- Thứ ba, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất: Việc cho phép
7 Viện Đại học mở Hà Nội, Khoa Luật, Giáo trình Luật dân sự, Sđd, t.II, trang
3.2.1. Nhóm giải pháp nhằm hồn thiện việc thực hiện và áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông
quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp qua thực tiễn tại huyện Hoài Đức, Hà Nội
Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về thực hiện và áp dụng
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Không chỉ riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển QSDĐ còn được quy định ở rất nhiều các văn bản pháp luật khác: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, các Luật về thuế…, bởi vậy, cần phải có sự hồn thiện một cách có hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan để tạo sự thống nhất cần thiết, tạo thuận lợi cho quá trình áp dụng pháp luật về đất đai. Để đạt được mục tiêu để ra, khung pháp lý về đất đai được xây dựng,
sửa đổi trên cơ sở các quan điểm, chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai và gắn liền với việc đánh giá thực tiễn áp dụng; qua đó đảm bảo pháp luật được ban hành sẽ kịp thời tháo gỡ những vướng mắc hạn chế trong quá trình thư thi và chấp hành pháp luật. Ngoài ra, pháp luật cần thiết phải có các biện pháp chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn nữa đối với những hành vi sai phạm để trục lợi cá nhân, mang lại lợi ích nhóm; qua đó tạo điều kiện cho một thị trường bất động sản lành mạnh được phát triển.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
(i) Đối với điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp:
- Đối với điều kiện “đất khơng có tranh chấp”, để tránh tình trạng áp dụng pháp luật khơng thống nhất tại các địa phương thì cần phải có hướng dẫn về cách hiểu như thế nào là “đất có tranh chấp” hoặc “đất khơng có tranh chấp”? Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất có tranh
chấp? Ngồi ra, trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng tranh chấp đã được giải quyết xong theo quy định của pháp luật thì có cần sự xác nhận khơng?
- Về điều kiện “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”, để tương thích với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về việc kê biên có thể được áp dụng như một biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy, người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản thì pháp luật cần bổ sung quy định cấm thực hiện hoạt động chuyển quyền trong trường hợp “QSDĐ bị kê biên theo quy
định của pháp luật tố tụng dân sự”.
(ii) Về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp: Trong các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục tặng cho QSDĐ nơng nghiệp nên bổ sung quy định cho phép tồn tại hợp đồng mẫu về tặng cho QSDĐ nông nghiệp mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận để
nhằm hạn chế của các hợp đồng mẫu hiện nay có những điều khoản đặt ra xâm phạm đến lợi ích của bên nhận tặng cho; đăc biệt là các điều kiện về tặng cho.
(iii) Về trình tự, thủ tục tặng cho QSDĐ nơng nghiệp:
- Tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ nông nghiệp giúp người dân được thực hiện dễ dàng và thuận lợi. Mục đích của việc đăng ký tặng cho QSDĐ nông nghiệp là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý. Do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử đụng đất thực hiện quyền tự đo định đoạt trong việc tặng cho QSDĐ nông nghiệp, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính khơng cần thiết đối với việc tặng cho QSDĐ nông nghiệp.
- Pháp luật đất đai quy định việc tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký việc tặng cho. Trong thực tế việc tặng cho QSDĐ nơng nghiệp có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay khơng phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người tặng cho, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên. Để tránh nhưng tiêu cực trong quá trình đăng ký đất đai, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hịm thư góp ý trong các cơ quan hành chính nhà nước; có chính sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước vi phạm pháp luật vè chuyển nhượng QSDĐ ở...
Thứ ba, bổ sung Bộ luật Dân sự phần các hợp đồng về tặng cho quyền
sử dụng đất.
Hiện nay chưa có quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp mà chỉ quy định về hợp đồng tặng cho tài sản tại Bộ Luật dân sự 2015. Bên cạnh đó, BLDS quy định về hợp đồng tặng cho tài sàn còn khá sơ sài,
dẫn đến thực tiễn áp dụng cịn vướng phải khơng ít khó khăn đối với chủ thể tặng cho, chủ thể nhận tặng cho và cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vấn đề đặt ra là, đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, khi điều kiện tặng cho được thực hiện sau khi tặng cho QSDĐ nông nghiệp, tức là sau khi sang tên trên GCN QSDĐ, chủ thể nhận tặng cho mới thực hiện điều kiện tặng cho. Như vậy, trong trường hợp này, nếu sau khi được sang tên trên GCN QSDĐ, chủ thể nhận tặng cho không thực hiện điều kiện đặt ra hay điều kiện tặng cho khơng đạt được thì quy định nào bảo vệ cho chủ thể tặng cho? Vì vậy, cần bổ sung quy định cụ thể về trường hợp tặng cho QSDĐ nói chung và QSDĐ nơng nghiệp nói riêng, trong đó quy định rõ chế tài xử lý trong trường hợp bên nhận tặng cho QSDĐ không thực hiện điều kiện tặng cho, thẩm quyền và trình tự thủ tục giải quyết cụ thể để bảo vệ quyền lợi của NSDĐ.
Thứ tư, bổ sung quy định về cách thức, thời điểm mất quyền từ chối nhận tặng cho tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng
Các quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa có những quy định cụ thể về cách thức, thời điểm mất quyền từ chối nhận tặng cho trong các trường hợp cụ thể, đặc biệt trong các trường hợp tặng cho có điều kiện, bên nhận tặng cho từ chối nhận tài sản để khơng thực hiện điều kiện thì tùy trường hợp có thể coi đó là sự vi phạm nghĩa vụ đối với bên tặng cho để có cơ sở cho các biện pháp xử lý phù hợp. Chính vì vậy, cần có quy định cụ thể để tránh những sai phạm đáng tiếc xảy ra.