3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
*Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy của Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch
Theo định nghĩa của Hiệp hội các nhà thẩm định quốc tế - định giá vì mục đích thuế (The International Association of Assessing Officers – IAAO, 2012): Định giá hàng loạt là sự định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.
Định giá hàng loạt bao gồm sự ứng dụng định giá tài sản đơn lẻ, cũng như phát triển những công thức, mô hình thống kê về định giá; có thể áp dụng thống nhất cho nhiều tài sản tại một thời điểm. Phương pháp này được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở, bằng cách lượng hóa mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêng của đất thông qua các kỹ thuật phân tích hồi quy.
Định giá hàng loạt bằng phương pháp phân tích hồi quy giúp thẩm định viên có thể định giá cả một thành phố hay khu vực nghiên cứu một cách khách quan và khoa học dựa trên nguồn dữ liệu mẫu được thu thập từ thực tế. Bằng cách nghiên cứu, phân tích ccs yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất của một khu vực, kết hợp với kỹ thuật phân tích hồi quy, có thể thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liên quan.
Đối với phương pháp định giá hàng loạt, nhà phân tích phải tiến hành thu thập 02 nhóm dữ liệu: dữ liệu về địa lý học và dữ liệu về các đặc điểm của tài sản. Nhà phân tích phải thu thập và lưu trữ những dữ liệu về đặc điểm của tài sản phục vụ cho việc phân loại, định giá, cung như một số mục đích khác. Việc thu thập dữ liệu phải căn cứ vào những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường và những yêu cầu của phương pháp định giá sẽ sử dụng. Lợi ích và chi phí biên của việc thu thập, lưu trữ dữ liệu cũng cần được xem xét.
Ngày nay, phương pháp định giá đất hàng loạt được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Thụy Điển, Nga và nhiều nước khác trên thể giới ở Châu Âu. Ở Nga, định giá đất hàng loạt cho mục đích đánh thuế bắt đầu được áp dụng từ năm 1998-1999 choa loại đất nông nghiệp. Sau đó, phương pháp này được sử dụng đrre định giá đất ở, đất công nghiệp, đất rừng và đất của các khu bảo tồn. Năm 2006, lần đấu tiên sau 7 năm bắt đầu thực hiện công tác định giá đất hàng loạt, ở Liên Bang Nga, thuế đất đã được xác định dựa trên kết quả định giá đất bằng phương pháp này [8].
*Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội của Nguyễn Viết Tuyếnnăm 2011
Tác giả đã nghiên cứu được các yếu tố ảnh hưởng đến địa bàn quận Đống Đa như giá cả đất ở tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá đất ở thường được đẩy cao, ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá cả đất ở có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà, đất do cha ông để lại, hoặc
không thích ở nhà chung cư, hoặc thích có nhà trên quốc lộ…và đề xuất các giải pháp để giá cả đất ở trên thị trường phù hợp với giất đất của Nhà nước như thành lập tổ chức chuyên về định giá đất, đào tạo chuyên sâu đối với nhân viên làm công tác định giá, Chính phủ cần hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai [2].
*Xây dựng bảng giá đất và định giá đất hàng loạt dựa trên tương quan giá đất và vùng giá trị đất đai, vùng giá đất của Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên – Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và Tạ Ngọc Long – Nghiên cứu sinh - Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Định giá hàng loạt các thửa đất và định giá hàng loạt đến từng thửa đất đã được đặt ra từ lâu. Năm 1991 theo thống kê của Liên minh Châu Âu cho thấy 72% các nước phát triển đã có hệ thống định giá hàng loạt cho mục đích thu thuế. Kết quả điều tra này cũng cho thấy định giá hàng loạt chủ yếu được tiến hành bởi cơ quan quản lý đất đai, các cơ quan này đồng thời đóng vai trò hàng đầu trong phát triển kỹ thuật và phương pháp định giá hàng loạt và duy trì cơ sở dữ liệu tích hợp.
