Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về hoạt động đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất
1.1.2. Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến
đến phát triển kinh tế, xã hội
a. Vai trò, ý nghĩa của hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ
Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) và Nguyễn Văn Chiến (2006), vai trò, ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được thể hiện qua các mặt sau đây:
- ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người SDĐ được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của tồn xã hội trong SDĐ.
Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ, ĐKĐĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCNQSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người SDĐ được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người SDĐ phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về SDĐ, nghĩa vụ bảo vệ và SDĐ đai có hiệu quả...
- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai
là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thơng tin theo yêu cầu của quản lý đất đai. Tất cả các thơng tin đó phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Trên cơ sở đó, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong tồn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật [8] [10].
- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung như xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch SDĐ; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai...
Ngược lại, hồn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ khơng chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thơng tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình SDĐ để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và SDĐ. HSĐC còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch SDĐ, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê
đất đai. Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người SDĐ [8] [10].
b. Vai trò, ý nghĩa của Văn phòng đăng ký đất đai
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng với những lý do sau:
- Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ, cơng nhận QSDĐ. Còn lại, việc đăng ký QSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
- Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK là tổ chức xây
dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mơ hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCNQSDĐ, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch QSDĐ, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người SDĐ an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu SDĐ.
- Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát
triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
- Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng SDĐ tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2013, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
- Thứ năm: Văn phịng ĐKĐĐ có vai trị quan trọng trong quan hệ đất
đai, không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà cịn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
- Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chun mơn hóa cơng
tác đăng ký QSDĐ. So với trước đây, chun mơn hố trong hoạt động đăng ký QSDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thơng tin đáp ứng u cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính cơng khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính [10].
c. Tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến kinh tế, xã hội
Theo Bộ TN&MT (2017), việc thành lập Văn phịng ĐKĐĐ giúp đẩy nhanh q trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp với việc cắt giảm số lượng, thời gian thực hiện các thủ thục hành chính, đảm bảo tính thơng suốt, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN..., qua đó phát huy quyền của người SDĐ, khai thác hiệu quả tiềm lực từ đất đai để phát
triển kinh tế, giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp đất đai góp phần ổn định xã hội. Điều này được thể hiện rõ thông qua những tác động đến kinh tế, xã hội từ việc thành lập Văn phịng ĐKĐĐ [7] đó là:
- Đối với những địa phương đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, một số thủ tục hành chính đã được lồng ghép hoặc liên thơng nên chỉ cịn 41 thủ tục trong khi những nơi chưa thành lập là 62 thủ tục; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN được bảo đảm đúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp GCN giảm từ 05-25 ngày so với trước đây. Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt 90-95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn cơ bản chấm dứt, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp phát huy quyền của người SDĐ để phát triển kinh tế.
- Với việc hình thành Văn phòng ĐKĐĐ, người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...; được lựa chọn nơi đăng ký, tạo sự cạnh tranh giữa các cơ quan đăng ký, góp phần giảm bớt tình trạng nhũng nhiễu trong giải quyết thủ tục hiện nay.
- Nhiều Văn phòng ĐKĐĐ hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội... Một số Văn phịng ĐKĐĐ có doanh thu ngày một tăng thông qua hoạt động cung cấp dịch vụ công, hướng tới tự chủ về kinh phí hoạt động giảm bớt gánh nặng và tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước; minh bạch hóa các nguồn thu từ cung cấp dịch vụ và giảm thiểu hướng tới triệt tiêu các loại hình dịch vụ và nguồn thu phi chính tắc (Doanh thu năm 2016 của một số tỉnh, thành phố đạt khá cao như: Hà Nội đạt 246 tỷ đồng, Bình Dương đạt 160 tỷ đồng, Vĩnh Long đạt 18 tỷ đồng, Đồng Nai đạt trên 100 tỷ đồng, Thừa Thiên - Huế đạt
trên 50 tỷ đồng...).
- Kể từ khi Văn phòng ĐKĐĐ được thành lập, nguồn thu từ đất (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, phí, lệ phí do Văn phịng ĐKĐĐ trực tiếp thu hoặc làm các thủ tục chuyển cơ quan Thuế, Kho bạc để thu) cho ngân sách nhà nước liên tục tăng, bình quân trong 03 năm từ 2014 - 2016 chiếm trung bình 13,01% tổng thu ngân sách Nhà nước (năm 2014: 55,62 nghìn tỷ đồng; năm 2015: 84,43 nghìn tỷ đồng; năm 2016: 98,75 nghìn tỷ đồng).
- Việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ là cơ sở nền tảng cho việc liên thơng dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử. Hiện nay đã có 7 tỉnh, thành phố liên thông và chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính với cơ quan thuế để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính khi người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.