Trong công tác bồi thường đối với đất nông nghiệp bị thu hồi, có hai nhóm tài sản chính yếu là đất nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất bao gồm: cây trồng, vật nuôi trên đất khi nhà nước thu hồi đất. Như vậy, căn cứ vào thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, những quy định bồi thường về đất; chi phí đầu tư vào đất cịn lại; thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đã được Luật Đất đai năm 2013 tách biệt thành những điều luật cụ thể:
2.1.2.1. Bồi thường về đất
Trên toàn bộ giá trị bồi thường phần giá trị này chiếm tỷ lệ tương đối lớn. Vì thế, vấn đề này là phức tạp nhất, thường gặp phải nhiều tranh chấp, khiếu nại khi Nhà nước thu hồi đất. Pháp luật quy định việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp như sau:
Quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất:
hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật Đất đai năm 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế;
(2) Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại đối với diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 36 năm 2013;
(3) Đối với diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Nhà nước không bồi thường về đất trong các trường hợp:
(1) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật;
(2) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có cơng với cách mạng;
(3) Nhà nước không bồi thường về đất khi đất nơng nghiệp đó nằm trong quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn;
(4) Đất nhận khốn để sản xuất nơng lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (5) Đất 37 được Nhà nước giao để quản lý;
(6) Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013.
Phương thức thực hiện việc bồi thường về đất nông nghiệp bi ̣thu hồi: bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng thì sẽ tính theo giá
đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất để bồi thường bằng tiền.
* Bồi thường đất bằng đất: Nguyên tắc ưu tiên “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất trên cơ sở bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”[16, Khoản 2 Điều 74]
Trên thực tế đây chỉ là phương thức bồi thường mang tính chủ trương và hình thức. Có thể nhận thấy rằng chiếm tỷ lê ̣lớn nhất trong các loại đất bị thu hồi của người dân là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, quỹ đất nông nghiệp trống tại các địa phương rất hạn chế. Do vậy, phương thức này chỉ được áp dụng đối với những tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng đất bằng ngân sách nhà nước mà ít khi được áp dụng đối với việc thu hồi đất nơng nghiệp của cá nhân, hộ gia đình. Trong khi đó đa số các trường hợp là “bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”. Điều đó, đặt ra yêu cầu là nếu xác định ưu
tiên bồi thường bằng việc giao đất mới là phương thức áp dụng thống nhất cho tất cả các trường hợp được bồi thường thì cần thiết lập quỹ đất sạch để cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có điều kiện thụ hưởng hoặc có sự lựa chọn giữa việc nhận bồi thường bằng đất hay nhận bồi thường bằng tiền. Ngược lại, nếu xác định phương thức này chỉ được áp dụng giới hạn đối với chủ thể có đất bị thu hồi là tổ chức và khơng có khả năng áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình thì nên phân loại đối tượng trong bồi thường để đảm bảo tính khả thi trong việc quy định và thực hiện bồi thường đối với đất đai nói chung và đất nơng nghiệp nói riêng.
trường hợp khơng cịn quỹ đất nơng nghiệp trống để bồi thường. Khi bồi thường bằng tiền, giá bồi thường đối với đất trong thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch là giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì, được xây dựng định kì 5 năm một lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp [16, Khoản 1 Điều 114]. Giá này thường thấp hơn so với giá thực tế, được gọi là “giá nhà nước”. Sự chênh lệch của hai loại giá này được khắc phục bằng các quy định của Chính phủ, cụ thể tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về điều chỉnh bảng giá đất như sau: “a, Khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá
đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự. b, Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa và giảm từ 20% trở xuống so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian 180 ngày”. Điều này cho thấy, cũng đã có những quy định kịp thời
để đảm bảo giá trị bồi thường sát với giá trị thị trường thực tế trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, hướng dẫn này vẫn còn gặp rất nhiều trở ngại trên thực tế vì nhiều lý do. Khơng có căn cứ để xác định giá đất trên thị trường, vì trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các giao dịch khác, người dân thường có xu hướng khai giá đất thấp hơn so với giá thực tế để chỉ phải đóng thuế thấp. Ngồi ta, cơng tác bồi thường có thể diễn ra trong một thời gian dài ở các địa phương, trong nhiều năm liền, vì thế đã có sự thay đổi khá lớn về giá đất cũng như việc xác định giá đất trên thực tế, gây ra nhiều bất cập dẫn đến việc bồi thường khơng thỏa đáng, đây cũng là ngun nhân chính gây ra những khiếu nại về đất đai.
2.1.2.2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại
Chi phí đầu tư vào đất cịn lại là khoản chi phí đã được đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng chưa thu hồi hết tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là khi có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất cịn lại khơng có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
Chi phí đầu tư vào đất cịn lại được bồi thường trong các trường hợp:
Thứ nhất, bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Quy định khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại như sau: Diện tích đất nơng nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế.
Theo Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng khơng có hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường với thực tế diện tích đất đang sử dụng; mà diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nơng nghiệp.
Thứ hai, bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại nếu chi phí này khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.[16, Khoản 2 Điều 78]
Thứ ba, các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi
thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng bao gồm: (1) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013; (4) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn; (5) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.[16, Điều 76]
Ngoài ra, đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại trong các trường hợp: Sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định; người đang sử dụng đất do nhận giao khoán (khơng bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phịng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên); người sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn. Đây cũng chính là những trường hợp tuy không đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp nhưng có sự sử dụng, đầu tư vào đất trong một thời gian dài đồng thời cũng khơng có sự vi phạm những quy định của pháp luật về đất đai. Nếu như bồi thường về đất về căn bản là sự giao dịch bù đắp về giá trị sử dụng của đất bị thu hồi thì bồi thường về chi phí đầu tư vào đất cịn lại là sự bù đắp cho quá trình đầu tư, cải tạo và thay đổi đất. Vì vậy, điều kiện bồi thường về đất đòi hỏi quy định chặt chẽ về giấy tờ sở hữu, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, hạn mức sử dụng đất thì cơ sở để được bồi thường chủ yếu xét
trên mức độ đầu tư vào đất. Người sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, được miễn tiền sử dụng đất, khi bị thu hồi đất Nhà nước không bồi thường về đất cho họ là hoàn toàn hợp lý nhằm đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất nhưng không thể phủ nhận công sức, chi phí họ đã bỏ ra. Với đất nơng nghiệp, để có được diện tích đất nơng nghiệp màu mỡ, dinh dưỡng phù hợp với sản xuất nông nghiệp không phải là điều đơn giản, những quy định về điều kiện được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại là sự ghi nhận của Nhà nước, bù đắp cho những thiệt hại của người dân.
Để được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất cịn lại, ngồi việc chi phí đầu tư vào đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì người sử dụng đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh về việc đã đầu tư vào đất, bao gồm các giấy tờ sau: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho th, cải tạo đất, chống xói mịn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh tốn đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 76; Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
2.1.2.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Tại Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Khi Nhà nước
thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.Đây được xem là một điểm mới của Luật Đất đai
năm 2013 khi đã bắt đầu xác định và xem xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản hợp pháp gắn liền với đất mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất. Đất nơng nghiệp khơng chỉ có ý nghĩa là một loại tài sản mà nó cịn là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất của người nơng dân, khi khơng cịn đất để canh tác sản xuất, những thiệt hại xảy ra là khơng tránh khỏi. Ngồi
những bồi thường về đất, về chi phí đầu tư vào đất còn lại, khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp, thì người có đất bị thu hồi còn được bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh cụ thể như sau:
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Thiệt hại đối với cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây hàng năm và được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
- Bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác;
- Bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.