3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Kết quả thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân của thành phố Biên Hòa trong
giai đoạn từnăm 2014 đến hết năm 2017.
- Các văn bản liên quan đến các hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân.
- Các hộgia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: trên toàn bộđịa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. - Phạm vi về thời gian: Giai đoạn từnăm 2014 đến năm 2017
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; - Hiện trạng sử dụng và biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa
giai đoạn 2014-2017;
- Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014- 2017;
- Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộgia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Biên Hòa.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu là việc làm đầu tiên và rất quan trọng khi tiến hành nghiên cứu đề tài. Chúng tôi đã tiến hành thu thập tài liệu, số liệu vềđiều kiện tự nhiên, đất đai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng của thành phố Biên Hòa. Tất cả các tài liệu, số liệu thu thập được phân loại, lựa chọn và hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu. Sau đó tiến hành thu thập tiếp những số liệu còn thiếu và xác minh lại những số liệu chưa chính xác.
2.3.1.1. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp:
- Điều tra, thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu tại các phòng, ban, đơn vị chức
năng của thành phố Biên Hòa, đểcó được thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa.
- Thu thập những văn bản của cơ quan nhà nước cấp trung ương và địa phương về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận của nội dung nghiên cứu. Thu thập thông tin từ
những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, ... - Thu thập các báo cáo vềcông tác quản lí đất đai nói chung và tình hình chuyển
quyền sử dung ̣ đất nói riêng của thành phố Biên Hòa trong giai đoạn năm 2014 – 2017.
2.3.1.2. Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp:
* Phương pháp phỏng vấn, điều tra khảo sát thực địa.
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch vềQSDĐ tại các địa bàn đặc trưng của thành phố: Bao gồm 2 xã và
3 phường sau:
Xã Phước Tân: xã Phước Tân huyện Long Thành được chuyển giao về thành phố Biên Hòa theo Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ về việc
điều chỉnh địa giới hành chính huyện Long Thành để mở rộng địa giới hành chính thành phố Biên Hòa thuộc tỉnh Đồng Nai, xã Phước Tân thuộc khu vực phía Nam của thành phố Biên Hòa, là khu vực phát triển năng động, có tốc độ đô thị hóa cao, hệ
thống giao thông tỉnh lộ và quốc lộđi qua khu vực xã, có vị trí quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Nai, nên có tình hình biến động vềđất đai lớn (tách thửa, chuyển nhượng, thay đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm...), quá trình đô thị
hóa diễn ra mạnh, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Do đó, vùng có thể đại diện cho khu vực các xã phát triển ngoại ô xung quanh thành phố.
Xã Hiệp Hòa: là một xã cù lao, được bao bọc bởi sông Đồng Nai, nằm về hướng Đông Bắc của thành phố Biên Hòa. Nơi đây đã từng có một truyền thống lịch sử và phát triển lâu đời của một thương cảng sầm uất và đô thị phồn thịnh nhất phương Nam trong giai đoạn 1679 - 1775. Nằm ở vị trí vô cùng thuận lợi chỉ cách nội ô thành phố Biên Hòa và các khu công nghiệp bởi con sông Đồng Nai, có hệ thống kênh rạch
phong phú ăn sâu vào bên trong đất liền nên giao thông thuận tiện cho cả vềđường bộ và đường thuỷ. Đặc biệt, đây cũng là địa bàn có 04 di tích lịch sửđược xếp hạng cấp quốc gia và cấp tỉnh. Do đó, vùng có thể đại diện cho khu vực có cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử, văn hóa mang đậm nét đặc trưng của thành phố.
Phường Thống Nhất: là phường trung tâm, có tốc độ đô thị hóa mạnh, quy hoạch là trung tâm hành chính – văn hóa – thương mại của thành phố Biên Hòa,
được đầu tư cơ sở hạ tầng đầy đủ nên việc tuyên truyền các chủtrương của Nhà nước có nhiều thuận lợi và công tác giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất được chú trọng. Do đó đây là vùng có thể đại diện cho khu vực trung tâm phát triển của thành phố.
Phường Quyết Thắng là phường nội ô, là trung tâm chính trị của tỉnh Đồng Nai và của thành phố Biên Hòa, phường có phía Nam giáp với sông Đồng Nai, có cảnh
quan sinh thái ven sông, trong tương lai quy hoạch là khu đô thị sinh thái ven sông. Do
đó là đây là vùng có thểđại diện cho khu vực trung tâm chính trị thành phố và những
phường có cảnh quan sinh thái dọc sông Đồng Nai.
Phường Long Bình: nằm ở phía Đông thành phố Biên Hoà Có 3 trục đường
giao thông chính là đường sắt Bắc Nam (phía Bắc); xa lộ Hà Nội (phía Tây) và Quốc Lộ 15 (phía Tây Nam), là phường có diện tích lớn, tập trung các khu công nghiệp, có mật độ dân số nhập cư tăng cao, tốc độ đô thị hóa mạnh, do đó có nhiều thay đổi về
loại hình, mục đích sử dụng đất cũng như việc lấn chiếm, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
tăng. Vì vậy, phường Long Bình là phường điển hình cho khu vực phát triển xung quanh thành phố.
