4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.6.1. Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất
- Đối với đất nước Việt Nam nói riêng và đất đai trên toàn thế giới nói chung. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt so với những hàng hóa thông thường khác, các hoạt động giao dịch về đất đai là các quyền và lợi ích chứa đựng trong đó bao gồm 9 quyền của người sử dụng được quy định tại luật đất đai 2003. Trước đây tất cả thông tin về đất đai được lưu trữ theo cách truyền thống và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản đồ giấy. Việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ
cho công tác quản lý hay mua bán đất đai thông qua thị trường bất động sản đang còn gặp khá nhiều khó khăn.
- Cùng với sự phát triển trong xu thế mới, sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, mà nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi nhà nước ta cần phải xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, chính xác, thống nhất và cập nhật kịp thời quá trình biến động đất đai qua từng ngày. Quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất hiện đại và mong muốn có thể đáp ứng yêu cầu đó thì vấn đề sử dụng tin học là không thể tách rời. Đối với quản lý hệ thống thông tin đất thì hệ thống thông tin địa lý là một công cụ mạnh dựa trên cơ sở tin học để chúng ta có thể xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai, đáp ứng được yêu cầu quản lý cũng như khai thác, nhằm phục vụ cho quá trình phát triển đất nước.
- Nước Việt Nam nói riêng và các quốc giá trên thế giới nói chung. Việc ứng dụng công nghệ GIS trong việc quản lý các lĩnh vực nói chung và lĩnh vực tài nguyên môi trường nói riêng được ứng dụng rất rộng rãi. Với nhiều chuyên đề khác nhau đạt được hiểu quả rất cao. Đất đai là tài sản đặc biệt, có giá trị cao nên việc khai thác và quản lý cần được chặt chẽ. Nên giá trị đất đai được Nhà nước quản lý rất chặt chẽ và là vấn đề được Nhà nước rất quan tâm và đầu tư. Công cụ được ứng dụng hiệu quả nhất hiện tại chỉ có ứng dụng GIS là rộng rãi và có hiệu quả cao. Nhiều địa phương trên toàn quốc đã có nhiều đầu tư trong việc nghiên cứu, xây dựng và ứng dụng nhiều công cụ GIS để trong xây dựng quản lý đất đai. Đặc biệt là quản lý giá đất. Vì giá đất là một trong những vấn đề nhạy cảm và khó xác định giá trị chính xác của đất đai theo thị trường hiện nay. Sau đây là một số ứng dụng GIS trong việc xây dựng và quản lý giá đất ở Việt Nam.
Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản tại phường Hoà Cường Bắc, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng” do Th.s Nguyễn Văn Bình – Đại học Nông Lâm Huế nghiên cứu với các nội dung sau:
- Ứng dụng công nghệ GIS, đặc biệt là phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản của phường Hoà Cường Bắc – thành phố Đà Nẵng là việc làm cần thiết. Kết quả đạt được là đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng và đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của các nhà quản lý và cung cấp hàng hoá bất động sản cũng như nhu cầu của người muốn tìm hiểu về thông tin loại hàng hoá này. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu này với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ trên cả nước, hoàn chỉnh và hiện đại có thể đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát triển.
- Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói chung là rất cần thiết với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ trên cả nước, hoàn chỉnh và hiện đại có thể
đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát triển. Qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí cho phường, chúng tôi đã rút ra được những kết luận sau đây: Việc ứng dụng phần mềm Mapinfo cho quá trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như thông tin pháp lý, đặc điểm, giá thành là rất thuận lợi, có thể đáp ứng được nhu cầu của cơ quan quản lý cũng như các đối tượng tham gia vào thị trường. Chức năng biên tập đối tượng dễ hiểu, dễ sử dụng, chức năng tạo lập bản đồ chuyên đề đơn giản và có tính thẩm mỹ cao. Khả năng liên kết thông tin thuộc tính và thông tin bản đồ khá hoàn chỉnh, việc lưu trữ và cập nhật thông tin tốt, an toàn, góp phần khắc phục được công đoạn lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý thủ công như trước đây.
- Đánh giá ưu nhược điểm của phần mềm và khả năng ứng dụng thực tế: Sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cho vị trí phục vụ thị trường bất động sản có nhiều ưu điểm là: Có khả năng liên kết thông tin bản đồ với thông tin thuộc tính đã có từ các nguồn khác, các đối tượng điểm, đường, vùng có thể đặt chung trên một bảng dữ liệu; Thành lập dễ dàng các loại bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất, bản đồ khoanh vùng giá đất giúp người sử dụng tham khảo giá một cách thuận tiện;
Mapinfo cho phép chồng xếp các lớp bản đồ đã được xây dựng có mối quan hệ với nhau trên cùng một hệ quy chiếu, giúp người quản lý dễ dàng tổng hợp thông tin. Mapinfo có khả năng liên kết với nhiều phần mềm khác nên nhiều lĩnh vực cũng có thể sử dụng được.Có các ứng dụng tốt về đặt hệ toạ độ; Truy vấn đơn giản và điều khiển các lớp (layer) tốt; Ngôn ngữ mở cho phép người sử dụng tạo thêm tool bổ trợ.
- Ngoài ra, việc ứng dụng còn có những nhược điểm: Việc chuyển dữ liệu từ các phần mềm Microstation, Autocad,…vào Mapinfo thường xảy ra hiện tượng vỡ cấu trúc dữ liệu và phải biên tập lại. Các dữ liệu nhập vào Mapinfo đòi hỏi tính đồng nhất cao về cơ sở toán học cũng như cấu trúc dữ liệu. Do các lớp thông tin được lưu dữ trên các table độc lập với nhau nên khi copy workspace cần copy đầy đủ các table có liên quan đến workspace đó để tránh tình trạng thiếu dữ liệu khi mở.
- Khả năng ứng dụng thực tế: Mapinfo là phần mềm có khả năng mở rộng để phát triển các ngành lĩnh vực kinh tế xã hội có liên quan. Hiện nay việc sử dụng Mapinfo trong công tác quản lý đất đai đang ngày càng phát triển và mở rộng. Mapinfo thực sự có thế mạnh trong việc ứng dụng vào xây dựng và quản lý thông tin phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Cơ sở dữ liệu trên Mapinfo chuẩn, thống nhất, dễ dàng quản lý và gọn nhẹ dưới dạng các file dữ liệu trên máy tính. Ứng dụng GIS nói chung và Mapinfo nói riêng trong định giá đất không những cung cấp thông tin về thửa đất, giá cả… mà còn giúp người quản lý tính toán đưa ra được tiền sử dụng đất đối với các thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và cả giá đền bù một cách nhanh chóng.