4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.6.2. Tình hình và những nghiên cứu ngoài nước về đất đai
- Trên thế giới, các nước phát triển đã ứng dụng công nghệ trong việc quản lý các lĩnh vực của đất nước có hiệu quả rất cao. Đất đai tuy là một nhưng mỗi Quốc giá có chính sách quản lý riêng, đất đai mỗi quốc gia là một đặc thù riêng biệt. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Một số nước ứng dụng công nghệ GIS để phục vụ trong quản lý đất đai:
- Tại Campuchia cũng đã có một số kinh nghiệm về sử dụng phần mềm GIS trong phát triển hệ thống thông tin đất đai. Hệ thống thông tin trước đây được xây dựng dựa trên phần mềm Access nhưng đến nay đã bị quá tải do khối lượng dữ liệu cần quản lý quá lớn, vì thế trong khuôn khổ dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai LMAP do chính phủ Phần Lan tài trợ đã có kế hoạch nâng cấp hệ thống thông tin đất đai hiện hành. Nước này đã sử dụng phần mềm PostgreSQL / PostGIS có khả năng tương đương với các phần mềm thương mại, trong khi đó chi phí đầu tư thấp hơn nhiều và việc triển khai hệ thống cũng đơn giản hơn về mặt tổ chức - tài chính. Cung cấp tất cả các thông tin đất đai, giá đất đai do chính phủ quản lý một cách hiệu quả cũng như cung cấp thông tin về đất đai cho người dân.
- Tại Tây Ban Nha, cơ quan quản lý đất đai (Dirección General del Catastro) đã xây dựng một hệ thống thông tin đất đai trên Internet dựa trên công nghệ GIS mã nguồn mở với hạt nhân là MapServer. Hệ thống được thiết kế dưới dạng một cổng thông tin có tên gọi là Văn phòng đất đai ảo (Virtual cadastre office - OVC) với 2 dịch vụ chính là WMS (Web Map Service) và WFS (Web Feature Service). WMS cung cấp bản đồ về đất đai (Thông tin về người sử dụng và giá đất người đang sử dụng) cho người sử dụng thông thường (không cần đăng ký), còn WFS cung cấp các lớp đối tượng cùng với các thông tin thuộc tính đi kèm cho những người sử dụng đã đăng ký. Người sử dụng có thể tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet và trả phí bằng phí dịch vụ theo quy định của nước này.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà tỉnh Phú Yên 05 năm (2015-2019) do UBND tỉnh Phú Yên quy định và giá đất ở chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Địa bàn phường 3 thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên.
- Phạm vi thời gian thu thập số liệu: số liệu về giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đất trúng đấu giá trong thời gian từ tháng 8/2014 đến tháng 8/2015.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên
2.2.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Tuy Hoà.
2.2.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà
a) Về đo đạc, lập bản đồ địa chính
b) Về đăng ký, lập hồ sơ địa chính; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
c) Về xây dựng cơ sử dữ liệu đất đai:
2.2.2. Phân tích giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà
2.2.2.1. Bảng giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuy Hoà.
2.2.2.2. Giá đất ở chuyển nhượng thực tế trên địa bàn thành phố Tuy Hoà.
2.2.3. Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ giá đất ở thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên
2.3. Phương pháp nghiên cứu 1) Phương pháp thu thập số liệu 1) Phương pháp thu thập số liệu
+ Số liệu sơ cấp: điều tra tiến hành thu thập thông tin về thửa đất theo mẫu qui định; nghiên cứu, xây dựng và tổng hợp các tài liệu có liên quan đến vấn đề xây dựng bản đồ giá đất; tham khảo ý kiến đóng góp của những người am hiểu trong lĩnh vực đất đai về giá đất và tin học cũng như những người của những phòng ban khác có liên
+ Số liệu thứ cấp: kế thừa những dữ liệu địa chính mà địa phương đã xây dựng có tính pháp lý như thông tin pháp lý giấy chứng nhận, thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, biến động diện tích, giá đất, các văn bản về giá đất, tình hình sử dụng đất, giao dịch đất đai, lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
2) Phương pháp thống kê, phân tích – tổng hợp: kiểm tra, rà soát toàn bộ kết quả điều tra và tổng hợp, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra; đánh giá tình hình, kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; so sánh giá đất thị trường với giá đất cùng loại do UBND Tỉnh ban hành.
3) Các phương pháp định giá đất theo qui định: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.
