4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.3.2. Phân tích những bất cập về giá đất trên địa bàn nghiên cứu
Việc xác định giá thị trường của bất động sản (BĐS) hiện nay là bài toán khó cho tổ chức thẩm định giá tư nhân và Nhà nước. Việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ dù đã có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường nhưng lại gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận thông tin, kết quả chuyển nhượng thực tế. Hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp.
Theo các chuyên gia, giá đất hiện nay đã quá cao so với giá trị thực của đất đai do các đợt biến động vừa qua đã đẩy giá lên. Giá đất thị trường hình thành từ các yếu tố: chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và lợi nhuận của chủ đầu tư... Tiền
- Bảng giá đất do UBND ban hành. - Bản đồ địa chính trên giấy.
Xác định Vị trí của thửa đất bằng các dụng cụ nghiệp vụ
(thước, compa,..)
Tính các giá của thửa đất dựa trên các Vị trí được xác định và Giá tiền của của đoạn đường tương ứng với Vị trí đó.
Xác định các đoạn đường tiếp giáp và không tiếp giáp có
liên quan thửa đất.
So sánh giá của các trường hợp được xác định trên.
Kết quả được chọn sẽ là giá cao nhất trong các trường hợp.
Xác định loại đất của thửa đất cần xác định giá.
trường là chưa hợp lý và sẽ làm giá đất thị trường tăng. Khi giá đất tăng, cơ hội mua nhà ở của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp càng xa vời. Trong khi đó, theo các chuyên gia về thẩm định giá, sự kém minh bạch của thị trường làm cản trở việc thẩm định giá BĐS phát huy đúng vai trò. Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường và các yếu tố như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của BĐS.
Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Chính sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS luôn trong trạng thái trồi sụt thất thường. Trong thời gian tới, phải xác định bảng giá đất do Nhà nước ban hành được dùng để làm gì chứ không phải khung giá đất của Nhà nước làm quá nhiều việc như đã từng làm. Khung giá đất nếu chỉ làm căn cứ để thu thuế sử dụng đất cho người dân thì tốt, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất thì phải qua định giá đất.
Có nên bỏ Khung giá đất: Cần xã hội hóa việc định giá đất; các tổ chức, doanh nghiệp đủ điều kiện thì được làm việc này. Ví dụ, Nhà nước muốn mua một miếng đất của tư nhân thì sẽ có ba tổ chức tham gia định giá. Giá do các đơn vị đưa ra phải đảm bảo không có sự chênh nhau quá lớn. Sau cùng, giá đất của thửa đất đó là giá trung bình giữa mức.Có quan điểm cho rằng việc xác định giá đất theo thị trường do tổ chức tư vấn xác định. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định giá đất và cơ quan nhà nước chỉ phê duyệt giá đất trong trường hợp cần thiết. Nếu đòi hỏi giá đất do các địa phương ban hành vừa phải đảm bảo yêu cầu sát với giá thực tế thị trường, vừa đảm bảo nằm trong khung của Chính phủ thì sẽ mâu thuẫn. “Nên bỏ khung giá đất. Như vậy, giá đất mới là giá thị trường. Tuy nhiên, hiện tại bây giờ chưa có thể bỏ ngay được do giá đất trên thị trường của ta mỗi nơi một khác. Nhà nước vẫn tiếp tục ban hành khung giá đất, chỉ dùng để thu thuế đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh... Riêng việc bồi thường khi thu hồi đất và thu tiền sử dụng đất thì sẽ có định giá cụ thể theo giá thị trường.
Hiện nay, giá bất động sản Năm người mười giá: Có ý kiến cho rằng muốn định giá bất động sản được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, độ chính xác của các nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá thu thập và đối chiếu từ thị trường chỉ mang tính khu vực. Phần nhiều giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở lớn nhất cho việc thẩm định giá nhà đất cũng như việc tìm ra những chính sách hợp lý làm hạ giá bất động sản”. Sự không rõ ràng trong thẩm
định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc “năm người mười giá”.
Năm 2015, Việt Nam đang đứng ở vị trí thứ 35 của bảng xếp hạng "42 thị trường biên sơ khai và mới nổi có mức độ rủi ro cao nhất thế giới" trong lĩnh vực bất động sản (theo nghiên cứu năm 2015 của công ty Cushman & Wakefield).
Biểu đồ 3.2. Bảng đánh giá rủi ro của thị trường BĐS Việt Nam