3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VĂ THỰC TIỄN
1.2.2. Cơ sở phâp lý về thực hiện câc quyền sử dụng đất
a. Câc văn bản Luật
- Luật đất đai năm 1988 được cơng bố theo Lệnh của Chủ tịch Hội đồng Nhă nước ngăy 8 thâng 1 năm 1988;
- Hiến phâp 1992 do Quốc hội ban hănh ngăy 15 thâng 4 năm 1992;
- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hănh ngăy 14 thâng 7 năm 1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hănh ngăy 22 thâng 06 năm 1994;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban hănh ngăy 02 thâng 12 năm 1998;
Quốc hội ban hănh ngăy 21 thâng 12 năm 1999;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban hănh ngăy 29 thâng 6 năm 2001;
- Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hănh ngăy 26 thâng 11 năm 2003; - Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhă ở vă Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009 do Quốc hội ban hănh ngăy 18 thâng 6 năm 2009;
- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hănh ngăy 29 thâng 11 năm 2013; - Bộ luật Dđn sự năm 2015 do Quốc hội ban hănh ngăy 24 thâng 11 năm 2015.
b. Câc văn bản hướng dẫn thi hănh Luật
- Nghị định số 64/CP ngăy 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, câ nhđn sử dụng ổn định lđu dăi văo mục đích sản xuất nơng nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngăy 17/08/1994 của Chính phủ ban hănh quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhă nước thu hồi đất để sử dụng văo mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- Nghị định số 114/CP ngăy 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hănh Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngăy 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hănh chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngăy 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuí, cho thuí lại, thừa kế QSDĐ vă thế chấp, gĩp vốn bằng giâ trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngăy 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, câ nhđn sử dụng ổn định lđu dăi văo mục đích sản xuất nơng nghiệp vă bổ nhiệm giao việc giao đất lăm muối cho hộ gia đình vă câ nhđn sử dụng ổn định lđu dăi.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngăy 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hănh Luật thuế chuyển QSDĐ vă Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngăy 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngăy 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuí, cho thuí lại, thừa kế QSDĐ vă thế chấp, gĩp vốn bằng giâ trị QSDĐ.
Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngăy 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hănh chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngăy 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ vă tâi định cư khi Nhă nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngăy 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngăy 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của câc Nghị định hướng dẫn thi hănh Luật Đất đai vă Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển cơng ty nhă nước thănh cơng ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngăy 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tâi định cư khi Nhă nước thu hồi đất vă giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngăy 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập câ nhđn.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngăy 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giâ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ vă tâi định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngăy 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhă ở vă tăi sản khâc gắn liền với đất. - Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngăy 23/7/2010 của Chính Phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngăy 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngăy 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngăy 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngăy 25/3/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngăy 17 thâng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngăy 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập câ nhđn vă Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập câ nhđn.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngăy 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hănh một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngăy 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giâ đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngăy 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngăy 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuí đất, thuí mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngăy 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tâi định cư khi Nhă nước thu hồi đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngăy 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hănh chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngăy 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hănh Luật Đất đai.
- Thơng tư số 278/TT-ĐC ngăy 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngăy 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hănh chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thơng tư số 104/2000/TT-BTC ngăy 23/10/2000 của Bộ Tăi chính hướng dẫn thi hănh Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngăy 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hănh Luật thuế chuyển QSDĐ vă Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngăy 01/10/2009 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tâi định cư vă trình tự, thủ tục, thu hồi đất, giao đất, cho thuí đất.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngăy 21/10/2009 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhă ở vă tăi sản gắn liền với đất.
- Thơng tư liín tịch số 20/2012/TTLT-BTP-BTNMT ngăy 18/11/2011 của Bộ Tư phâp vă Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tăi sản gắn liền với đất.
- Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngăy 15/8/2013 của Bộ tăi chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập câ nhđn, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập câ nhđn vă Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập câ nhđn vă Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập câ nhđn.
- Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngăy 19/5/2014 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhă ở vă tăi sản khâc gắn liền với đất.
- Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngăy 19/5/2014 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngăy 19/5/2014 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngăy 02/6/2014 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuí đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngăy 16/6/2014 của Bộ Tăi chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngăy 15 thâng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngăy 16/6/2014 của Bộ Tăi chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngăy 15 thâng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuí đất, thuí mặt nước.
- Thơng tư số 37/2014/TT-BTNMT ngăy 30/6/2014 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tâi định cư khi Nhă nước thu hồi đất.
- Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngăy 27/01/2015 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vă Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngăy 15 thâng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Thơng tư liín tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngăy 04/4/2015 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường vă Bộ Tư phâp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giâ quyền sử dụng đất để giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuí.
- Thơng tư số 92/2015/TT-BTC ngăy 15/6/2015 của Bộ Tăi chính hướng dẫn thực hiện thuế giâ trị gia tăng vă thuế thu nhập câ nhđn đối với câ nhđn cư trú cĩ hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập câ nhđn quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của câc Luật về thuế số 71/2014/QH13 vă Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngăy 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hănh Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của câc Luật về thuế vă sửa đổi, bổ sung một số điều của câc Nghị định về thuế.
- Thơng tư liín tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngăy 23/6/2016 của Bộ Tư phâp vă Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tăi sản gắn liền với đất.
- Thơng tư số 33/2017/TT-BTNMT ngăy 29 thâng 9 năm 2017 của Bộ Tăi nguyín vă Mơi trường về hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai vă sửa đổi Thơng tư hướng dẫn thi hănh Luật đất đai.
1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một sớ khu vực trín thế giới
Hầu hết câc quốc gia trín thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khâc nhau), đều cĩ xu hướng ngăy căng tăng cường vai trị quản lý của Nhă nước đối với đất đai. Xu thế năy phù hợp với sự phât triển ngăy căng đa dạng của câc quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toăn cầu hĩa hiện nay. Mục tiíu của mỗi quốc gia lă nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tăi nguyín trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời cĩ những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phât triển, tạo điều kiện để phât triển hợp tâc đầu tư giữa câc quốc gia thơng qua câc chế định phâp luật thơng thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế vă an ninh quốc gia. Trín cơ sở đĩ, câc quốc gia trín thế giới đê phât triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm đâp ứng đất đai cho câc nhu cầu phât triển kinh tế - xê hội của quốc gia (Trương Cơng Vũ, 2019).
Tại câc nước phât triển, đa số câc nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhđn về đất đai, do đĩ đất đai được mua bân, trao đổi trong nền kinh tế tuy cĩ một số đặc điểm riíng so với những hăng hĩa tư liệu tiíu dùng hoặc tư liệu sản xuất khâc (Nguyễn Thanh Giang, 2019).
1.2.3.1. Đối với câc nước phât triển a. Thụy Điển
Phâp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản lă dựa trín việc sở hữu tư nhđn về đất đai vă nền kinh tế thị trường. Tuy nhiín, sự giâm sât chung của xê hội tồn tại trín rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phât triển đất đai vă bảo vệ mơi trường. Hoạt động giâm sât lă một hoạt động phổ biến trong tất cả câc nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống phâp luật về chi tiết được hình thănh khâc nhau.
Hệ thống phâp luật về đất đai gồm rất nhiều câc đạo luật, luật, phâp lệnh phục vụ cho câc hoạt động đo đạc địa chính vă quản lý đất đai. Câc hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản vă việc xđy dựng ngđn hăng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hô. Một số điểm nổi bật phâp luật đất đai của Thụy Điển, đĩ lă:
- Đăng ký quyền sở hữu:
Được Toă ân thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu khi cĩ câc chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 thâng sau khi mua. Bín mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toă ân sẽ xem xĩt, đối chiếu với sổ đăng ký đất. Nếu xĩt thấy hợp phâp, sẽ tiến hănh đăng ký quyền sở hữu để người mua lă chủ sở hữu mới. Câc bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tịa ân, bản gốc được trả lại cho người mua. Tịa ân cũng xem xĩt câc hạn chế về chuyển nhượng của bín bân (chẳng hạn như: cấm bân).
Việc đăng ký đất đai lă bắt buộc nhưng hệ quả phâp lý quan trọng lại xuất phât từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng lă một hợp đồng câ nhđn (khơng cĩ sự lăm chứng về mặt phâp lý vă khơng cĩ xâc nhận của cơ quan cơng chứng) nín rất khĩ kiểm sôt việc đăng ký. Tuy nhiín, ở Thụy Điển hầu như tất cả câc chuyển nhượng đều được đăng ký, vì việc đăng ký sẽ tăng thím sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiín khi cĩ tranh chấp với một bín thứ ba năo đĩ vă quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cầnthiết khi thế chấp (Trương Cơng Vũ, 2019).
- Vấn đề thế chấp:
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một câch khâc. Theo quy định của phâp luật về thế chấp, cĩ 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiín người sở hữu đất đai phải lăm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đĩ sẽ được đăng ký vă toă ân sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xâc nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản