hợp đăng ký, hồ sơ và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
Xuất phát từ những hạn chế trong quy định pháp luật liên quan đến trƣờng hợp đăng ký và hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣ đã nêu trên, đề xuất các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nên xem xét, có những hƣớng dẫn, sửa đổi/bổ sung cụ thể các quy định hiện hành trong lĩnh vực này nhƣ sau:
Một là, đề nghị cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm xem xét, phối hợp
với các cơ quan nhà nƣớc có liên quan cùng trao đổi và kiến nghị với Tòa án nhân dân tối cao để có hƣớng dẫn cụ thể, chính xác, tạo cách hiểu chung, thống nhất về hình thức hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của bên thứ ba để giữa các cơ quan hành pháp và tƣ pháp
93
nhằm bảo đảm quyền lợi của các NHTM và bên tham gia giao dịch đồng thời tạo sự thống nhất của hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung.
Hai là, đề nghị pháp luật nên xem xét để loại bỏ những giao dịch bảo
đảm mà tài sản bảo đảm do bên nhận bảo đảm đã trực tiếp chiếm giữ, kiểm soát (là động sản) thuộc trƣờng hợp/đối tƣợng phải đăng ký giao dịch bảo đảm vi chính việc trực tiếp kiểm sốt, chiếm giữ này cũng là một cách thức để cơng khai hóa quyền và lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm đối với ngƣời thứ ba.
Ba là, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, hoàn thiện các quy
định liên quan đến các giao dịch bằng quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tƣơng lai. Chế định này phải bao hàm các nội dung chủ yếu nhƣ sau: (i) hƣớng dẫn cụ thể về việc bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tƣơng lai và thủ tục đăng ký thế chấp sau khi tài sản trên đất hình thành trong tƣơng lai đƣợc hình thành để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên nhận bảo đảm; (ii) việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai khơng nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tƣơng lai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo hƣớng: nếu tài sản hình thành trong tƣơng lai liên quan đến nhà thì giao dịch phải đƣợc đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản; (iii) thống nhất cơ chế phối hợp với cơ quan công chứng thống nhất phƣơng thức thực hiện công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ trong tƣơng lai: không phải ghi số tiền vay, thời gian vay,…
Căn cứ tình hình thực tế hiện nay, theo tơi, trƣớc mắt có thể thực hiện việc đăng ký thế chấp trong trƣờng hợp này dƣới dạng đăng ký tạm thời,
nghĩa là sau khi đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất là nhà ở thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức. Quy định này vừa
94
hạn chế đƣợc rủi ro cho Ngân hàng trong trƣờng hợp Bên bảo đảm không hợp tác thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm sau khi nhà ở đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lại vừa bảo vệ đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của tài sản bảo đảm.
Bốn là, cần thực hiện cải cách thủ tục hành chính đối với thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, cụ thể [23]:
(i) Loại bỏ những hồ sơ, tài liệu không cần thiết trong hồ sơ đăng ký tài sản này nhƣ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng bảo đảm (vì thơng tin tài sản thế chấp đã đƣợc ghi trong Đơn yêu cầu đăng ký và hồ sơ địa chính); giấy phép xây dựng khi đăng ký thế chấp đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai (vì đây khơng phải là căn cứ cho việc hình thành trong tƣơng lai của tài sản);
(ii) Không cần ghi nội dung đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ chỉnh lý trong hồ sơ địa chính.
Năm là, cần có hƣớng dẫn cụ thể về các trƣờng hợp sau đây:
(i) Hồ sơ đăng ký đối với trƣờng hợp đăng ký tàu biển hình thành trong tƣơng lai.
(ii) Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến việc một tài sản để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ của Bên bảo đảm.
(iii) Hƣớng dẫn cụ thể ngƣời yêu cầu đăng ký phải nộp hồ sơ đăng ký "thay đổi nội dung khác đã đăng ký" là thay đổi các nội dung nào.
(iv) Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng sớm ban hành văn bản hƣớng dẫn cụ thể về những vấn đề còn vƣớng mắc và áp dụng chƣa thống nhất tại các Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣ đã nêu trên. Trong đó, quy định các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phải công bố và niêm yết công khai về danh mục hồ sơ cần cung cấp khi đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng để các NHTM và Bên vay vốn biết khi thực hiện thủ tục đăng ký.
95
(v) Yêu cầu cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm phải ghi rõ thời điểm nhận hồ sơ đăng ký trong Phiếu tiếp nhận hồ sơ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ thể đăng ký.
(vi) Sửa đổi thống nhất các quy định tại Luật Đất đai hiện hành và Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về điều kiện xóa đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.