4) Phương pháp bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính để đối chiếu, so sánh dữ liệu đầu vào áp dụng trong công tác cập nhật chuẩn hóa dữ liệu theo quy định của Nhà nước; sử dụng các phần mềm GIS (ArcGIS; MicroStation;..) để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên bàn thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên
3.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Tuy Hoà
Thành phố Tuy Hoà là trung tâm chính trị, kinh tế của tỉnh Phú Yên gồm 16 đơn vị hành chính trực thuộc, có 12 phường (phường 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,8, 9, Phú Lâm, Phú Thạnh, Phú Đông) và 04 xã (Bình Ngọc, Bình Kiến, Hòa Kiến, An Phú), diện tích tự nhiên 10.703,06 ha, dân số 156.262 người, mật độ dân số trung bình 1.441 người/km2,có vị trí tiếp giáp:
- Phía Đông giáp Biển Đông; - Phía Tây giáp huyện Phú Hòa. - Phía Bắc giáp huyện Tuy An; - Phía Nam giáp huyện Đông Hòa;
Thành phố Tuy Hòa nằm ở hạ lưu sông Ba tiếp giáp biển, có 3 dạng địa hình chính: Khu vực đồi núi, khu vực đồng bằng và vùng đất cát ven biển, là nơi hội tụ tiếp giáp nhiều tuyến đường giao thông quan trọng: Quốc lộ 1A, đường sắt Bắc – Nam, Quốc lộ 25, Quốc lộ 29, Phía nam có Sân bay Tuy Hòa …tạo thuận lợi để mở rộng giao lưu kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật với các tỉnh, thành trong nước. Năm 2013, thành phố Tuy Hòa được công nhận đô thị loại II (công nhận theo Quyết định số 437/QĐ-TTg ngày 11/03/2013 của Thủ tướng Chính phủ).
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hoà
3.1.2.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Hiện nay, thành phố Tuy Hòa có tổng số 16 đơn vị hành chính là 12 phường và 4 xã, ranh giới, địa giới hành chính thành phố năm 2015 không thay đổi, không xảy ra tranh chấp.
Bảng 3.1. Thống kê diện tích tự nhiên các phường, xã của TP. Tuy Hoà năm 2015
TT Đơn vị hành chính Diện tích tự
nhiên (ha) Cơ cấu (%) Ghi chú I Khu vực đô thị 3.875,82 36,21 1 Phường 1 53,06 0,50 2 Phường 2 64,00 0,60 3 Phường 3 29,01 0,27 4 Phường 4 57,06 0,53 5 Phường 5 120,17 1,12 6 Phường 6 177,97 1,66 7 Phường 7 170,00 1,59 8 Phường 8 140,00 1,31 9 Phường 9 1.003,26 9,37 10 Phường Phú Lâm 493,60 4,61 11 Phường Phú Thạnh 949,29 8,87 12 Phường Phú Đông 618,40 5,78
II Khu vực nông thôn 6.827,24 63,79
13 Xã An Phú 2.192,00 20,48
14 Xã Bình Kiến 1.272,03 11,88
15 Xã Hòa Kiến 2.954,61 27,61
16 Xã Bình Ngọc 408,60 3,82
Tổng cộng 10.703,06 100
3.1.2.2. Diện tích đất đai phân theo mục đích sử dụng
Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2015 thành phố Tuy Hòa thì diện tích từng loại đất phân chia theo mục đích sử dụng từng loại đất quy định 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được thể hiện tại biểu dưới đây:
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất TP. Tuy Hoà năm 2014
TT Mục đích sử dụng đất Mã cộng (ha) Tổng KV đất nông thôn KV Đất đô thị Tỷ lệ (%) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 10.703,06 6.827,24 3.875,82 100 1 Đất nông nghiệp NNP 5.885,91 4.251,51 1.634,40 54,99 1.1 Đất lúa nước DLN 2.430,08 1.253,05 1.177,03 22,70
1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 88,71 86,16 2,55 0,83
1.3 Đất rừng phòng hộ RPH 821,45 578,83 242,62 7,67
1.4 Đất rừng sản xuất RSX 1.571,94 1.571,94 14,69
1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 0 0 0
1.6 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 43,93 9,38 34,55 0,41
1.7 Đất làm muối LMU 0,00 0,00
1.8 Đất nông nghiệp còn lại 929,80 752,15 177,65 8,69
2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.424,23 1.309,30 2.114,93 31,99
2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp CTS 41,94 6,12 35,82 0,39
2.2 Đất quốc phòng CQP 474,91 45,56 429,35 4,44
2.3 Đất an ninh CAN 15,04 1,76 13,28 0,14
2.4 Đất khu công nghiệp SKK 72,70 72,70 - 0,68
2.5 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh SKC 153,89 64,75 89,14 1,44
2.6 Đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm
sứ SKX 39,60 37,22 2,38 0,37
2.7 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS - - - -
2.8 Đất di tích danh thắng DDT 23,40 23,40 - 0,22
2.9 Đất xử lý, chôn lấp chất thải DRA 28,51 28,51 - 0,27
2.10 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 16,14 4,51 11,63 0,15
2.11 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 195,72 138,18 57,54 1,83
2.12 Đất sông suối và mặt nước chuyên
dùng SMN 440,26 199,42 240,84 4,11
2.13 Đất phát triển hạ tầng DHT 979,87 445,49 534,38 9,16
2.14 Đất ở đô thị ODT 696,87 - 696,87 6,51
2.15 Đất ở nông thôn ONT 241,64 241,64 - 2,26
2.16 Đất phi nông nghiệp khác PNK 3,74 0,04 3,70 0,03
3 Đất chưa sử dụng CSD 1.243,23 1.153,64 89,59 11,62
4 Đất khu bảo tồn thiên nhiên DBT - - - -
5 Đất khu du lịch DDL 149,69 112,79 36,90 1,40
6 Đất đô thị (chỉ tiêu quan sát) DTD 3.875,82 - 3.875,82 36,21 7 Đất khu dân cư nông thôn (chỉ tiêu
quan sát) DNT 1.333,50 1.333,50 - 12,46
3.1.2.2. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
a) Về đo đạc, lập bản đồ địa chính
Đến nay toàn thành phố Tuy Hòa đã đo đạc lập bản đồ địa chính 16 phường, xã/16 phường, xã với diện tích lập bản đồ địa chính 5941,79 ha, chiếm 55,51% so với diện tích đất tự nhiên. Hiện nay 16/16 phường, xã đã triển khai đăng ký đất đai và lập bản đồ địa chính.
