- hu danh thắng chịu ự quy định của các văn bản pháp luật:
+ Luật Di sản Văn hóa ngày 29/6/2001 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Di sản Văn hóa ngày 18/6/2009; Luật Du lịch năm 2017;
+ Nghị định số 70/2012/NĐ-CP, ngày 18/09/2012 của Chính phủ quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch, dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử văn hóa - danh lam thắng cảnh;
cấp quản lý di tích đã được công nhận (giao nhiệm vụ cho Ban Quản lý di tích tỉnh quản lý Khu danh thắng Nhị Tam Thanh).
+ Quyết định số 1082/QĐ-UBND ngày 08/7/2011 của UBND tỉnh phê duyệt Đề án phát triển Du lịch, Văn hóa khu di tích Nhị Tam Thanh, Thành Nhà Mạc.
+ Quyết định số 1472/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của UBND tỉnh Lạng Sơn phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu di tích danh thắng Nhị Tam Thanh - Núi Tô Thị và Thành Nhà Mạc.
Các văn bản pháp lý có một hạn chế lớn trong thực tiễn là không xác định được vùng I, vùng II bảo vệ di tích gốc; quy trình tu bổ tôn tạo di tích rất phức tạp, khiến cho việc điều chỉnh không gian, tu bổ hạng mục gốc của di tích khó khăn dẫn đến nhiều hạng mục xuống cấp nhưng không được tu bổ, tôn tạo kịp thời. Việc bố trí không gian trong khu vực di tích không khoa học, hợp lý dẫn đến năng lực tổ chức, khai thác dịch vụ tại Khu danh thắng bị hạn chế. Chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể việc huy động, sử dụng các nguồn tài chính ngoài ngân sách để đầu tư, tôn tạo; chưa có quy định hướng dẫn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư ngoài nhà nước đầu tư quản lý khai thác Khu danh thắng dẫn đến kết quả, hiệu quả quản lý khai thác không cao.
- Thực trạng công tác điều tra tiềm năng, đánh giá thực trạng và xác định m c tiêu khai thác tiềm năng hu danh thắng[9]
* Trong điều tra tiềm năng du lịch:
Từ năm 2010 đến 2013, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Sở Tài nguyên và Môi trưòng, Sở Xây dựng, UBND thành phố Lạng Sơn tiến hành một cuộc điều tra đối với các các di tích, danh thắng, trong đó có Khu danh thắng Nhị Tam Thanh có tiềm năng phát triển du lịch, qua đó đề xuất các giải pháp xây dựng chương trình, kế hoạch và chiến lược phát triển, phát huy thế mạnh kinh tế của các điểm du lịch trên địa bàn thành phố Lạng Sơn và của Khu danh thắng được tốt hơn.
Tuy nhiên, nội dung quan trọng nhất là xác định giá trị tiền tệ của Khu danh thắng chưa thực hiện được. Kết quả đánh giá chưa thực sự toàn diện, chưa phân tích sâu đối
với các tiềm năng, thế mạnh đặc trưng của Khu danh thắng; bên cạnh đó còn nhiều tiềm năng khác như văn hóa tâm linh, cảnh quan thiên nhiên chưa được khảo sát và đánh giá một cách tổng thể để có giải pháp khai thác hiệu quả như: tiềm năng từ các di sản văn hóa phi vật thể tính "thiêng" trong các chùa; tiềm năng về không gian vật lý, các đặc sản ẩm thực, năng lực tổ chức thành sản phẩm trải nghiệm, dư địa từ các giá trị gia tăng như sản phẩm lưu niệm du lịch tâm linh,... nhiều giá trị quý chưa đưa vào khai thác phục vụ du khách. Vì vậy, trong nhiều năm việc phát triển du lịch của Khu danh thắng còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém.
* Trong đánh giá thực trạng khai thác tiềm năng du lịch:
Lượng khách đến với Khu danh thắng trong những năm qua tuy khá đông, song nhìn chung chủ yếu vẫn là khách nội địa, mức chi tiêu ít. Việc khai thác tiềm năng du lịch chưa thực sự đi đôi với bảo vệ và phát triển tài nguyên du lịch; tiềm năng du lịch văn hóa phi vật thể như thực hành các nghi lễ tâm linh, tín ngưỡng, trình diễn văn hóa dân gian trong động Nhị Thanh, Tam Thanh chưa được đưa vào khai thác phục vụ du lịch, thậm chí đang có chiều hướng mai một do tác động từ các luồng văn hóa ngoại lai.
* Thực trạng trong xác định mục tiêu khai thác tiềm năng du lịch:
Mặc dù mục tiêu đề ra của Đề án phát triển Du lịch - Văn hóa khu di tích Nhị, Tam Thanh và Thành Nhà Mạc là rất lớn như: thu hút khách du lịch góp phần phát triển thành phố Lạng Sơn thành một trong những trung tâm du lịch của vùng Trung du miền núi phía Bắc. Phấn đấu đến năm 2015 hoàn thành cơ bản việc đầu tư hạ tầng gồm: cải tạo hệ thống giao thông trong khu di tích; hệ thống cấp, thoát nước, mạng lưới điện, tôn tạo các di tích trong hang động; trồng cây xanh lưu niệm, vườn hoa cảnh quan,… nhưng đến nay tất cả các mục tiêu này đều chưa đạt được, không những thế, Lạng Sơn ngày càng tụt hậu về tốc độ phát triển du lịch, môi trường trong Khu danh thắng xuống cấp nghiêm trọng mà chưa tìm ra giải pháp khắc phục.