Ở nước ta cho đến nay, nhu cầu về xác đinh bảng giá đất tại các địa phương được đặt ra. Ngoài bốn phương pháp định giá đất ban hành theo nghị định 188/NĐ-CP và 123/NĐ–CP, chưa đề cập chính thức đến phương pháp định giá hàng loạt và định giá hàng loạt đến từng thửa đất. Trong khi thực tiễn quản lý đất đai lại đòi hỏi một phương pháp luận có cơ sở khoa học để thực hiện. Theo luật định hiện hành, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành trong cả nước ra quyết định về bảng giá đất của các địa phương (thực chất đây là việc định giá đất đồng loạt, ví dụ với khu vực đô thị cần định giá đất đồng thời cho các đường phố, và các vị trí đường phố…); trong khi đó lượng mẫu so sánh giá bán của các thửa đất thu được khi định giá không đủ đặc trưng cho các vùng giá đất. Do vậy cận nghiên cứu cơ sở khoa học và giải pháp để khắc phục vấn đề này. Ngoài ra có thể thấy việc định giá hàng loạt là nhu cầu khách quan, đặc biệt khi giá đất được quy định áp giá “phù hợp với giá thị trường” cho một số mục đích được quy định theo pháp luật. Giả sử cho mục đích tính thuế: trong tương lai gần, mức thu thuế sử dụng đất của các thửa đất tính theo m2 X số % theo quy định. Khi đó chênh lệch giá đất giữa các khu vực càng lớn, mức thu thuế sử dụng đất tăng theo dẫn đến nhu cầu định giá hàng loạt phải đảm bảo độ tin cậy và có cơ sở khoa học đồng thời cần xác định chính xác giá của các thửa đất để bảo đảm cho mục tiêu thu đúng và công bằng…Còn rất nhiều trường hợp trong thực tiễn quản lý đất đai đòi hỏi đến việc định giá hàng loạt và chi tiết đến từng thửa đất. Cách giải quyết khoa học là sử dụng kết quả khảo sát giá đất nhiều năm không quy đổi mà thông qua tương quan giá đất và không xét toàn bộ tương quan vùng trong một đô thị, mà sẽ phân ra các vùng giá và giá trị khác nhau để xem xét [15].
*Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn Quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng của Nguyễn Văn Sửu năm 2012.
Quận Lê Chân được coi là “Một quận có công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp” là hình ảnh thu nhỏ của thành phố Hải Phòng. Cùng với công nghiệp, lĩnh vực Thương mại- dịch vụ- du lịch đã được sự quan tâm rất lớn của các cấp các ngành trong quận và thành phố, cho nên đã góp phần rất lớn cho sự phát triển kinh tế- xã hội của quận.
Quận Lê Chân là một quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, hội tụ đầu đủ những yết tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, chính trị và xã hội của toàn thành phố. Mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình các năm và giá đất theo quy định của nhà nước trên địa bàn còn rất lớn, thấp nhất là 10.000.000 đồng và cao nhất là 45.000.000 đồng. Trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng, từ tháng 1 năm 2008 đến khoảng tháng 12 năm 2011, giá đất thị trường trung bình có tăng. Năm 2011 có giảm do có biện pháp hành chính, biện pháp tín dụng của Nhà nước và đề xuất các biện pháp để nhằm làm bình ổn giá đất trên thị trường và giá đất của Nhà nước như: chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ toàn diện hơn về cả chuyên môn với nghiệp vụ trong công tác xác định giá đất, đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật trong việc chấp hành những quy định về giá đất của Nhà nước để nâng cao nhận thức của nhân dân, sớm đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất [10].
*Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội của Th.s Lê Thị Mai Hoa năm 2014
Tác giả đã có kết luận sau Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Giá trên bảng giá hàng năm do UBND Thành phố ban hành có sự biến động nhưng không theo kịp giá chuyển nhượng thị trường. Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau. Những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích... Trên cơ sở kết quả nghiên cứu học viên đưa ra các giải
pháp về sự thay đổi quan điểm quản lý đất đai; xây dựng khung giá và bảng giá sát với giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường; tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có SDĐ; tăng cường tổ chức định giá đất và hệ thống chính sách về tài chính đất đai, đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản [6].
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU