Tình hình chuyển nhượngquyền sử dụng đất trín địa băn huyệ nA Lưới

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VĂ THỰC TIỄN

3.3.1. Tình hình chuyển nhượngquyền sử dụng đất trín địa băn huyệ nA Lưới

3.3.1.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện A Lưới

Từ năm 2016 - 2018, Chi nhânh Văn phịng đăng ký đất đai huyện A Lưới đê nhận vă xử lý thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 357 bộ hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng lă 205,64 ha (2.056.424,40 m2

). Bình quđn mỗi năm đê cĩ 119 bộ hồ sơ với khoảng 68,55 ha đất được chuyển nhượng. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong câc năm 2016, 2017, 2018 được thể hiện như sau:

79 112 166 357 17.18 34.52 153.94 205.64 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2016 2017 2018 Tổng

Số lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ)

Diện tích chuyển nhượng (ha)

Thơng qua biểu đồ 3.1 cho thấy, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng với diện tích đất được chuyển nhượng trín địa băn huyện A Lưới cĩ xu hướng tăng dần qua câc năm. Cụ thể:

- Năm 2016, cĩ 79 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích lă 17,18 ha đất chuyển nhượng.

- Năm 2017, cĩ 112 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng lă 34,52 ha, tăng 33 hồ sơ vă 17,34 ha so với năm 2016.

- Năm 2018, cĩ 166 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng lă 153,94 ha, tăng 54 hồ sơ vă 119,42 ha so với năm 2017.

Như vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2018 tăng gấp 1,56 lần vă diện tích đất được chuyển nhượng cũng tăng gấp 8,96 lần so với năm 2016. Điều năy cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018 ngăy căng trở nín sơi động vă thể hiện rõ nhu cầu của người dđn ngăy căng tăng. Nguyín nhđn lă do dđn số ngăy căng đơng vă sống tập trung nín nhu cầu sử dụng đất cũng ngăy căng bức thiết hơn, song song với đĩ lă quâ trình phât triển kinh tế xê hội gắn với xđy nơng thơn mới ở hầu hết câc địa phương trín địa băn huyện đê thúc đẩy việc xđy dựng vă phât triển câc cơng trình cơ sở hạ tầng, dịch vụ buơn bân, mở rộng vă phât triển sản xuất,… lăm tăng giâ trị sử dụng đất dẫn đến gia tăng về nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.3.1.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hănh chính cấp xê

Huyện A Lưới cĩ tổng số 21 đơn vị hănh chính cấp xê, trong đĩ cĩ 20 xê vă 01 thị trấn. Trong giai đoạn 2016 - 2018, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đê diễn ra ở tất cả câc xê vă thị trấn trín toăn địa băn huyện. Trung bình mỗi đơn vị hănh chính cấp xê cĩ 19,14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với diện tích đất chuyển nhượng trung bình lă 97.924,97 m2

. Số liệu chi tiết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của câc xê, thị trấn trín địa băn huyện được thể hiện ở bảng 3.3.

Bảng 3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại câc xê, thị trấn trín địa băn huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018

TT Tín đơn vị hănh chính

Sớ lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổng diện tích đất chuyển nhượng (m2) 1 Thị trấn A Lưới 172 68.877,30 2 Xê A Roăng 03 6.405,00 3 Xê A Đớt 02 642,20 4 Xê Hương Lđm 14 15.431,10

5 Xê Đơng Sơn 02 361,50

6 Xê Hương Phong 04 98.859,60

7 Xê Phú Vinh 12 6.722,80 8 Xê Hồng Thượng 08 17.460,00 9 Xê SơnThủy 27 12.813,50 10 Xê A Ngo 52 20.147,20 11 Xê HồngThâi 02 339,60 12 Xê Nhđm 03 15.290,00 13 Xê Hồng Quảng 09 70.017,50 14 Xê HồngBắc 05 8006,30 15 Xê Hồng Kim 03 682,50 16 Xê Bắc Sơn 07 28.680,40 17 Xê HồngTrung 04 1.797,00 18 Xê HồngVđn 07 167.585,90 19 Xê Hồng Thủy 08 1.452.909,50 20 Xê Hồng Hạ 08 53.936,50

21 Xê Hương Nguyín 05 9.459,00

Tổng 357 2.056.424,40

Theo số liệu bảng 3.3 cho thấy, tuy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều cĩ diễn ra ở tất cả câc xê vă thị trấn trín địa băn huyện nhưng số lượng hồ sơ chuyển nhượng vă diện tích đất chuyển nhượng khơng đồng đều tại câc địa phương.

