3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VĂ THỰC TIỄN
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÂC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTỞ VIỆT
NAM
1.2.1. Quá trình hình thănh, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam
a. Thời kỳ trước năm 1986
Hiến phâp 1946 đê quy định về quyền sở hữu tăi sản, trong đĩ cĩ quy định về quyền sở hữu ruộng đất.
Luật cải câch ruộng đất năm 1953 đê đânh dấu Phâp luật đầu tiín về đất đai của Nhă nước Việt Nam Dđn chủ cộng hịa.
b. Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay
* Giai đoạn 1986 - 1993:
Ngăy 29/12/1987, Quốc hội đê thơng qua Luật Đất đai đầu tiín nhằm điều chỉnh câc quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đê thể chế hĩa đường lối, chính sâch của Đại hội lần thứ VI của Đảng vă Hiến phâp 1980 (Điều 19 vă 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toăn dđn do Nhă nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hănh đúng văo thời kỳ đất nước ta bước văo giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ năy
cĩ nhiều chính sâch mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 lă: Nhă nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trín đất. Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khâc nhau. Luật quy định: “Nghiím cấm mua, bân, lấn chiếm đất đai, phât canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mă khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng văo mục đích khâc, lăm hủy hoại đất đai”.
Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hănh Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đê nảy sinh những bất cập, đĩ lă người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong câc trường hợp: khi hộ nơng dđn văo hoặc ra hợp tâc xê, tập đoăn sản xuất nơng nghiệp, lđm nghiệp; khi hợp tâc xê, tập đoăn sản xuất nơng nghiệp vă câ thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khâc hoặc đê chết mă thănh viín trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ. Luật chỉ cho phĩp được thừa kế nhă ở hoặc mua nhă ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở cĩ ngơi nhă đĩ sau khi cơ quan nhă nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhă ở. Theo quy định trín cho thấy, Luật cịn gị bĩ chưa đâp ứng được nhu cầu sử dụng đất của câc chủ sử dụng đất, cho nín thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bân đất trâ hình theo câch xđy dựng một túp lều trín đất để bân, nhưng thực chất lă bân đất. Luật điều chỉnh câc quan hệ đất đai ở trạng thâi tĩnh. Nhă nước chỉ quản lý về mặt phâp luật hănh chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhă nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
* Giai đoạn 1993 - 2003:
Hiến phâp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, câ nhđn sử dụng đất cĩ quyền chuyển QSDĐ theo quy định của phâp luật”.
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngăy 10/06/1993 của Ban chấp hănh Trung ương khĩa VII: Tiếp tục đổi mới vă phât triển kinh tế - xê hội nơng thơn đê khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện câc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuí, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngăy 14/07/1993 vă cĩ hiệu lực ngăy 15/10/1993 cho phĩp người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuí, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngăy căng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa lă chuyển QSDĐ phải tuđn theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dđn sự vă phâp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiín, do sự phât triển nhanh chĩng của kinh tế, xê hội qua thực tế cuộc sống với tâc động của cơ chế thị trường lăm cho quan hệ đất đai căng trở nín phức tạp, nhiều
vấn đề lịch sử cịn chưa được xử lý thì câc vấn đề mới lại nảy sinh mă Luật Đất đai 1993 chưa cĩ quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thím một số quyền của người sử dụng đất như quyền gĩp vốn bằng giâ trị QSDĐ, quyền cho thuí lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, câ nhđn được Nhă nước cho thuí đất đê trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuí đất đê trả trước cịn lại lă 05 năm cũng được thực hiện câc quyền như chuyển nhượng, thế chấp, gĩp vốn, cho thuí lại QSDĐ. Riíng tổ chức, hộ gia đình, câ nhđn mới trả tiền thuí đất hăng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tăi sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải câch hănh chính vă để đồng bộ với một số Luật vă Quốc hội mới thơng qua trong thời gian thực hiện như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoăi tại Việt Nam thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xđy dựng Luật, phâp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa văo chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngăy 29/6/2001 Quốc hội khĩa X, kỳ họp thứ 9 đê thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần năy đê sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phĩp người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, đất lđm nghiệp sang mục đích khâc; được chuyển đổi cơ cấu cđy trồng vật nuơi đối với đất sử dụng văo mục đích nơng nghiệp, đất lđm nghiệp, đất lăm muối, đất nuơi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ văo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phĩp tổ chức, hộ gia đình, câ nhđn cĩ quyền thế chấp giâ trị QSDĐ theo quy định của phâp luật cũng được bảo lênh bằng giâ trị QSDĐ, tăi sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đĩ tại câc tổ chức tín dụng được phĩp hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa lă người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lênh bằng giâ trị QSDĐ tại câc tổ chức tín dụng cĩ vốn đầu tư nước ngoăi, chi nhânh Ngđn hăng nước ngoăi hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoăi.