Biểu đồ 3.1. Diện tích đất đai lập hồ sơ địa chính
b) Về đăng ký, lập hồ sơ địa chính; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Trong năm 2015, thành phố Tuy Hòa đã kê khai đăng ký được 1.812 thửa đất với diện tích 11,68 ha, đã xét duyệt được 1.392 hồ sơ/1.812 thửa đã kê khai. Đã cấp giấy chứng nhận cho 3.510 hồ sơ, trong đó: 2.120 hồ sơ cấp giấy chứng nhận do chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa...và 1.390 hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 11,33ha.
Tính đến nay, thành phố Tuy Hòa đã kê khai đăng ký được 49.440 thửa đất với diện tích 5542,66ha, đã xét duyệt được 48.875 hồ sơ/49.440 thửa đã kê khai. Đã cấp giấy chứng nhận 47.885giấy/ 48.831 thửa cần cấp, đạt 98,06% so với số thửa cần cấp; diện tích 5528,92 ha/5600,69 ha đạt 98,72% so với diện tích cần cấp.
c) Về xây dựng cơ sử dữ liệu đất đai:
- Dữ liệu thuộc tính: Đề tài kế thừa những thông tin pháp lý của từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận và được lưu trữ và quản lý trong cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính Thành phố đang xây dựng.
Bảng 3.3. Bảng thống kê việc đo đạc, số hoá bản đồ địa chính thành phố Tuy Hoà
Đơn vị hành chính
Bản đồ giấy Bản đồ số
Ghi chú Tỷ lệ Số lượng Tỷ lệ Số lượng
Phường 1 1/500 19 điamat 1/500 01 số hoá Đo năm 1996 Phường 2 +8 1/500 37 điamat 1/500 01 số hoá Đo năm 1996
1/2000 06 điamat 1/2000
Phường 3 1/500 13 điamat 1/500 01 số hoá Đo năm 1996 Phường 4 1/500 15 điamat 1/500 Đo năm 1996
Phường 5 +7 1/500 44 điamat Đo năm 1992
1/2000 04 điamat
Phường 5 +7 1/500 49 điamat Đo năm 1995
1/2000 02 điamat
Phường 6 1/500 23 điamat Đo năm 1996
Phường 9 + Xã
Bình Kiến 1/2000 37 điamat 1/2000 01 số hoá Đo năm 1994 Xã Bình Ngọc 1/2000 11 điamat 1/2000 01 số hoá Đo năm 1993 Xã An Phú 1/2000 37 điamat 1/2000 01 số hoá Đo năm 1997 Xã Hoà Kiến 1/2000 32 điamat 1/2000 01 số hoá Đo năm 1994
(Nguồn Trung tâm CNTT thuộc Sở Tài nguyên &Môi trường Phú Yên)
Để có thể vận hành hệ thống phần mềm quản lý đất đai cũng hỗ trợ xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất của thành phố Tuy Hoà, cần xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố. Theo hiện trạng, hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính của thành phố Tuy Hoà đã được lưu trữ dưới dạng số và cập nhật dữ liệu thường xuyên. Vì vậy, để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Tuy Hoà sẽ được chuẩn hóa các nội dung địa chính và chuyển đổi cơ sở dữ liệu theo chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
d) Về chỉnh lý biến động đất đai:
- Đã cập nhật chỉnh lý biến động những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2009 đến nay vào bản đồ địa chính (file số).
3.1.2.3. Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- UBND thành phố Tuy Hòa tiếp tục thực hiện quản lý sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) được UBND tỉnh Phú Yên phê duyệt theo Quyết định số 1523/QĐ-UBND ngày 09/9/2013; Thu hồi đất để thực hiện các công trình dự án năm 2014 theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và được của HĐND tỉnh Phú Yên tại Nghị quyết số 114/NQ-HĐND ngày 25/7/2014 và Nghị quyết số 129-HĐND ngày 25/7/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ trong năm 2015; Quyết định số 2262/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên về