3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số địa phương trong nước
trong nước
1.2.2.1. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng
Một trong những thành công nổi bật của Đà Nẵng trong khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội là “gỡ nút thắt” trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Xác định công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện chính sách thu hồi đất đai là vấn đề then chốt trong đô thị hóa, Đà Nẵng chủ trương chọn đây là khâu đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị. Để thực hiện việc này thuận lợi, điều đầu tiên các cấp ngành chức năng của Thành phố thực hiện là tập trung quản lý chặt chẽ chất lượng đồ án quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất, giải quyết tốt việc phân chia bình đẳng phần giá trị tăng thêm của đất đai gắn với hạ tầng mới đầu tư và đảm bảo phát triển đúng quy hoạch. Đây là yếu tố chính giúp chính quyền Thành phố nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của nhân dân, thúc đẩy công tác giải phóng nhanh mặt bằng nhanh gọn, thuận lợi, tạo điều kiện cho xây dựng hạ tầng các tuyến phố mơi, khu đô thị và cụm dân cư... Nhiều chính sách tài chính đất đai riêng có
ở Đà Nẵng, được Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố triển khai rất hiệu quả như: chính sách về thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đối với những hộ giải tỏa chấp hành bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định, chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, chính sách đối với công tác tái định cư…[38].
Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng được chuyên môn hóa cao, thể hiện sự quan tâm thiết thực đến lợi ích của người dân và được quán triệt đầy đủ, nhất quán đối với tất cả các dự án trên địa bàn. Nhờ vậy, việc thực hiện giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư khá công bằng, minh bạch, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của công dân. Mọi vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án. Chính nhờ giải quyết cụ thể, kịp thời và thỏa đáng quyền lợi của nhân dân mà Đà Nẵng nhận được sự đồng thuận rất cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng.
Kinh nghiệm tiêu biểu của Đà Nẵng là thực hiện tốt chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, huy động tiềm năng, nội lực sẵn có trong cộng đồng vào xây dựng và phát triển. Nhất quán trong thực hiện các cơ chế, chính sách, thu hút đầu tư trong khai thác tối đa các nguồn lực tài chính đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tập trung ưu tiên các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất tái định cư cho các hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án; chú trọng đầu tư và phát triển dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế vững chắc theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp.
1.2.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội
Dân số ngày càng tăng cao, với nguồn cung nhà đất tại thủ đô Hà Nội ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luôn đắt đỏ, đặc biệt là những khu vực các quận trung tâm và khu vực phía Tây - nơi được quy hoạch xây dựng nhiều dự án lớn. Tuy vậy, từ 2014 trở lại đây, thị trường bất động sản ở thành phố Hà Nội đang tự điều chỉnh và dần đi vào ổn định, phát triển bền vững hơn, vì:
- Hà Nội đã kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích. Việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ, khi giao quyền sử dụng đất thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện huy động nguồn lực tài chính hiệu quả nhất.
- Thành phố thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị
trường đất đai. Sự biến động về giá cả quyền sử dụng đất về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội.
- Thành phố đã phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường.
- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường. Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp, thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; nguồn tài chính thu được từ đất đai sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.
1.2.2.3. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản đa quốc gia. Bởi lẽ, đây là thị trường có tốc độ phát triển cao trên cả nước. Quỹ đất phi nông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2005) lên 90.747 ha (năm 2010), tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triểnđô thị. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại được triển khai xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; Đồng thời, thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng thu ngân sách, bình quân hàng năm đạt trên 8.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách của Thành phố [32].
Là Thành phố lớn nhất của cả nước, vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được xem là một trong những trọng tâm của chính sách huy động nguồn lực ở đây. Kinh nghiệm thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh về khía cạnh huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai cho thấy một số điểm thành công nổi bậc sau:
- Quản lý chặt chẽ quỹ đất và sự biến động của quỹ đất trong quá trình đô thị hoá, việc thực hiện quy hoạch và giao đất cho các chủ thể sử dụng được theo dõi chặt chẽ quá trình sử dụng so với mục đích ban đầu. Trong thời hạn giao hoặc cho thuê, nếu đất không được sử dụng đúng mục đích thì sẽ bị thu hồi để giao cho chủ thể sử dụng khác nhằm tăng khả năng huy động nguồn lực của Thành phố.
- Linh hoạt và đa dạng hoá các hình thức sử dụng đất để có thể huy động được nguồn lực tài chính cao nhất. Thành phố cho phép các chủ thể đầu tư đa dạng có thể tham gia vào các dự án cung cấp nhà ở cho nhân dân. Thông qua hình thức này, các chủ dự án sẽ nhanh chóng thực hiện được việc thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Thành phố.
- Những nguồn tài chính thu được dùng để tái đầu tư trực tiếp cho phát triển cải tạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố, những năm qua, nhiều khu chung cư được cải tạo nâng cấp, chỉnh trang diện mạo của Thành phố được thực hiện bằng nguồn tài chính thu được từ cho thuê quyền sử dụng đất.