4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.7.2. xuất về ban hành giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Từ những ý kiến cũng như bất cập về việc bồi thường cũng như thẩm định giá cho từng thửa đất hiện nay, cần xác định bảng giá đất do Nhà nước ban hành được dùng để phục vụ cho công tác bồi thường cũng như xác định thuế theo quy định của Nhà nước sẽ không bị giới hạn bởi khung giá đất của Nhà nước. Hiện nay, Khung giá đất của Nhà nước ban hành sẽ làm cho các bảng giá đất được các UBND các tỉnh ban hành không sát với giá thị trường. Khung giá đất nếu chỉ làm căn cứ để thu thuế sử
dụng đất cho người dân thì tốt, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất nhất thiết phải qua định giá đất cụ thể.
- Cần quan tâm xác định giá đất của các tuyến đường được xác định theo hệ số chênh lệch giữa các tuyến đường. Hệ số này sẽ được xác định dựa trên hệ số đường và hệ số tiện ích để đảm bảo các tuyến đường có giá trị chính xác và nhanh chóng cập nhật khi đơn giá đất thay đổi theo định kỳ 05 năm. Trên cơ sở giá đất cơ bản của mỗi tuyến đường, cần định giá lô đất trên cùng một tuyến đường theo hệ số tiếp cận. Mỗi thửa đất trên cùng tuyến đường sẽ có giá trị khác nhau tùy theo mức độ tiếp cận tiện nghi công cộng.
- Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa về tính minh bạch các thông tin về thị trường cùng hàng loạt các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho người dân biết. Cần tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với những đơn vị có trách nhiệm thành lập bảng giá đất, thẩm định giá đất cần đi sát và đi sâu vào thị trường thực tế để có thể ban hành bảng giá đất chính xác hơn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở lớn nhất cho việc thẩm định giá nhà đất cũng như việc tìm ra những chính sách hợp lý quản lý giá bất động sản.
- Điều quan trọng nhất trong việc quản lý cũng như ban hành những vấn đề về giá đất hiện nay có hiểu quả, chính xác và minh bạch Giá đất hiện nay lại có nhiều biến động, định kỳ 05 năm Nhà nước đều phải cập nhật và chỉnh lý giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên việc dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính được lưu trữ riêng biệt đã gây khó khăn cho quá trình thu thập, quản lý và cập nhật giá đất thì Nhà nước cần tăng cường trong việc ứng dụng Công nghệ thông tin, ứng dụng những phần mềm GIS chuyên ngành có thể trợ giúp trong việc quản lý của mình. Điều mà thế giới hiện nay đã áp dụng từ lâu và đã mang lại hiệu quả tới hiện nay.
CHƯƠNG 4
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Kết luận
Trong quá trình nghiên cứu, ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn phường 3, thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên, tôi đã rút ra một số kết luận sau:
- Giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Tuy Hoà phần lớn đều có giá cao hơn giá đất do UBND Tỉnh quy định hiện hành, đặc biệt là tại khu vực trung tâm như phường 1, phường 3; mức cao hơn phổ biến từ 50% đến 100%, đặc biệt có nhiều nơi cao hơn đến 400%. Nơi có giá thị trường cao nhất là: 35.200.000đ/m2 thuộc vị trí 1 đường Trần Hưng Đạo đoạn từ đường Duy Tân đến đường Phan Đình Phùng (theo Bảng giá đất là 12.500.000đ/m2), phường 3, thành phố Tuy Hòa; nơi có giá thấp nhất là: 2.000đ/m2
thuộc vị trí 4, đường Yersin (theo Bảng giá đất là 700.000đ/m2, phường 3, thành phố Tuy Hoà.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Trong đó, Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất; Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó; Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Những bất cập về giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà: Phương pháp xác định giá đất hiện nay chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, việc xác định giá đất hết sức thủ công, nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu để xác định giá đất chưa được xây dựng chính quy, công khai; Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc “chín người mười giá” gây thiệt thòi cho lợi ích của người dân và trong một số trường hợp là giảm nguồn thu ngân sách; đồng thời, các Nhà đầu tư cũng khó xác định được giá đất làm căn cứ xác định được đơn giá thuê đất – một trong các chi phí đầu vào của việc đầu tư Dự án, đây là một việc vô cùng cần thiết để tăng tính minh bạch, chỉ số tiếp cận đất đai và chỉ số PCI của tỉnh Phú Yên.
- Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản lý thông tin giá đất và tra cứu giá đất trên địa thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên đã đạt được những kết quả sau: Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu không gian giá đất và thuộc tính cho các đối tượng:
thửa đất, các đường giao thông tương đối đầy đủ và hợp lý; Cập nhật thuộc tính giá cho từng tuyến đường và thửa đất theo quyết định ban hành giá đất của UBND tỉnh ban hành định kỳ 05 năm; Ứng dụng công nghệ GIS Quản lý bản đồ giá đất, tra cứu thông tin giá đất, cập nhật thông tin, xem thông tin và tự động tính giá đất cho từng thửa đất.
Vì vậy, Ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý thông tin giá đất mang lại nhiều hiệu quả có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đối với đường phố, đất đai đối với một số địa phương đang phát triển. Hệ thống cơ sở dữ liệu giúp các nhà quản lý ra quyết định đúng đắn để quyết định những vấn đề có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đối với đất ở, đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tiết kiệm kinh phí, đồng thời có thể đáp ứng nhu cầu thông tin cho các ngành liên quan và các tổ chức, người dân quan tâm.
4.2. Kiến nghị
Bảng giá đất được Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm theo Luật Đất đai năm 2013 có nhiều sự thay đổi so với Bảng giá đất được ban hành hàng năm theo Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc rà soát, điều chỉnh khi giá đất trên thị trường biến động cần được quan tâm đúng mức. Do đó để quản lý thông tin giá đất một cách hiệu quả và chính xác thì cần phải có đội ngũ cán bộ điều tra, cập nhật thông tin kịp thời và đầy đủ. Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS trong đời sống cũng như trong quản lý của mình. Sự tiếp cận cũng như những nghiên cứu về GIS trong quản lý đất đai nói chung và quản lý xây dựng bản đồ giá đất nói riêng cũng còn hạn chế và rất ít nghiên cứu sâu về nó. Cần đào tạo đội ngũ cán bộ có sự am hiểu về ngành địa chính đồng thời có kiến thức cơ bản về GIS để từ đó có thể có phát triển nhiều ứng dụng cũng như xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013. Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tư quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014. Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
5. Chính phủ, 2014. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất.
6. Chính phủ, 2014. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất.
7. Chính phủ, 2014. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu thuê đất.
8. Chính phủ, 2014. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
9. Cục Công nghệ thông tin – Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2004. Căn bản hướng dẫn sử dụng Microstation.
10. Cục Công nghệ thông tin – Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006. Hướng dẫn sử dụng Famis 2006.
11. Cục thống kê tỉnh Phú Yên, 2014. Niên giám thống kê năm 2014
12. Đoàn Văn Trường, 2000. Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản. Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
13. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị, Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh.
14. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005. Giáo trình định giá đất, Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Hà Nội.
15. Huỳnh Văn Chương, 2013. Tài liệu học tập Quản lý Tài nguyên đất (phục vụ cao học), Trường Đại học Nông Lâm Huế, Huế.
16. Nguyễn Văn Bình và Lê Thị Hoài Phương, 2012. Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hoà Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
17. Nguyễn Văn Bình, 2010. Bài giảng Kỷ thuật bản đồ số, Đại học Nông lâm Huế, Thừa Thiên Huế.
18. Nguyễn Hoàng Khánh Linh, 2015. Bài giảng GIS và Viễn thám. Trường Đại học Nông lâm Huế, Huế.
19. Phạm Hữu Tỵ, Nguyễn Phúc Khoa, 2015. Ứng dụng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường định giá đất ở đô thị tại phường Thạch Linh, thành Phố Hà Tĩnh. Tạp chí Khoa học Đại học Huế số 13, 2015.
20. Quốc hội, 2013. Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
21. Trần Thanh Hùng, 2006. Giáo trình Kinh tế đất đai, Trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
22. Trần Thị Phượng, 2015. Tài liệu giảng dạy môn học Công nghệ trong Quản lý Đất đai. Trường Đại học Nông lâm Huế, Huế.
23. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Tuy Hoà, 2015. Báo cáo Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy Hoà năm 2015.
24. Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012. Công văn số 1159/TCQLĐĐ ngày 21/9/2012 của Tổng Cục Quản lý Đất đai Về việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
25. UBND tỉnh Phú Yên, 2015. Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Về việc Ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh 5 năm (2015- 2019).
26. UBND thành phố Tuy Hoà, 2015. Báo cáo Kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năm 2015 và phương hướng nhiệm vụ năm 2016.
27. UBND thành phố Tuy Hoà, 2015. Báo cáo Kết quả kiểm kê đất đai năm 2014 của thành phố Tuy Hoà.