4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.4.3. Phân tích, thiết kế mô hình Cơ sở dữ liệu
3.4.3.1. Lược đồ thiết kế cơ sở dữ liệu
1. Lược đồ hoạt động thiết lập bản đồ giá đất
Chức năng
Xác định dữ liệu thông tin giá đất đầu vào của bản đồ giá đất.
Cập nhật dữ liệu thông tin giá đất vào Cơ sở dữ liệu.
Biên tập sơ bộ các lớp thông tin bản đồ giá đất.
2. Lược đồ hoạt động Quản lý bản đồ giá đất
Chức năng
Hiển thị các lớp thông tin bản đồ giá đất
Tra cứu các thông tin trên giao diện và công cụ bản đồ trên phần mềm.
Trình bày, thay đổi cách hiển thị các lớp thông tin giá đất được xây dựng.
Xác định dữ liệu đầu vào
(Bản đồ và thuộc tính)
Cập nhật vào Cơ sở dữ liệu
Biên tập dữ liệu
Hiển thị các lớp thông tin
Tra cứu trên bản đồ
3. Lược đồ hoạt động Chồng xếp bản đồ giá đất với thông tin địa chính
Chức năng
Xác định các lớp cần chồng xếp như bản đồ địa chính, lớp thông tin giá đất. Chồng xếp các lớp thông tin đã lựa chọn.
Tạo ra dữ liệu mới từ kết quả chồng xếp, lưu trữ vào CSDL.
4. Lược đồ hoạt động Tra cứu và hiển thị thông tin về tính pháp lý
Chức năng
Thiết lập các tham số phục vụ tìm kiếm: số hiệu thửa, tên chủ, Số GCN,...
Thực hiện tra cứu thông tin theo các tham số cho trước.
Xuất các kết quả tìm được sau khi tìm kiếm sẽ được hiển thị.
Xác định các lớp cần chồng xếp
Chồng xếp
Tạo ra các dữ liệu mới
Thiết lập các tham số tìm kiếm
Tra cứu từ cơ sở dữ liệu
5. Lược đồ hoạt động Quản lý và hỗ trợ tính toán giá trị của thửa đất
Chức năng
Xác định các đối tượng thửa đất cần tính toán giá trị.
Tính toán giá của thửa đất đã xác định bằng các hệ số và công thức cho trước. Xuất các kết quả tìm được sau khi tìm kiếm, cập nhật vào Cơ sở dữ liệu.
6. Lược đồ hoạt động Thống kê tổng hợp báo cáo
Chức năng
Xác định các loại báo cáo cần tổng hợp.
Tính toán, tổng hợp số liệu theo yêu cầu của báo cáo.
Xuất các kết quả tìm được sau khi tìm kiếm, cập nhật vào CSDL.
Xác định đối tượng
Tính toán giá trị thửa đất
Xuất kết quả, cập nhật cơ sở dữ liệu
Xác định loại báo cáo
Tính toán tổng hợp số liệu
Xuất kết quả, cập nhật cơ sở dữ liệu
3.4.3.2. Phân tích mô hình xác định giá đất
Sau đây là những đoạn giải thuật để xác định vị trí và giá trị của thửa đất một cách tự động bằng công cụ được tạo lập. Các bước thực hiện như sau:
Sơ đồ 3.3: Sơ đồ các bước xác định giá trị thửa đất Bước 1: Xác định loại đất của thửa:
+ Loại đất của thửa đất được xác định từ thông tin thuộc tính của thửa đất. Loại đất bao gồm 3 loại: Đất nông nghiệp; Đất Phi Nông nghiệp và Đất chưa sử dụng.
Bước 2: Xác định vị trí thửa đất:
+ Xác định danh sách các vùng giá đất trong phạm vi 50 m Vùng 1 và 2. + Xác định danh sách các vùng giá đất trong phạm vi từ 50m đến 100m Vùng 3. + Xác định vùng giá tối thiểu cho các thửa đất ngoài phạm vi 100m Vùng tối thiểu.
Bước 3: Tính giá trị thửa đất:
+ Sắp xếp các vùng giá đất theo giá trị giảm dần + Xác định từng giá đất của từng vùng được xác định.
Để xác định được giá của từng thửa đất thì dựa vào vị trí của thửa đất đó để làm căn cứ để xác tính giá của thửa đất cần xác định. Trên cơ sở đó, việc thuật toán để sẽ
- Loại đất xác định theo thuộc tính thửa đất: đất ở tại đô thị.
Xác định thửa đất lựachọn
Xác định loại đất của thửa
Xác định vị trí thửa đất
Tính giá trị thửa đất
- Sắp xếp kết quả những vùng giá thửa giảm dần. - Xác định từng giá đất của từng vùng. - Xác định vùng giá phạm vi 50m và 50m đến 100m. - Xác định vùng giá tối thiểu sau 50m.
dựa trên cơ sở quy định ban hành giá đất của Nhà nước ban hành. Dưới đây là công thức xác định giá đất phi nông nghiệp theo theo vị trí được xác định. Với 4 loại vị trí tương ứng phần trăm giá theo quy định là: 100% giá đất của đoạn đường tương ứng; 70% giá đất vị trí 1; 30% giá vị trí 1 và Giá tối thiểu theo quy định bảng giá đất.
Cơ sở để tính được giá đất thì thuật toán sẽ được thực hiện qua 3 bước: Xác định loại đất của thửa; Xác định vị trí thửa và Tính giá của thửa.
1. Xác định từng loại đất của thửa theo từng loại: Theo quy định UBND ban hành bảng giá đất của tỉnh thì loại đất được chia làm 3 loại cơ bản: Đất phi nông nghiệp và Đất nông nghiệp.
2. Xác định vị trí giá đất: Theo quy định thì xác định vị trí của thửa đất được chia làm 2 vùng giá trị:
+ Vùng giá đất trong phạm vi 50m đầu tính từ mép đường giao thông là Vị trí 1 và Vị trí 2.
+ Vùng giá đất trong phạm vi từ 50m đến 100m những thửa đất thuộc trong vùng này là Vị trí 3 nếu đoạn đường giao thông được xác định là đường Quốc lộ hoặc đường Tỉnh lộ.
+ Vùng giá đất trong phạm vi ngoài 50m (trừ giáp đường Quốc lộ và Tỉnh lộ) thì là Vị trí 4 và giá đất được xác định là giá tối thiểu theo bảng giá đất ban hành.
3. Tính giá trị thửa đất: Từ cơ sở xác định vị trí của thửa đất và giá tiền đoạn đường được xác định có liên quan tới thửa đất cần xác định giá đó sẽ chọn ra giá đất cao nhất tương ứng với vị trí tương ứng.