* Giai đoạn từ 2003 - 2013:
Trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa, tình hình quản lý vă sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đê cho thấy cịn bộc lộ những thiếu sĩt, yếu kĩm. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) lă cần thiết vă tất yếu nhằm mục đích thâo gỡ những vướng mắc trong cơng tâc quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của phâp luật, đồng thời thể chế hĩa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sâch của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai 2003 đê được Quốc hội nước Cộng hịa xê hội chủ nghĩa Việt Nam khĩa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngăy 26/11/2003 vă cĩ hiệu lực từ ngăy 01/7/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, câ nhđn: Luật Đất đai năm 2003 đê kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,
câ nhđn sử dụng đất khơng phải lă đất thuí; khơng quy định câc điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng vă bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nơng nghiệp trồng cđy hăng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện câc quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phât triển vă tích tụ đất đai theo định hướng của Nhă nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuí, cho thuí lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lênh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhă nước thu hồi đất”.
Quyền vă nghĩa vụ của tổ chức, câ nhđn nước ngoăi sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, câ nhận nước ngoăi thuí đất cĩ câc quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuí đất hăng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuí. Bổ sung quyền được đầu tư xđy dựng kinh doanh nhă ở tại Việt Nam.
* Giai đoạn từ 2013 - đến nay:
Để quản lý vă sử dụng đất đai hiệu quả vă tốt hơn, ngăy 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khĩa XIII đê thơng qua Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 đê thể chế hĩa đúng vă đầy đủ những quan điểm, định hướng níu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hănh Trung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phât sinh trong quâ trình thi hănh Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoăn thiện theo hướng quy định cụ thể câc quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhă nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngoăi, hộ gia đình, câ nhđn,...) phù hợp với hình thứcgiao đất, thuí đất, cơng nhận quyền sử dụng đất vă quy định câc điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện câc quyền của người sử dụng đất (Nguyễn Thanh Giang, 2019). Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những nội dung của Luật Đất đai 2003 về QSDĐ, đồng thời hoăn thiện câc quy định theo hướng thị trường hĩa phù hợp với cơ chế thị trường trong giai đoạn phât triển hội nhập kinh tế - xê hội. Nội dung về QSDĐ đê phđn ra thănh hai nhĩm QSDĐ gồm câc quyền chung của người sử dụng đất vă câc QSDĐ cụ thể của từng đối tượng sử dụng đất. Nhĩm quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhă ở vă tăi sản khâc gắn liền với đất; Hưởng thănh quả lao động, kết quả đầu tư trín đất; Hưởng câc lợi ích do cơng trình của Nhă nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nơng nghiệp; Được Nhă nước hướng dẫn vă giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nơng nghiệp; Được Nhă nước bảo hộ khi người khâc xđm phạm quyền, lợi ích hợp phâp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhă nước thu hồi đất theo quy định của Luật năy; Khiếu nại, tố câo, khởi kiện về những hănh vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp phâp của mình vă những hănh vi khâc vi phạm phâp luật về đất đai. Bín cạnh câc quyền chung của người sử dụng đất thì tùy thuộc đối tượng sử dụng đất lă hộ gia đình, câ nhđn, tổ chức, cộng đồng dđn cư, cơ sở tơn giâo, tổ chức nước ngoăi cĩ chức năng ngoại giao, người Việt Nam