- Xĩt về số lượng hồ sơ chuyển nhượng thì thị trấn A Lưới cĩ số lượng hồ sơ nhiều nhất so với câc xê khâc với 172 hồ sơ, đứng thứ 2 vă thứ 3 lần lượt lă xê A Ngo với 52 hồ sơ vă xê Sơn Thủy 27 hồ sơ, thấp nhất lă câc xê: Hồng Thâi, A Đớt, Đơng Sơn (mỗi xê chỉ cĩ 02 hồ sơ) được đăng ký chuyển nhượng vă chỉnh lý biến động trong vịng 3 năm từ 2016 đến 2018. Nguyín nhđn về sự chính lệch về số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa câc xê, thị trấn trín địa băn huyện chủ yếu lă do nhu cầu sử dụng đất, giâ trị sử dụng đất vă giâ đất tại mỗi địa phương lă khâc nhau. Ở thị trấn A Lưới vă một số xê cĩ số lượng hồ sơ chuyển nhượng lớn lă những địa phương cĩ điều kiện thuận lợi về nhiều mặt, đặc biệt lă điều kiện kinh tế xê hội phât triển hơn vă tiềm năng về đất đai cao hơn so với câc xê cịn lại. Điều năy cho thấy, ở đđu cĩ điều kiện kinh tế xê hội phât triển thì ở đĩ cĩ nhu cầu sử dụng đất tăng cao, thị trường quyền sử dụng đất diễn ra sơi động, vă đđy lă xu thế khơng chỉ riíng tại huyện A Lưới mă cịn lă xu thế chung trín địa băn tỉnh Thừa Thiín Huế cũng như câc địa phương khâc trín cả nước.

- Xĩt về diện tích chuyển nhượng thì câc xê: Hồng Thủy, Hồng Vđn, Hương Phong lần lượt lă những địa phương cĩ diện tích đất chuyển nhượng lớn hơn so với câc xê vă thị trấn cịn lại của huyện A Lưới. Trong đĩ, Hồng Thủy lă xê cĩ diện tích chuyển nhượng cao nhất so với câc xê khâc với 1.452.909,50m2

, chiếm 70,65% tổng diện tích đất chuyển nhượng của toăn huyện. Nguyín nhđn lă do xê Hồng Thủy lă một trong những xê cĩ diện tích đất tự nhiín lớn,việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa băn xê chủ yíu tập trung văo đất rừng sản xuất nín cĩ diện tích chuyển nhượng lớn; trong số 21 xê, thị trấn của huyện A Lưới thì câc xê Hồng Thâi vă xê Đơng Sơn cĩ diện tích đất chuyển nhượng ít nhất (dưới 400 m2

). Nguyín nhđn một phần do câc xê năy nằm xa khu trung tđm huyện, điều kiện kinh tế, xê hội ít phât triển hơn so với câc xê cịn lại, lăm cho giâ trị quyền sử dụng đất thấp. Ngoăi thị trấn A Lưới vă câc xê lđn cận với khu trung tđm của huyện như A Ngo, Sơn Thủy, Hồng Kim, Hồng Quảng, Hồng Thượng thì câc xê khâc chủ yếu lă người đồng băo dđn tộc thiểu số sinh sống, mật độ dđn số tương đối thấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu chỉ để phục vụ cho việc sử dụng đất của người dđn địa phương dẫn đến diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít hơn hoặc nếu diện tích chuyển nhượng lớn thì chủ yếu lă chuyển nhượng đất rừng sản xuất. Ngoăi ra, thực tế cĩ nhiều trường hợp chuyển nhượng vă nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương nhưng chủ sử dụng lại khơng tự giâc cơng khai, đăng ký chỉnh lý biến động theo đúng quy định, chỉ cĩ ít trong số đĩ thực hiện đăng ký theo quy định nín rất khĩ kiểm sôt một câch chính xâc về số lượng vă diện tích chuyển nhượng. Vì vậy, đđy cũng lă vấn đề cần được quan tđm khắc phục trong thời gian tới để

vừa khơng bị thất thôt nguồn thu ngđn sâch cho nhă nước từ đất đai, vừa để kiểm sôt chặt chẽ tình hình biến động sử dụng đất đai tại câc địa phương, gĩp phần định hướngcho sự phât triển kinh tế xê hội chung của toăn huyện một câch toăn diện vă hợp lýhơn.

