3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên
3.2.1.1. Tình hình ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất đai
Thực hiện Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành của Trung ương và của tỉnh, UBND tỉnh và UBND thị xã Sông Cầu đã ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện như:
- Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 29/9/2014 của UBND Tỉnh “V/v Ban hành Quy định thời gian và trình tự phối hợp thực hiện Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên".
- Nghị quyết số 165/2015/NQ-HĐND ngày 25/12/2015 của Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Yên về việc Quy định mức thu, quản lý lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 07/11/2014 của UBND Tỉnh V/v Ban hành quy định về trình tự phối hợp thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên.
- Nghị quyết số 143/2015/NQ-HĐND ngày 01/7/2015 của Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Yên Quy định mức thu, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
UBND thị xã Sông Cầu chỉ đạo Phòng TN&MT đã triển khai và thực hiện tốt các văn bản hướng dẫn thực hiện, tổ chức tuyên truyền pháp luật về đất đai cho nhân dân biết, hướng dẫn thủ tục về giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng cấp GCNQSDĐ đồng thời thực hiện một số chính sách phù hợp đáp ứng nhu cầu thực tế của thị xã.
Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được việc triển khai thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật còn gặp nhiều hạn chế, nhiều nội dung quản lý đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đến nay vẫn thực hiện chưa tốt hoặc chưa được thực hiện, các văn bản hướng dẫn thi hành luật còn chậm ban hành.
3.2.1.2. Tình hình cấp giấy CNQSD đất
Kết quả cấp giấy trong giai đoạn GCNQSDĐ theo mẫu mới của bộ Tài nguyên và Môi trường đạt 96 % tổng số hồ sơ tiếp nhận. Kết quả được thể hiện qua bảng 3.1
Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016 Năm Tổng hồ sơ tiếp nhận
Tổng số giấy cấp Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp
Tỷ lệ đạt (%) Số giấy Diện tích (ha) Số giấy Diện tích (ha) Số giấy Diện tích (ha) 2011 1200 991 252 412 243.12 579 8.88 83% 2012 784 697 84.41 321 78.4 376 6.01 89% 2013 941 885 131.78 425 125.62 460 6.16 94% 2014 1225 1201 80.84 561 75.24 640 5.6 98% 2015 1015 970 109.88 423 98.59 547 11.29 96% 2016 897 857 171.1 421 154.6 436 16.5 96% Tổng 6062 5.601 830,01 2.563 775,57 3.038 54,44 96%
Qua bảng 3.5 cho thấy được tình hình cấp giấy trong giai đoạn 2011-2016, cao nhất trong giai đoạn này là năm 2014 cấp được 1.201 giấy/1.225 hồ sơ tiếp nhận chiếm tỷ lệ cao nhất trong giai đoạn này là 98%. Cao gấp 02 lần so với năm 2012 nguyên nhân do thực hiện việc cấp GCN QSDĐ theo luật đất đai năm 2013 và theo nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 nên một số vướng mắc theo luật đất đai cũ năm 2003 đã được giải quyết. UBND thị xã đã chỉ đạo tích cực, giải quyết dứt điểm các hồ sơ còn vướng mắc và tồn đọng.
Trong giai đoạn này cùng với sự phát triển của thị xã làm cho nhu cầu về bất động sản tăng lên cụ thể là nhu cầu về đất ở của thị xã ngày càng gia tăng mà diện tích đất thị xã không hề được tăng nên đã làm cho thị trường bất động sản của thị xã đã bắt đầu có những thay đổi đáng kể, các vấn đề mua bán quyền sử dụng đất ở và đất vườn ngày càng tăng và một phần nào đó thì ý thức của người dân về tầm quan trọng của GCNQSDĐ được cải thiện, nên trên thực tế thì thị trường biến động sử dụng đất trong giai đoạn này tương đối cao hơn so với giai đoạn 2005-2010. Mặt khác, với việc ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ qui định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Quyết định số: 34/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2014 về việc ban hành “Quy định thời gian và trình tự phối hợp thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên”.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài cũng đã tìm ra được một số nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác ĐKĐĐ cấp GCNQSDĐ Cụ thể:
- Nguyên nhân của số hồ sơ trễ hẹn đang giải quyết là do: Ý thức chấp hành pháp luật của chủ sử dụng đất chưa cao dẫn đến các sai phạm như xây dựng nhà không phép sai phép sai quy hoạch biến động diện tích và ranh giới sử dụng đất. Một số ít hồ sơ phải bổ sung thêm các giấy tờ thủ tục như: đơn trình bày nguồn gốc sử dụng đất đơn đăng ký biến động do khi thẩm định phát sinh thêm diện tích đất ở phải chuyển mục đích thêm và một số loại giấy tờ khác. Qua điều tra phỏng vấn trực tiếp 60 mẫu điều tra hộ gia đình cá nhân có 18 trường hợp phải bổ sung thêm các giấy tờ thủ tục có liên quan chiếm tỷ lệ là 30%; có 42 không phải bổ sung gì chiếm 70%. Ngoài ra một số hồ sơ đang chờ văn bản xin ý kiến của cơ quan chuyên môn văn bản xin ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh về các trường hợp giao cấp đất trái thẩm quyền …chậm được giải quyết. Một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu hợp thức hóa đất phải mất nhiều thời gian chờ ý kiến hội đồng tư vấn xét giao đất của UBND xã phường xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất thời điểm xây dựng nhà ở; Khi nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính chủ hộ nộp chậm; Hẹn ngày đo nhưng chủ hộ không có ở nhà.
