3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3. Những kinh nghiệm rút ra về xây dựng cơ chế chính sách và những quy
SÁCH VÀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LÝ CHO VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀ NẴNG
- Về chính sách tài chính: Nên tìm nguồn vốn thích hợp và hiệu quả cho sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam bằng cách xây dựng kênh thu hút vốn chuyên biệt, chú trọng vào nguồn vốn tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài. Có thể thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương như Singapore bằng cách quy định các tổ chức tuyển dụng lao động phải có nghĩa vụ đóng góp 13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ sau đó Nhà nước cho vay khi họ có nhu cầu mua nhà ở.
Mặt khác, đối với các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển nhà ở thu nhập thấp thì phải thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của chính quyền nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng. Điều căn bản là cơ quan phát triển nhà ở phải được miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế, nhờ thế mà chi phí đầu ra thấp nhưng chất lượng nhà vẫn đảm bảo mà giá thành lại được hạ xuống hợp lý để đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp
- Quy định về thời gian mua bán và thời hạn sở hữu nhà ở. Trước hết để tránh đầu cơ làm lũng đoạn thị trường bất động sản vì lợi ích nhóm cục bộ thì phải có những quy định chặt chẽ về thời gian người dân được mua hay bán nhà ở thu nhập thấp. Thành phố Đà Nẵng đã có những quy định song cần chú ý triển
khai thực hiện thật nghiêm minh, chặt chẽ lâu dài. Quy định thời hạn sở hữu nhà cũng cần chú ý tính toán cho thật hợp lý để sau khi nhà hết thời hạn sử dụng, chính quyền dễ dàng thu hồi để xây mới mà không phải bồi thường.
- Cần có những chính sách ưu đãi để phát triển thị trường nhà ở cho thuê,
hiện nay thị trường này đã hình nhưng vẫn còn yếu kém và chủ yếu là cho người nước ngoài thuê và nhà trọ cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên thuê. Do vốn đầu tư vào thị trường này thu hồi chậm, lợi nhuận thấp nên nhất thiết phải có những ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào thị trường này, đáp ứng nhu cầu của những người chưa có điều kiện mua nhà,
- Quy định tỷ lệ nhà ở giá rẻ trong các công trình xây dựng. Việt Nam đã có quy định này như đã nêu ở Khoản 1.1.5 nhưng thực tế thì các doanh nghiệp không thực hiện thì ít lợi nhuận. Theo tính toán của các nhà kinh tế thì phần thiệt thòi này của doanh nghiệp sẽ được bù đắp khi họ bán những căn hộ cao cấp trong tòa nhà. Do vậy, cần có cơ chế quản lý, giám sát buộc các doanh nghiệp phải tuân thủ thực hiện và thể hiện trách nhiệm hơn với cộng đồng, xã hội.
- Quy định phát triển nhiều các loại nhà với kích thước, tiện nghi khác nhau để phù hợp với điều kiện và nhu cầu đa dạng của các tầng lớp dân cư. Cách làm này không mới (Singapore, Hàn Quốc,… đã áp dụng từ lâu) nhưng luôn mang lại hiệu quả cao bởi tính hợp lý của nó. Gia cảnh, điều kiện tài chính cũng như nhu cầu sở thích của mỗi người, mỗi nhà không giống nhau, vì thế thị trường nhà ở cũng phải luôn đa dạng, phong phú nhiều chủng loại để đáp ứng.
- Để quản lý thị trường nhà ở tốt hơn cần có những quy định chặt chẽ về giá bán, cho thuê và đối tượng cần được ưu tiên.
+ Giá bất động sản đương nhiên luôn biến đổi theo thị trường, giá bán và cho thuê nhà ở thu nhập thấp cũng vậy, tuy nhiên đối tượng mua, thuê ở đây là người thu nhập thấp, nên Nhà nước cần có cơ chế quản lý mức giá luôn ở mức thấp hơn so với thị trường
+ Trong điều kiện cung không đủ cầu về nhà ở thu nhập thấp sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ, trục lợi. Do vậy, chính quyền cần có những quy định thật chặt chẽ các hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, có chế tài và hình thức xử lý nghiêm đối với hành vi này.
+ Do nguồn lực đất đai, tài chính,… còn hạn chế nên nguồn cung nhà ở khó đáp ứng đủ nhu cầu xã hội trong từng thời điểm. Vì vậy, việc xác định đúng đối tượng cần mua hay thuê nhà ở thu nhập thấp để ưu tiên là điều hết sức cần thiết. Thành phố Đà Nẵng cũng đã xây dựng tiêu chuẩn cụ thể và tiến hành bình chọn từ tổ dân phố một cách minh bạch, từ đó hướng dẫn đối tượng làm hồ sơ gửi cho các cấp có có thẩm quyền, tuy nhiên vẫn còn hiện tượng một số người không thuộc diện ưu tiên, không có nhu cầu thì được chọn, trong khi người đáng ra được ưu tiên, đang có nhu cầu thật sự thì không. Vì thế khâu xét duyệt cần chú ý sát sao hơn nữa để bố trí nhà đúng đối tượng, đảm bảo tính công bằng theo mục tiêu của nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Bộ máy tổ chức: Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Phải có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản hoàn chỉnh và thực hiện nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất. Mặc dù, xã hội hóa quá trình phát triển nhà ở thu nhập thấp là con đường, là xu hướng tất yếu, song vai trò điều hành, điều chỉnh của một tổ chức chuyên trách do nhà nước lập ra luôn luôn cần thiết. Có thể thành lập mô hình Tổng Công ty như ở Hàn Quốc để quản lý điều hành và phân phối nhà ở đến với người thu nhập thấp.
- Quy hoạch đồng bộ:
+ Phải nhận thức được việc xây dựng quy hoạch có ý nghĩa chiến lược đối với công cuộc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị nói chung và nhà ở nói riêng. Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Quy hoạch phải theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước khoa học, kỹ lưỡng, chắc chắn, tránh sự thay đổi theo ý thích cá nhân, theo “tư duy nhiệm kỳ”.
+ Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia đóng góp ý kiến và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào.Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, tổ chức, cá nhân nào sai phạm phải xử lý nghiêm minh.
+ Quy hoạch các khu nhà ở cho nhu cầu dân cư nói chung và người thu nhập thấp nói riêng đặt ở đâu, vị trí nào cũng phải được tính đến trong mối quan hệ với môi trường văn hóa, giáo dục, nghề nghiệp, việc làm và lối sống,.. của từng nhóm dân cư.
- Giải tỏa, đền bù, tái định cư
Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không nên để hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại,… để kinh doanh. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong một giới hạn thời gian nhất định.
Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân.
Về giải tỏa, đền bù, mức chi phí ở nước ta và thành phố Đà Nẵng còn quá cao (thường chiếm tỷ lệ trên 50% tổng giá trị đầu tư một dự án) trong khi tính bình quân, tiền đền bù ở Singapore chỉ chiếm khoảng 9%. Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công [6].