3.3.1.3. Tình hình đĩng gĩp văo nguồn thu cho ngđn sâch nhă nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện A Lưới

Trong giai đoạn 2016 - 2018, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa băn huyện A Lưới đê đĩng gĩp văo nguồn thu ngđn sâch nhă nước với hai khoản thu lă thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vă lệ phí trước bạ. Câc khoản thu cụ thể:

Bảng 3.4. Thống kí số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

cho ngđn sâch nhă nước trong giai đoạn 2016 -2018

Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm Thuế thu nhập từ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất Lệ phí trước bạ Tổng

2016 74,19 18,09 92,28

2017 114,63 27,29 141,92

2018 168,86 42,15 211,01

Tổng 357,68 87,53 445,21

(Nguồn:Chi cục Thuế huyện A Lưới)

Từ số liệu trín cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 2018 đê đĩng gĩp một phần văo ngđn sâch nhă nước với tổng số tiền lă 445,21 triệu đồng. Trong đĩ, cĩ 357,68 triệu đồng thu được từ việc nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 87,53 triệu đồng thu được từ việc nộp lệ phí trước bạ của câc bín liín quan đến việc chuyển nhượng. Trong giai đoạn năy, bình quđn mỗi năm huyện A Lưới thu được 148,40 triệu đồng văo nguồn ngđn sâch. Tuy nhiín, số tiền thu được cĩ sự chính lệch giữa câc năm (năm 2018 số tiền thu được lớn nhất vă năm 2016 cĩ số tiền thu được lă nhỏ nhất). Nguyín nhđn cĩ kết quả như vậy lă do những năn gần đđy nhu cầu sử dụng đất trín địa băn huyện A Lưới tăng cao trong khi quỹ đất thì cĩ hạn nhưng dđn số ngăy căng đơng, một số trường hợp khâc thì cĩ thể biết trước được câc quy hoạch sử dụng đất để xđy dựng câc cơng trình, dự ân trín địa băn huyện nín nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hưởng lợi từ câc cơng trình, dự ân năy.

Ngoăi ra cịn cho thấy, nguồn thu từ thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện A Lưới liín tục tăng trong giai đoạn từ 2016 -2018. Cụ

thể, năm 2016 huyện chỉ thu được 92,28 triệu đồng thì đến năm 2018 số tiền thu được đê lín tới 211,01 triệu đồng, tăng 118,73 triệu đồng so với năm 2016 (gấp 2,29 lần so với năm 2016) do số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa băn huyện A Lưới đê liín tục tăng, năm 2016 chỉ cĩ 79 hồ sơ nhưng đến năm 2018 lín 166 hồ sơ (gấp 2,10 lần hồ sơ so với năm 2016).

Tuy khơng cao bằng về nguồn thu từ thuế thu nhập câ nhđn từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nguồn thu từ lệ phí trước bạ từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa băn huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018 cũng liín tục tăng. Cụ thể, năm 2016 huyện chỉ thu được 18,09 triệu đồng lệ phí trước bạ thì đến năm 2018 con số năy đê tăng lín 42,15 triệu đồng, tăng gấp 2,33 lần so với năm 2016. Nguyín nhđn lă do việc quản lý nhă nước về đất đai trín địa băn huyện ngăy căng chặt chẽ hơn, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ đăng ký theo quy định ngăy căng tăng vă đđy cũng chính lă một trong những dấu hiệu khởi sắc chứng tỏ rằng thị trường bất động sản nĩi chung vă thị trường đất đai nĩi riíng trín địa băn huyện Alưới dần dần phât triển.

3.3.1.4. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xê Hương Lđm

Như đê đề cập ở phần tình hình quản lý vă sử dụng đất cho thấy, Hương Lđm lă một trong những xê vùng xa của huyện miền núi A Lưới, tỉnh Thừa Thiín Huế, nơi đđy chủ yếu lă người dđn tộc thiểu số sinh sống nín vấn đề đất đai đê vă đang được chính quyền địa phương vă câc cấp câc ngănh cĩ liín quantập trung quan tđm để hạn chế câc hoạt động trong cơng tâc quản lý vă sử dụng đất đai khơng đúng với chủ trương, chính sâch vă phâp luật quy định, đặc biệt lă trong vấn đề thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dđn.