- Nguyên nhân của việc số hồ trả lại không đủ điều kiện: Chủ yếu là do đất có nguồn gốc phức tạp như đất lấn chiếm đất công đất giao thông không phù hợp quy hoạch đất tranh chấp; sử dụng đất có nguồn gốc do nhận thanh lý hóa giá nhà công trình xây dựng của các cơ quan đơn vị mà không có giấy tờ hoặc làm mất; thời điểm sử dụng đất mâu thuẩn nhau cần phải yêu cầu làm rõ, Ngoài ra khi đo đạc thẩm định phát sinh sai lệch về diện tích ranh giới thửa đất so với hồ sơ kỹ thuật phát sinh các biến động về tài sản trên đất; Diện tích tăng thêm cần xác định nguồn gốc thời điểm sử dụng với phần diện tích biến động. Xây dựng nhà ở trên dất chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải tiến hành các thủ tục chuyển mục đích trước khi cấp GCNQSDĐ, chuyển nhượng, một phần; các sai phạm như xây dựng nhà không phép sai phép sai chứng chỉ quy hoạch biến động diện tích và ranh giới đất sử dụng. Đặc biệt là xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 đến nay vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn để xử lý công nhận tài sản đối với trường hợp này trong khi người dân đã ở ổn định.
Nhìn chung, công tác cấp GCN ở thị xã Sông Cầu tương đối thuận lợi do người dân đều mong muốn được cấp GCN để làm cơ sở sử dụng đất ổn định, lâu dài. Đến thời điểm này công tác cấp GCN đã cơ bản hoàn thành, chỉ còn tồn đọng chưa đến 20 hộ nên công tác quản lý đất đai của xã đã dễ dàng hơn rất nhiều, hạn chế tranh chấp phát sinh.
Đến nay, thị xã Sông Cầu còn tồn đọng khoảng 2.500 trường hợp chưa được cấp GCN lần đầu. Đất ở hiện còn gần 1.000 trường hợp chưa được cấp GCN do một số nguyên nhân như đất đang có tranh chấp, các thành viên trong gia đình chưa thống nhất ranh giới chia tách thửa; các trường hợp vắng mặt ở địa phương nên chưa kê khai để cấp GCN. Có trường hợp chưa được cấp GCN do đất có nguồn gốc do cơ quan, đơn vị tự giao trái thẩm quyền, không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Đối với thị xã Sông Cầu còn có tình trạng các hộ đang sử dụng đất tại các khu tập thể có nguồn gốc là cơ quan giao nhà, giao đất trên nhiều loại đất khác nhau; sử dụng đất có nguồn gốc là đất nhà nước giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích không phải là đất ở nhưng tự chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở cho cán bộ công nhân viên trước 1-7-2004. Những trường hợp này phải có quyết định thu hồi, chuyển mục đích và phê duyệt quy hoạch của cấp có thẩm quyền mới được cấp GCN.