+ Điều tra, phỏng vấn các hộgia đình, cá nhân có tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất nói trên: Để thu thập các thông tin liên quan đến việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc giải quyết các vướng mắc của các Cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương; tìm hiểu những trở ngại, khó khăn của người sử dụng khi thực hiện quyền sử dụng đất. Tiến hành điều tra các hộ dân tại các địa bàn nghiên cứu bằng các câu hỏi thông qua phiếu điều tra.
Để làm rõ tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
các địa bàn nghiên cứu, trong đề tài này sẽ sử dụng phương pháp chọn mẫu áp dụng công thức Slovin để tính sốlượng mẫu điều tra của các hộgia đình, cá nhân tại các địa bàn nghiên cứu. Với tổng thể là số hộ dân của 5 xã, phường điều tra, sai số cho phép là 5%, sốlượng mẫu cần điều tra của các hộgia đình, cá nhân là:
n = N/(1+N* e2) = 64.020/(1+64.020*0,052) = 397,52 hộ
n: Sốlượng mẫu cần xác định cho nghiên cứu điều tra N: là sốlượng tổng thể (tổng số hộ dân)
e: là mức độ chính xác mong muốn (e =1 – độ tin cậy)
Với mong muốn kết quả khảo sát sẽđạt độ tin cậy là 95% và sai số cho phép là 5%, với tổng số hộở xã Phước Tân, xã Hiệp Hòa, phường Thống Nhất, phường Quyết Thắng và phường Long Bình là 64.020 hộnhư vậy đề tài cần lấy lượng mẫu như trình bày ở bảng 2.1.
Bảng 2.1. Số lượng mẫu điều tra tại các phường, xã
STT Tên xã, phường Số hộ dân Số mẫu
1 Xã Phước Tân 14.85 91 2 Xã Hiệp Hòa 4.564 28 3 Phường Thống Nhất 8.843 54 4 Phường Quyết Thắng 6.767 41 5 Phường Long Bình 28.996 183 Tổng 64.020 397
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu
Sau khi đã thu thập được các thông tin, tư liệu cần thiết cho đề tài, tiến hành thống kê, phân loại tài liệu theo từng nội dung nhất định để xử lý các dữ liệu phục vụ
cho xây dựng báo cáo tổng hợp.
Sử dụng phần mềm Excel, Word để tổng hợp và phân tích số liệu điều tra. Kết quả của phương pháp này là xây dựng các bảng biểu cần thiết cho báo cáo tổng hợp.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia
Từ kết quảthăm dò và xin tư vấn các cán bộ quản lý, cán bộ trực tiếp đảm nhận công tác chuyển quyền sử dụng đất về khó khăn, thuận lợi và các yếu tố ảnh hưởng
đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, sau đó đã tổng hợp lại làm căn cứ để nghiên cứu các giải pháp phù hợp.
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Biên Hòa có diện tích tự nhiên là 26.352,1ha, là thành phố tỉnh lỵ
của tỉnh Đồng Nai, nằm ở khu vực miền Đông Nam Bộ. Thành phố Biên Hòa là đô thị
loại 1, và là thành phố trực thuộc tỉnh có dân số đông nhất trên cả nước với 1 triệu
người. Thành phố Biên Hòa nằm trong vùng kinh tế tam giác vàng phía Nam, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 30km, cách thành phố Vũng Tàu 90km.
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Biên Hòa
Thành phố Biên Hòa nằm ở phía tây tỉnh Đồng Nai, ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu - Phía Đông giáp huyện Trảng Bom - Phía Nam giáp huyện Long Thành
-Phía Tây giáp thị xã Tân Uyên, thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương và Quận 9 - Thành phố Hồ Chí Minh.
Thành phố Biên Hòa có dòng sông Đồng Nai hiền hòa chảy qua, đồng thời tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt, đường quốc lộ, đường thủy nối liền các tỉnh phía Tây và phía Nam. Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp hiện đại, đáp ứng yêu cầu của các khu công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng như quá trình phát triển đô thị hóa, đồng thời tạo được sự giao lưu trong hoạt động kinh tế. Đây là điều kiện thuận lợi cho sự
liên kết giữa các tỉnh và thành phố lân cận, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất kinh doanh.
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Biên Hòa phức tạp và đa dạng: đồng bằng, chuyển tiếp giữa
đồng bằng và trung du. Địa hình dốc dần từ Bắc xuống Nam và từĐông qua Tây. Khu
vực phía Đông và Bắc thành phố, địa hình có dạng đồi nhỏ, dốc thoải không đều, nghiêng dần vềphía sông Đồng Nai và các suối nhỏ. Cao độ lớn nhất là 75m, cao độ
thấp nhất là 2m. Vềmùa mưa lũ tràn từ Bắc xuống Nam và từĐông sang Tây Nam.
Khu vực phía Tây và Tây Nam chủ yếu là đồng bằng. Ven bờ phải sông Đồng Nai là vùng ruộng vườn xen lẫn nhiều ao hồ do lấy đất làm gạch, gốm.