Lă xê cĩ điều kiện tương đối thuận lợi về đặc thù vị trí địa lý vă giao thơng, dđn cư phđn bố tập trung hai bín đường Hồ Chí Minh lă trục đường chính của xê. Ngoăi ra, cịn nằm trong sự băo bọc xung quanh bởi câc xê Hương Phong, Đơng Sơn, A Đớt, A Roăng vă Hương Nguyín tạo thănh đầu mối ra văo của câc xê lđn cận nín giâ trị sử dụng đất trín địa băn xê Hương Lđm khâ cao so với một số xê trong khu vực lăm cho nhu cầu sử dụng đất nơi đđy ngăy căng tăng, tình hình thực hiện chuyển nhượng vă nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 -2018 cũng diễn ra tương đối nhiều, trong đĩ đất ở với đất vườn, ao liền kề vă đất rừng sản xuất chiếm phần lớn trong số câc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xê.

a) Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo số liệu cung cấp của Chi nhânh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện A Lưới, trong giai đoạn từ 2016 - 2018 xê Hương Lđm cĩ 14 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định, với tổng diện tích đất chuyển nhượng lă 15.431,10 m2

của chủ sử dụng đất lă người dđn tộc Kinh thường trú tại xê Hương Lđm, diện tích đất chuyển nhượng 3.683,53 m2; 05 trường hợp lăm hồ sơ chuyển nhượng của chủ sử dụng đất lă người dđn tộc thiểu số (dđn bản địa), diện tích đất chuyển nhượng 11.747,57 m2.

Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xê Hương Lđm

trong giai đoạn 2016 - 2018

Năm

Đới tượng chuyển nhượng lă người dđn

tộc Kinh

Đới tượng chuyển nhượng lă người dđn

tộc thiểu sớ Tổng Sớ lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhượng (m2) Sớ lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhượng (m2) Sớ lượng hồ sơ chuyển nhượng (hồ sơ) Diện tích chuyển nhượng (m2) 2016 02 729,41 0 0,00 02 729,41 2017 02 1.158,20 02 1.083,50 04 2.241,70 2018 05 1.795,92 03 10.664,07 08 12.459,99 Tổng 09 3.683,53 05 11.747,57 14 15.431,10

(Nguồn: Chi nhânh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện A Lưới)

Qua số liệu bảng 3.5 cho thấy, tình hình thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất trín địa băn xê Hương Lđm trong giai đoạn 2016 - 2018 diễn ra tương đối nhiều so với một số xê trong khu vực vă cĩ xu hướng gia tăng theo từng năm. Trong đĩ, năm 2016 số lượng thực hiện đăng ký chuyển nhượng chỉ cĩ 02 trường hợp với diện tích 729,41 m2; đến năm 2018 số lượng thực hiện đăng ký chuyển nhượng tăng lín 08 trường hợp với diện tích 12.459,99 m2, tăng 06 trường hợp vă diện tích cũng tăng 11.700,58 m2 so với năm 2016 (số lượng hồ sơ chuyển nhượng tăng gấp 03 lần vă diện tích đất chuyển nhượng tăng gấp 17,08 lần của năm 2018 so với năm 2016). Trung bình mỗi năm xê Hương Lđm cĩ 4,67 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSD đất, với diện tích đất chuyển nhượng trung bình lă 5.143,70 m2 trong giai đoạn 2016 - 2018.

Xĩt về số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dđn tộc thiểu số với người dđn tộc Kinh lă khơng đồng đều nhau, cĩ sự chính lệch rõ rệt (số lượng hồ sơ đăng ký chuyển nhượng của người dđn tộc Kinh cao hơn 04 hồ sơ so với số lượng hồ sơ chuyển nhượng của người dđn tộc thiểu số). Nguyín nhđn lă do trình độ dđn trí của người dđn tộc thiểu số thấp hơn so với người dđn tộc Kinh cư trú trín địa băn

xê, mức độ am hiểu chủ trương, chính sâch về đất đai giữa hai dđn tộc lă khâc nhau. Người đồng băo dđn tộc thiểu số nơi đđy thường hay thụ động trong việc lăm thủ tục chuyển nhượng theo quy định, hay cho rằng việc thực hiện đăng ký chuyển nhượng vă nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lă khơng mấy quan trọng vă cĩ thể thực hiện lúc năo cũng được, một phần trong đĩ cũng do tư tưởng lạc hậu vẫn tồn tại từ lđu nay vì khơng quen với giấy tờ liín quan đến việc sử dụng đất dẫn đến hay xảy ra tranh chấp đất, gđy mất đoăn kết với nhau; người dđn tộc Kinh thì ngược lại, họ luơn luơn quan tđm