Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Thứ ba, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất: Việc cho phép

5 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung ương Đảng, H, 2016, tr

2.1.2. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp

Điều kiện tặng cho QSDĐ nông nghiệp là việc Nhà nước thông qua các quy định pháp luật đặt ra những ràng buộc đối với các chủ thể khi tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp phải tuân theo. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp được xác định là hợp pháp và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện quyền tặng cho QSDĐ nông nghiệp khi có các điều kiện: “Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

Luật Đất đai 2013; đất không có tranh chấp; QSDĐ ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất”. Cụ thể:

Thứ nhất, có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Theo Luật Đất đai năm 2013, người có QSDĐ nông nghiệp được cấp một loại giấy chứng nhận là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý

chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể, ghi nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, từ đó để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, trong đó, quy định rõ các nội dung: (a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi hình thức sở hữu tài sản trên thửa đất (hình thức thuê, mượn, ...) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…; (b) Thơng tin về thửa đất; (c) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (d) mục đích sử dụng đất; (e) thời hạn sử dụng đất; (g) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên

GCNQSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ: “nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”).

Dựa vào các thơng tin trên GCNQSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được ai có quyền tặng cho; QSDĐ có được phép tặng cho khơng (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); và vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, ... Do vậy, có thể coi GCNQSDĐ là giấy thơng hành khơng thể thiếu đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ nói chung và đất nơng nghiệp nói riêng.

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCNQSDĐ” là khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ. Liên quan đến GCNQSDĐ và người đứng tên trên GCNQSDĐ, có cách hiểu cho rằng, chỉ cần QSDĐ đã được cấp GCNQSDĐ là đáp ứng điều kiện thực hiện quyền tặng cho theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, ai đứng tên trên GCNQSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ), Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai 2013, thì người được thực hiện quyền tặng cho phải đồng thời là người đứng tên trên GCNQSDĐ. Bởi như đã phân tích, GCNQSDĐ vừa là giấy thơng hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCNQSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong GCNQSDĐ có được phép tặng cho hay khơng.

Như vậy, GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ nơng nghiệp nói riêng. Tuy nhiên, điều kiện này có ngoại lệ được quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013, đó là: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt

Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế khơng được cấp Giấy chứng nhận quyền nhưng lại được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng tặng cho QSDĐ đất nói chung và đất nơng nghiệp nói riêng;

Thứ hai, QSDĐ nơng nghiệp khơng có tranh chấp

Khi QSDĐ nơng nghiệp đang có tranh chấp, có sự xung đột về lợi ích cũng như quyền và nghĩa vụ với các chủ thể khác thì đồng nghĩa với việc đang tồn tại chủ thể khác cũng có quyền và lợi ích đối với QSDĐ nơng nghiệp đó. Nếu để chủ thể đang có QSDĐ nơng nghiệp thực hiện tặng cho QSDĐ sẽ khơng đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan; đồng thời dễ dẫn đến các tranh chấp về QSDĐ nơng nghiệp. Tuy nhiên, cần phải có căn cứ, tiêu chí cụ thể xác định như thế nào là đất có tranh chấp để hạn chế hành vi tạo ra tranh chấp với mục đích cản trở người có QSDĐ nơng nghiệp khơng thể tặng cho được QSDĐ đó cho người khác.

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “tranh chấp đất

đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy nhiên, với quy định trên đối tượng

tranh chấp là các “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” đang quá rộng và thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến thực tế khi xác định tranh chấp đất đai, tất cả các mâu thuẫ, xung đột nliên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện nay, có nhiều dạng tranh chấp đất đai như: tranh chấp ranh giới, mốc giới; tranh chấp các giao dịch chuyển QSDĐ; tranh chấp về chia thừa kế QSDĐ nơng nghiệp; …

Thực tế đã cho thấy, có nhiều trường hợp chỉ vì khơng muốn cho người sử dụng đất tặng cho QSDĐ đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về tặng cho QSDĐ nông nghiệp đều tạm

dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền tặng cho chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội tặng cho QSDĐ để tạo vốn kinh doanh, sản xuất. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên

phải thực hiện thủ tục xác nhận tình trạng “đất có tranh chấp” trước khi tiến hành giao dịch, cũng không quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai là cơ sở để xác định vi phạm điều kiện tặng cho. Do vậy, việc xảy ra tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi.

Có thể nói, QSDĐ nơng nghiệp được coi là khơng có tranh chấp, nghĩa là (i) Thửa đất vốn dĩ khơng hề có tranh chấp, hoặc (ii) Thửa đất vốn có tranh chấp nhưng tranh chấp đó đã được giải quyết bằng một bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp của UBND cấp có thẩm quyền hoặc một kết quả thương lượng, hòa giải thành giữa các bên và đất sẽ được coi là khơng cịn tranh chấp.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

Kê biên tài sản có mục đích để đảm bảo thi hành những bản án, quyết định có hiệu lực trên thực tế. Theo quy định của Luật thi hành án dân sự, tài sản được kê biên phải thuộc sở hữu của người phải thi hành án và việc thi hành án là trách nhiệm mà họ phải thực hiện. Do đó, nếu QSDĐ nơng nghiệp đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án, pháp luật đất đai không cho phép thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp đối với tài sản đó. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì QSDĐ nói chung và QSDĐ nơng nghiệp nói riêng có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp và cũng có thể bị kê biên kể cả khi QSDĐ đó đã

được chuyển giao cho người khác. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên

tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

(i) Kê biên QSDĐ nông nghiệp theo pháp luật tố tụng dân sự: Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền u cầu Tịa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.

(ii) Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án: Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đầu. Các tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người khác) của người phải thi hành án đều có nguy cơ bị kê biên để đảm bảo thi hành án nếu tài sản cịn lại của họ khơng đủ để thực hiện nghĩa vụ. Từ những phân tích trên cho thấy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không

bị kê biên đảm bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải đáp

ứng các điều kiện không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác,... theo pháp luật thi hành án dân sự. Thậm chí, việc nhận tặng cho quyền QSDĐ nơng nghiệp của người có nghĩa vụ thi hành án cịn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ nơng nghiệp không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án.

(iii) Việc kê biên, xử lý QSDĐ nông nghiệp là tài sản chung của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), cụ thể:

“(a) Trường hợp người phải thi hành án có chung tài sản với người khác mà đã xác định được phần tài sản, quyền tài sản của từng người thì Chấp hành viên kê biên phần tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự;

(b) trường hợp chưa xác định được phần quyền của người phải thi hành án thì thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;

(c) Đối với tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết”.

Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất.

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định 2 loại thời hạn sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định lâu dài theo Điều 125 và đất sử dụng có thời hạn theo Điều 126. Đất nông nghiệp theo quy định là đất có thời hạn sử dụng. Khi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp kết thúc cũng là thời điểm các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chấm dứt; nếu người sử dụng đất không xin gia hạn sử dụng đất và QSDĐ nơng nghiệp khơng được gia hạn thì sẽ được Nhà nước thu hồi lại theo quy định tại Điều 165 Luật Đất đai 2013. Do các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã chấm dứt nên họ không được xác lập các giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng tặng cho đối với QSDĐ nông nghiệp; nếu giao dịch vẫn tiếp tục được xác lập sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.