Cao độ tự nhiên trung bình 1 - 2m. Khu vực cù lao có cao độ thấp từ 0,5 - 0,8m, hầu hết là ruộng vườn xen lẫn khu dân cư. Khu vực trung tâm Thành phố Biên Hòa có
cao độ trung bình từ 2 - 10m, mật độ xây dựng dày đặc.
3.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Biên Hòa nằm trong khu vực khí hậu tỉnh Đồng Nai là khí hậu nhiệt
đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa
nhiều. Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từtháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam. Gió
thịnh hành trong mùa khô là gió Đông Nam với tần suất 30-40%. Gió thịnh hành vào
mùa mưa là gió Tây Nam với tần suất 66%. Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, gió mạnh nhất là 22,6 m/s, đổi chiều theo mùa.
Với đặc điểm khí hậu nêu trên là một lợi thế của Thành phố tạo điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa và xã hội của
người dân.
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Dân số, nhân khẩu học và thành phần dân tộc
Theo thống kê năm 2017, dân số thành phố là 828.295người, mật độ dân số là
3.608 người/km². Nguyên nhân của sựgia tăng dân số thành phố là do sốdân di cư rất lớn từcác nơi khác đến để làm tại các khu công nghiệp. Thành phần dân cư thành phố
Biên Hòa gồm 23 dân tộc khác nhau có nguồn gốc từ 63 tỉnh thành trong cảnước. Dân số phần lớn là người Kinh, ngoài ra còn có một bộ phận người gốc Hoa sinh sống chủ
yếu ở xã Hiệp Hòa và phường Thanh Bình. Có thểnói dân cư thành phố Biên Hòa quá
đông từ các tỉnh phía Bắc đến tận miền Tây Nam Bộ tập trung ở đây rất đông và khó
kiểm soát. Hiện nay, thành phố Biên Hòa là thành phố thuộc tỉnh có dân số cao nhất Việt Nam.
Bảng 3.1. Phân bố dân sốtrên địa bàn thành phố Biên Hòa
STT Đơn vị hành chính Diện tích (ha) Dân số (người) 1 Phường An Bình 82,11 48.117 2 Phường Bình Đa 3,08 19.000 3 Phường Bửu Hòa 78,72 19.372 4 Phường Bửu Long 575,58 24.889 5 Xã Hiệp Hòa 697,70 12.433 6 Phường Hố Nai 388,52 31.586 7 Xã Hóa An 684,95 28.968 8 Phường Hòa Bình 54,34 9.574 9 Phương Long Bình 3.500,36 86.976
10 Phường Long Bình Tân 1.144,39 45.222
STT Đơn vị hành chính Diện tích (ha) Dân số (người) 12 Phường Quyết Thắng 142,38 19.214 13 Phường Tam Hiệp 217,69 33.424
14 Phường Tam Hòa 121,54 17.851
15 Phường Tân Biên 614,17 36.034
16 Xã Tân Hạnh 606,08 8.972
17 Phường Tân Hiệp 346,88 28.597
18 Phường Tân Hòa 401,53 39.982
19 Phường Tân Mai 136,80 20.101
20 Phường Tân Phong 1.686,16 42.031
21 Phường Tân Tiến 131,34 18.286 22 Phường Tân Vạn 443,91 14.086 23 Phường Thanh Bình 36,26 5.360 24 Phường Thống Nhất 342,54 22.786 25 Phường Trảng Dài 1.446,01 55.189 26 Phường Trung Dũng 80,75 23.757 27 Xã An Hòa 921,42 18.337 28 Xã Long Hưng 1.159,28 5.900 29 Xã Phước Tân 4.276,47 39.325 30 Xã Tam Phước 4.510,24 35.708 Tổng cộng 26.352,14 828.295
Hiện nay, tỷ lệtăng dân sốhàng năm là 1,2 %. Thành phố Biên Hòa có cơ cấu dân số trẻ, tháp tuổi có dạng hình cây thông, sốngười dưới tuổi lao động cao. Theo số
liệu thống kê cho thấy qui mô tăng dân số chủ yếu là do hai yếu tố: - Tăng tự nhiên.
Tăng cơ học (tăng cơ học chủ yếu là do dân các tỉnh và huyện di cư đến).
Trong đó, tăng cơ học chiếm phần lớn do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá và sự phát triển của hoạt động công nghiệp trên địa bàn Thành phố. Việc gia tăng dân
sốđã làm phát sinh nhiều vấn đề phải giải quyết như giao thông, nhà ở, y tế, giáo dục, an ninh trật tự…
3.1.2.2. Cơ cấu kinh tế và tốc độ phát triển của các ngành
Theo đánh giá từ phòng Kinh tế, phòng Tài chính và Kế hoạch thành phố, đầu
năm 2014 thành phốcó 50 đơn vị kinh tế tập thể. Trong đó có 39 HTX và 11 Quỹ tính dụng nhân dân. Trước tình hình kinh tế khó khăn, HTX bốc xếp Hòa Bình đã tự