3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.5. XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
Giá đất ở chuyển nhượng thực tế cao hơn giá đất Nhà nước là do các nguyên nhân sau:
- Có thể thấy người mua khi mua thửa đất dù đã được cấp GCN QSD đất nhưng hiện đang thế chấp tại Ngân hàng đã có dấu hiệu của việc ép giá. Ngược lại về phía người bán do có nhu cầu cần tiền để trả nợ nên chấp nhận bán với giá thấp hơn. Thửa đất hình dáng quá méo, công năng sử dụng thấp, khó thiết kế và bày trí làm nhà ở thì giá thấp hơn rất nhiều so với các thửa đất cùng tuyến đường nhưng hình dáng thửa đất vuông vắn, hứa hẹn công năng sử dụng cao.
- Tốc độ kinh tế tăng trưởng của địa phương còn thấp do kinh tế có nhiều biến động (tôm hùm chết hàng loạt, bão số 12)
- Theo tâm lý người dân cho rằng những nơi sau khi quy hoạch thường giá sẽ tăng cao so với trước đây kể cả giá nhà nước lẫn giá thị trường. Vì những nơi này sau khi quy hoạch sẽ trở thành nơi có tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng thuận lợi để đầu tư phát triển kinh tế, vì vậy dù giá đất những nơi này có tăng cao thì người dân sẵn sàng đầu tư.
Để giải quyết vấn đề chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất ở theo quy định tại bảng giá đất Nhà nước gây khó khăn trong một số vấn đề tài chính về đất đai, đề tài xin đưa ra một số giải pháp cụ thể như sau:
- Nhà nước cần xây dựng khung giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thưc tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất.
- Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền kinh tế-xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Vì vậy, trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới,…thì các cấp có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện. Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân lọa đường phố theo tùng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, và cần bổ sung hệ số diều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi….
- Nhà nước cần tăng cường công tác gia đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất quy định của Nhà nước ban hành thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- Đồng thời công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất.
- Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, một số công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá đất của Nhà nước, UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đia sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lơi ích quốc gia, công công và phát triển kinh tế; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vây, UBND tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính về đất đia liên quan đến từng lĩnh vực cụ thể, vận dụng những hệ số diều chỉnh khác nhau để đảm baot hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