Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất
1.2.1. Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở
nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013
a. Giai đoạn trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền quan tâm hàng đầu là vấn đề người cày có ruộng, nhiều sắc lệnh đã được ban hành về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (Sắc lệnh số 27-B/SL ngày 02/3/1947 và Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950), về tạm cấp ruộng đất (Sắc lệnh số 120-SL ngày 11/7/1950), về sử dụng ruộng đất vắng chủ (Sắc lệnh số 25-SL ngày 13/02/1952), về sử dụng công điền, công thổ (Sắc lệnh số 87-SL ngày 05/3/1952)... Tuy nhiên, việc quản lý đất đai còn phân tán do nhiều ngành thực hiện, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn trong quy định về quản lý đất đai.
được thành lập và đến năm 1979 thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất với trách nhiệm thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ. Hồ sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử SDĐ như chế độ cũ [12]
b. Giai đoạn từ năm 1980 đến trước Luật đất đai năm 1987
Trong giai đoạn này, việc ĐKĐĐ được thực hiện trên cơ sở Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về cơng tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Để triển khai, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Thơng tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 giải thích và hướng dẫn thi hành Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980, ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành theo quy trình thống nhất với hệ thống hồ sơ đất đai gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ ĐKĐĐ vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng SDĐ và công tác cấp GCNQSDĐ cũng chưa được thực hiện [8] [12].
c. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 9), được thực hiện trên cơ sở các quy định tại Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai, trong đó Điều 12 quy định rõ việc ĐKĐĐ, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai được quy định; Điều 13 quy định về việc cấp GCNQSDĐ. Để triển khai,
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động ĐKĐĐ trong cả nước [8] [12].
d. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993
Đến Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001), ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng SDĐ, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai (Điều 13) với các quy định cụ thể về sổ địa chính (Điều 34), về thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 35), về việc cấp GCNQSDĐ (Điều 36).
Với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng thơng qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với QSDĐ của người SDĐ, vì vậy hệ thống ĐKĐĐ tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký, trong đó hoạt động quản lý nhà ở và QSDĐ ở tại đơ thị được trao cho Bộ Xây dựng cịn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc do Tổng cục Địa chính thực hiện (được thành lập theo Nghị định 12/1994/NĐ- CP ngày 22/02/1994 của Chính phủ). Theo đó, song song cùng tồn tại hai hệ thống ĐKĐĐ: một là đăng ký QSDĐ thuộc ngành địa chính và hai là đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do ngành xây dựng thực hiện.
Trong giai đoạn này, hoạt động ĐKĐĐ được thực hiện theo các văn bản như Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế SDĐ nơng nghiệp, Thông tư liên bộ số 92- TT/LB ngày 10/11/1993 của Bộ Tài chính, Bộ Nơng nghiệp và Công nghiệp thực phẩm, Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Nghị định số 73- CP, Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
và QSDĐ ở tại đô thị, Thông tư số 70-TC/TCT ngày 18/8/1994 hướng dẫn thực hiện các khoản thu ngân sách đối với việc cấp GCN quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị, Công văn số 1427 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 13/10/1995 về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ...[8] [12].
e. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003
Để phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước, Luật Đất đai 2003 được ban hành, trong đó đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ tiếp tục được quy định là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 6) và chỉ rõ đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (Điều 4); đồng thời Luật cũng đã dành hẳn một mục (Mục 5) với 8 Điều (từ Điều 46 đến Điều 53) quy định về đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai.
Hoạt động đăng ký QSDĐ được thực hiện thống nhất với việc thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc ngành TN&MT, được quy định tại Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, trong đó Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức tổ chức đăng ký SDĐ và biến động về SDĐ, quản lý HSĐC. Đồng thời trong Nghị định này các quy định về đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai được cụ thể hóa từ Điều 38 đến Điều 58. Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, ngày 01/11/2004 Bộ TN&MT đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ, Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC; ngồi ra, cịn có một số văn bản
khác liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC- BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính... [8] [12].