thu hồi đất nông nghiệp
Theo Điều 113 và 114 Luật Đất đai năm 2013, những “loại” giá đất làm cơ sở trực tiếp và gián tiếp để xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THĐ là: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Giá đất rất quan trọng vì nó là căn cứ để giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Chủ yếu các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện diễn ra trên thực tế về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều có nguyên nhân từ xác định giá đất để tính bồi thường chưa thỏa đáng; sự không đồng ý với phương án bồi thường của người bị thu hồi đất.
Giá đất của Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”[16, Khoản 3 Điều 112]. Theo đó, việc định giá đất phải đảm bảo
được các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích SDĐ hợp pháp
tại thời điểm định giá
Giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích SDĐ hợp
pháp” của thửa đất, có thể khơng phải “mục đích SDĐ trên thực tế”. Mục
đích sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất. Ví dụ, mục đích SDĐ trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm mà thôi.
Thứ hai, theo thời hạn SDĐ
“Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”[16, Khoản 1 Điều 126]
Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có
cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ
Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích
sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2.1.3.2. Nội dung quy định về khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Đây là điểm mới đã được của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003.
“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”[16, Điều 113]
2.1.3.3. Nội dung quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể
Để giải quyết những bất cập trong việc xác định giá đất làm căn cứ để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đất đai năm 2013 đã quy định rõ hơn về bảng giá đất và giá đất cụ thể để việc áp dụng được linh hoạt hơn trong các trường hợp khác nhau.
Thứ nhất, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá
đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Thứ hai, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp
sau đây:
“a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
[16, Khoản 2 Điều 114]
Thứ ba, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường
hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.