động sản có khả năng đóng thuế không và cũng phải chỉ ra được bất động sản nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những bất động sản bất động sản mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá bất động sản được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [2].
1.2.2. Tổng quan về định giá bất động sảnở Việt Nam
1.2.2.1. Khái quát thị trường bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển tị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kỳ này Việt Nam có 02 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong thời gian này hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau Cánh mạng Tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân. Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng do các bên giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dan và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ cáu thị trường, song luật đái đai năm 1988 vẫn quy định “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sở hữu ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm, núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa điều 18 của Hiến pháp năm 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giắ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 05 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa là mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu về nhà, đất bắt đầu tăng lên.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hòa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh trế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơn bản thúc đấy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai. Thêm vào đó, luồng vốn cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó pahir kể đến những người xuất
khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông-Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường bất động sản đã có đấu hiệu phục hồi trở lại, đánh đấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lịa quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn.
Đến năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt-Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam dịnh cư nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, tong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế-xã hội đến 1010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tê-xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thị trường bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật đất đai 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 26-NQ/TW với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Luật này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong dó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng
đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa cọn ình thức giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, mimh bạch, trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thông nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận để tạo quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyển lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với nững quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất đã thúc đâytr thị trường bất động sản chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Thị trường bất động sản đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ năm 2007. Giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 2008 đến nay cũng có nhiều biến động mạnh. Do bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới, thị trường bất động sản nước ta cũng bị sụt giảm mạnh. Hiện nay, thị trường bất động sản ở nước ta đang có dấu hiệu ấm lên sau đợt “bong bóng” bất động sản bị xì hơi từ năm 2011 do chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Hiện nay, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đang dần dần được khơi thông, sau khi tình hình lạm phát đã dần dần hạ thấp xuống. Chính phủ đang có các gói giải pháp kích cầu, đặc biệt kích cầu về tiêu dùng hàng hóa bất động sản thông qua việc hỗ trợ tín dụng và chương trình tín dụng hỗ trợ mua nhà chính sách xã hội. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách pháp luật càng đi sâu với thực tế thị trường bất động sản sẽ hứa hẹn những triển vong phát triển trong thời gian tới [5].
1.2.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ở Việt Nam
* Thị trường đất đai mang tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiên tập trung ở quan hệ cung-cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy
luật thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những