Công tác cấp GCN nhìn chung còn gặp không ít khó khăn do trước năm 1993, hồ sơ quản lý đất đai không đầy đủ, thiếu hệ thống sổ sách như sổ mục kê, sổ đăng ký cấp GCN bị thất lạc, bản đồ địa chính, bản đồ 299 ở một số xã, phường chưa bảo quản được tốt. Việc cập nhật, chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế, công việc chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Tuy nhiên, khắc phục khó khăn trên, Phòng TN&MT thị xã Sông Cầu đã có nhiều giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện tối đa cho người dân được cấp GCN theo đúng quy định của pháp luật. Các trường hợp còn tồn đọng đã rà soát toàn bộ, tìm rõ nguyên nhân. Đối với các trường
hợp đủ điều kiện, hướng dẫn người dân lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo quy định. Những trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, UBND thị xã Sông Cầu tổng hợp, báo cáo và xin ý kiến chỉ đạo của cấp trên. Năm 2013 thị xã Sông Cầu đã tập trung cao độ cho việc cấp GCN lần đầu cho người dân. thị xã Sông Cầu có thuận lợi là đã tiến hành cấp GCN lần đầu đồng loạt cho các xã, thị trấn từ năm 1996, 1997 nên số lượng còn lại không lớn. Tuy nhiên, những trường hợp còn lại đa phần là khó giải quyết. Vì vậy, từng xã, phường được giao nhiệm vụ rà soát, tuyên truyền, vận động người dân đăng ký cấp GCN. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm hỗ trợ đo đạc, hướng dẫn chuyên môn để các địa phương thuận lợi trong công tác hoàn thành hồ sơ cấp GCN. Đến nay, thị xã Sông Cầu đã hoàn thành gần 99%. Với những kết quả đã đạt được, quản lý đất đai, cấp GCN hoàn chỉnh sẽ phát huy vai trò của các tổ chức và cá nhân trong quản lý, sử dụng đất làm cơ sở cho việc khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai; hạn chế khiếu kiện tranh chấp đất đai”.
3.2.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên địa bàn thị xã Sông Cầu đã triển triển khai rộng rãi việc biến động chứng nhận đăng ký tài sản trên đất thể hiện qua bảng 3.2.
Bảng 3.2. Tình hình đăng ký biến động trên địa bàn thị xã 2011-2016
Năm Chuyển nhượng, tặng cho Cấp đổi, cấp lại Giao đất Chuyển mục đích SDĐ Số lượng (giấy) Diện tích (ha) Số lượng (giấy) Diện tích (ha) Số lượng (giấy) Diện tích (ha) Số lượng (giấy) Diện tích (ha) 2011 1.301 48.2 1.201 41,2 201 3,9 154 1,5 2012 1.504 55.6 1.420 50,1 225 4,2 164 1,65 2013 1.921 55.1 1.538 54,8 238 4,5 174 1,7 2014 3.526 89.2 3.313 122,4 250 5,7 601 4,4 2015 2.492 72,4 2.488 102,4 192 3,8 243 1,9 2016 1.397 53,1 1.653 77,2 266 2,4 236 2 Tổng 12.141 373,6 2.630 448,1 1.372 24,5 1.572 13,15
Qua bảng 3.6 cho thấy tình hình giao dịch đăng ký biến động trong giai đoạn này tương đối lớn, hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho là 12.141 giấy với diện tích 373,6 ha; hồ sơ cấp đổi, cấp lại là 2.630 giấy với diện tích 448,1 ha, hồ sơ chuyển mục đích là 1.572 giấy với diện tích 13,15 ha, nguyên nhân của sự gia tăng này một phần cùng với quá trình đô thị hoá và đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, theo đó số lượng người từ nơi khác đến thị xã Sông Cầu làm ăn sinh sống ngày càng đông đã làm cho số lượng giao dịch đất đai hàng năm lên cao ở những xã, phường có nhiều khu công nghiệp, khu du lịch. Ở các xã, phường Xuân Đài, Xuân Phú, Xuân Thành, và xã Xuân Hải, Xuân Cảnh tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khá sôi động. Mặt khác, với việc ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ qui định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai,. Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã hình thành tài sản trên đất nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận, trong khi người dân lại có nhu cầu đăng ký thế chấp cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nên phải thực hiện thủ tục đăng ký.
Từ cuối năm 2015 đến nay, lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng chững lại do giá QSDĐ đã ở mức cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có khả năng chi trả; bên cạnh đó giai đoạn này UBND tỉnh Phú Yên và UBND thị xã Sông Cầu đã thực hiện một số dự án phát triển quỹ đất để đưa ra đấu giá đất ở với quy mô lớn (Dự án tạo quỹ đất khu dân cư Vịnh Xuân Đài phường Xuân Phú, khu Sân Khấu Lộ Thiên phường Xuân Yên dẫn đến nhiều người dân đấu giá quyền sử dụng đất thay vì nhận chuyển nhượng như trước đây.