Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất
1.2.2. Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất
Đất đai 2013
a. Cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ
Nhằm thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, phù hợp với tình hình phát triển mới của đất nước, ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thơng qua Luật đất đai năm 2013, trong đó Luật đã dành hẳn một Chương (Chương VII) với 12 Điều (từ Điều 95 đến Điều 106) quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được hướng dẫn với các quy định cụ thể từ Điều 18 đến Điều 37 tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; đồng thời tại Nghị định này cũng quy định rõ vị trí, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức và kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ (Điều 5), trong đó Văn phịng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Để hướng dẫn các địa phương thực hiện, Bộ TN&MT đã ban hành nhiều văn bản có liên quan như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về HSĐC; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng SDĐ; Thông tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc lập phương án SDĐ; lập hồ sơ ranh giới SDĐ; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nơng, lâm nghiệp... Ngồi ra cịn có Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT- BTNVMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT.
Để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, ngày 06/01/2017 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó các nội dung liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, văn phòng ĐKĐĐ được quy định sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 và từ Khoản 16 đến Khoản 23 của Điều 2.
b. Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ
Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNVMT- BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính thì chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT như sau [5]:
* Chức năng của Văn phòng ĐKĐĐ:
Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
* Nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ:
- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là GCN).
- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý HSĐC; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi GCN theo quy định của pháp luật.
- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác DLĐĐ; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng SDĐ; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN.
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật.
- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác được giao.
chính: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
* Cơ cấu tổ chức Văn phòng ĐKĐĐ:
- Lãnh đạo Văn phòng ĐKĐĐ:
Văn phịng ĐKĐĐ có Giám đốc và khơng q 02 Phó Giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phịng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
- Cơ cấu tổ chức:
+ Phịng Hành chính - Tổng hợp;
+ Phòng Kế hoạch - Tài chính (UBND cấp tỉnh xem xét quyết định thành lập đối với Văn phịng ĐKĐĐ có từ 15 Chi nhánh trở lên);
+ Phòng Đăng ký và cấp GCN; + Phịng Thơng tin - Lưu trữ; + Phịng Kỹ thuật địa chính;
+ Các Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ.
Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch tốn phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phịng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám đốc, khơng q 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn. UBND cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ.
Giám đốc Sở TN&MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng ĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng ĐKĐĐ; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phịng, Phó Trưởng phịng của Văn phòng ĐKĐĐ và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND
cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng ĐKĐĐ được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ:
- Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
- Nguồn kinh phí của Văn phịng ĐKĐĐ
Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:
Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ĐKĐĐ (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theo quy định hiện hành;
Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Kinh phí khác.
- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:
Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhà nước;
Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năng của đơn vị;
Thu khác (nếu có). - Nội dung chi, gồm:
nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xun phục vụ cho cơng tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền cơng; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí cơng đồn theo quy định hiện hành; dịch vụ cơng cộng; văn phịng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;
Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí cơng đồn theo quy định hiện hành; ngun, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);
Chi khơng thường xun, gồm:
+ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao. Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện. Đối với nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Chi khác.
* Cơ chế phối hợp của Văn phòng ĐKĐĐ:
- Việc phối hợp giữa Văn phòng ĐKĐĐ, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ với Phòng TN&MT, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là UBND cấp huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan,
đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo các nguyên tắc sau:
+ Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch;
+ Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo;
+ Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng ĐKĐĐ, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ với Phòng TN&MT, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do UBND cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, TN&MT quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người SDĐ khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
c. Những nội dung đổi mới về hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ
Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, hoạt động ĐKĐĐ có những điểm đổi mới như sau [4] [7]:
- Luật quy định ĐKĐĐ đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định ĐKĐĐ được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu khơng được cấp GCN thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có
quyết định xử lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký.
- Bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một GCN hoặc cấp chung một GCN; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
- Quy định cụ thể hơn những trường hợp SDĐ được cấp GCN; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ có có và khơng có các giấy tờ về QSDĐ, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.
- Về cơ quan ĐKĐĐ: trước đây là Văn phòng đăng ký QSDĐ 2 cấp gồm cấp huyện và cấp tỉnh, nay là Văn phòng ĐKĐĐ 1 cấp trực thuộc sở TN&MT, có các chi nhánh tại các huyện, quận, thị xã, thành phố theo quyết định thành lập của UBND cấp tỉnh.
- Về thẩm quyền cấp GCN: đối với địa phương đã thành lập Văn phịng ĐKĐĐ thì Sở TN&MT cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN cho các đối tượng. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phịng ĐKĐĐ thì việc cấp GCN thực hiện như sau: Sở TN&MT cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: đăng ký, cấp GCN lần đầu thời gian thực hiện không quá 30 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai 2003); đăng ký bổ sung tài sản thời gian không quá 20 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai 2003); đăng ký biến động thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai 2003); cấp đổi GCN thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so với Luật Đất đai 2003).