định cư ở nước ngoăi hay doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngoăi sẽ cĩ thím câc QSDĐ cụ thể khâc phù hợp với chế độ sử dụng đất được Nhă nước quy định (Hă Thị Thùy Trinh, 2017). Ngoăi ra, cịn quy định rõ nguyín tắc định giâ đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp phâp tại thời điểm định giâ, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc cơng bố bảng giâ đất văo ngăy 1/1 hăng năm. Bảng giâ đất chỉ âp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc âp dụng cho tất cả câc mục đích như quy định tại luật đất đai 2003. Bổ sung quy định về cơ quan xđy dựng, cơ quan thẩm định giâ đất, vị trí của tư vấn giâ đất trong việc xâc định giâ đất, thẩm định giâ đất vă việc thuí tư vấn để xâc định giâ đất cụ thể nhằm đưa giâ đất tính thuế khi chuyển nhượng ngăy căng tiệm cận với giâ đất trín thị trường bất động sản. Bín cạnh đĩ bổ sung câc quy định mới về hệ thống thơng tin, hệ thống giâm sât, theo dõi, đânh giâ một câch cơng khai, minh bạch vă đảm bảo dđn chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toăn dđn. Luật đê dănh một chương để quy định về việc xđy dựng hệ thống thơng tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thơng tin đất đai của mọi người dđn. Ngoăi ra Luật chỉ quy định về câc vấn đề chung của thủ tục hănh chính về đất đai vă giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đâp ứng yíu cầu cải câch thủ tục hănh chính vă điều kiện ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong quâ trình thực hiện (Trương Cơng Vũ, 2019).
Luật Đất đai năm 2013 cĩ một số những điểm mới sau:
- Bổ sung quyền được bồi thường khi Nhă nước thu hồi đất theo quy định của Luật năy (khoản 6 Điều 166).
- Bổ sung quy định quyền vă nghĩa vụ của nhĩm người sử dụng đất mă cĩ chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167). Nhĩm người sử dụng đất gồm: hộ gia đình, câ nhđn thì cĩ quyền vă nghĩa vụ như quyền vă nghĩa vụ của hộ gia đình, câ nhđn. Trường hợp trong nhĩm cĩ thănh viín lă tổ chức kinh tế thì cĩ quyền vă nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phđn chia được theo phần cho từng thănh viín trong nhĩm, nếu từng thănh viín của nhĩm muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tâch thửa theo quy định vă lăm thủ tục cấp GCN vă thực hiện quyền vă nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp khơng phđn chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện.
Quyền vă nghĩa vụ của hộ gia đình, câ nhđn sử dụng đất được quy định tại Điều 179. Nội dung Điều năy kế thừa câc quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003, đồng thời cĩ câc sửa đổi, bổ sung câc nội dung sau đđy:
- Quy định về quyền vă nghĩa vụ của hộ gia đình, câ nhđn sử dụng đất được Nhă nước giao đất nơng nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao cĩ thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất vă đất thuí trả tiền thuí đất một lần cho cả thời gian thuí được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phâp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xđy
dựng dự ân cĩ mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xđy dựng kinh doanh nhă ở thì cĩ quyền tự đầu tư trín đất hoặc cho thuí QSDĐ, gĩp vốn QSDĐ.
- Quy định quyền vă nghĩa vụ của hộ gia đình, câ nhđn được Nhă nước cho thuí đất thu tiền thuí đất hăng năm
- Quy định về quyền vă nghĩa vụ của hộ gia đình, câ nhđn thuí lại đất trong khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chếxuất.
Về quyền vă nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoăi, tổ chức nước ngoăi cĩ chức năng ngoại giao, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngoăi sử dụng đất. Nội dung mục năy bổ sung một số nội dung sau:
- Quy định quyền vă nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoăi được sở hữu nhă ở tại Việt Nam; Người nước ngoăi hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoăi khơng thuộc đối tượng mua nhă ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Nội dung điều năy kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 vă luật hĩa Điều 13 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều186).
- Bổ sung quy định về quyền vă nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoăi, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư thuí đất để xđy dựng cơng trình ngầm (Điều 187).
Về điều kiện thực hiện câc quyền của người sử dụng đất. Đđy lă một mục mới