- Thứ ba, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất: Việc cho phép
7 Viện Đại học mở Hà Nội, Khoa Luật, Giáo trình Luật dân sự, Sđd, t.II, trang
2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp từ thực
pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp từ thực tiễn huyện Hoài Đức, Hà Nội
Bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp còn bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập như sau:
Thứ nhất, về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
Về nguyên tắc, người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, điều kiện này áp dụng tại huyện Hồi Đức cịn tồn tại, hạn chế khó khăn, chủ yếu là pháp luật qua nhiều thời kỳ có sự thay đổi về cấp GCNQSDĐ; dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ mặc dù đã sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân cản trợ và gây nên những rắc rối và cản trở đến việc thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ nông nghiệp.
Chẳng hạn tranh chấp giữa ông Lưu Văn Thụ và ông Nguyễn Dư: Ngày
10/5/1995, vợ chồng ông Thụ và vợ chồng ông Dư, bà Gió có thỏa thuận sang ông Thụ nhận tặng cho QSDĐ của vợ chồng ông Dư (ông Thụ và ơng Dư là 02 anh em). Theo đó, vợ chồng ơng Dư đồng ý tặng cho vợ chồng ông Thụ
diện tích đất l.000m2 tại xã Kim Chung, huyện Hoài Đức và lập giấy viết tay
do hai người chồng đại diện ký tên. Khi tặng cho không đo đạc cụ thể và mảnh đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận. Từ năm 1995 vợ chồng ông
Thụ đã canh tác, xây dựng chuồng trại chăn nuôi, trồng cây trên phần diện tích đất đã được vợ chồng ông Dư tặng cho cho đến nay.
Vợ chồng ông Thụ sử dụng tồn bộ diện tích trên ổn định, khơng có bất cứ tranh chấp nào. Đến ngày 21/3/2017 ơng Dư có đơn gửi UBND xã Kim Chung yêu cầu vợ chồng ông trả đất cho ông Dư với lý do: Đất ông Dư cho vợ chồng Thụ mượn và thửa đất trên thời điểm tặng cho cho đến này chưa có giấy chứng nhận. Khi UBND xã hịa giải khơng thành, ơng Dư khởi kiện ra Tịa án nhân dân huyện Hoài Đức. Như vậy, tranh chấp phát sinh và ảnh huỏng đến chính quyền và lợi ích hợp pháp của các bên; đặc biệt là chủ thể đang sử dụng ổn định trên đất đó.
Thứ hai, về quá trình thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
(i) Thực tế các vi phạm về hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp cịn xảy ra phổ biến. Về hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp: Pháp luật đất đai quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thức. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vì nhiều nguyên nhân khác nhau như tin tưởng, không am hiểu phát luật… các bên đã không thực hiện quy định trên và dẫn đến các tranh chấp xảy ra.
Cụ thể, tại bản án 157/2017/TLPT-DS, ngày 30-8-2017 của Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức xét xử sơ thẩm công khai vụ án Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu giữa nguyên đơn ông Nguyễn T và bị đơn là Văn phịng Cơng chứng X.
Ông Nguyễn T và bà Nguyễn Thị M là vợ chồng chung sống với nhau từ năm 1954, đã tạo dựng được một số tài sản chung, trong đó vợ chồng ơng T, bà M và anh Nguyễn B (con trai) có khai phá phần đất khoảng hơn 200 m2 tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Đến năm 2006, UBND huyện
Hoài Đức câp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích 2.027 m2, thửa số 20, tờ bản đồ số 34, bà M đứng tên. Trong đó có phần đất 327 m2 cho vợ chồng anh Nguyễn Hữu S, Nguyễn Thị S đang sự dụng. Thực tế, vợ chồng ông T, bà M chỉ sử dụng 1700m2. Năm 2007, ông T và bà M đã chuyển nhượng cho con trai là anh Nguyễn B 800 m2 và cho thêm anh B 200m2 (tổng cộng là 1000 m2). Việc chuyển nhượng có làm giấy tay, chưa làm thủ tục chuyển quyền cho anh B, anh B đã sử dụng từ khi đó.
Ngày 15/05/2013, Bà M đã tự ý lập hợp đồng tặng choc ho con là nguyễn Thành T toàn bộ phần đất 2.027 m2 được Văn phịng Cơng chứng X công chứng số 1356, quyển số 03, mà chưa được sự đồng ý của ông T.
Như vậy, có thể thấy trong vụ việc này, việc tặng cho QSDĐ giữa bà M và anh T đã vi phạm các quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngun đơn và người có liên quan.
(iii) Q trình thực hiện hợp đồng: Thực tế việc tặng cho QSDĐ nông nghiệp thời gian qua ở địa bàn huyện Hoài Đức diễn ra khá phổ biến và cũng có nhiều diễn biến phức tạp, một phần nguyên nhân do các bên tặng cho và nhận tặng cho không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp của các bên sau khi giao dịch đã xảy ra thời gian dài. Điển hình là vụ án tranh chấp tặng cho QSDĐ nông nghiệp sau đây:
Tại bản án 144/2017/DS-PT ngày 17/08/2017 của Tịa án nhân dân huyện Hồi Đức xét xử sơ thẩm công khai vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa nguyên đơn bà Đ và bị đơn bà Y.
Ngày 14/6/2010 bà Y và bà Đ lập giấy thỏa thuận về việc bà Y đồng ý cho bà Đ một phần diện tích đất và đồng ý giao đất sau 01 tháng kể từ ngày lập giấy thỏa thuận này, trong giấy thỏa thuận có chữ ký, lăn tay của người cho là bà Y và người được tặng cho là bà Đ. Sau khi hai bên lập giấy thỏa
thuận thì bà Đ nhiều lần nhắc nhở bà Y và yêu cầu bà Y thực hiện cam kết nhưng bà Y không thực hiện. Hai bên lập giấy thỏa thuận khơng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nay, bà Đ yêu cầu bà Trần Thị Y tiếp tục thực hiện việc tặng cho QSDĐ theo giấy thỏa thuận lập ngày 14/6/2010.
Ba là, trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hiện nay thủ tục hành chính được cơng bố cơng khai để người dân có thể tiếp cận và tìm hiểu. Việc triển khai thực hiện mơ hình “một cửa” tại Văn phòng đăng ký đất đai đã phát huy hiệu quả tuy nhiên vẫn còn nhiều trường hợp cán bộ hành chính cịn u cầu những văn bản, giấy tờ nằm ngoài phạm vi quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn. Điều này dẫn tới bức xúc của người dân. Ngoài ra, thực tế thời gia vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp mặc dù đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện việc đăng ký chuyển QSDĐ nơng nghiệp thì phát sinh sai phạm, vướng mắc. Có trường hợp khi làm thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ thì được Văn phịng đất đai thơng báo thửa đất tặng cho chưa được phép tặng cho vì trong quy hoạch… Bởi vậy các hợp đồng đó khơng thực hiện được.
* Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc:
(i), Hệ thống pháp luật đồ sộ và sự thay đổi các quy định qua từng thời
kỳ cũng gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới thói quen, sự chậm thích nghi với thay đổi mới từ phía cán bộ quản lý cũng như các chủ thể tham gia giao dịch;
(ii), Tổ chức thực thi pháp luật cịn hạn chế như: tình trạng chậm cấp
GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ địa chính khơng chuẩn xác, minh bạch và cơng khai giao dịch yếu kém; cơ sở vật chất, điều kiện làm việc, kinh phí để đầu tư trang thiết bị, công nghệ thông tin phục vụ công tác chưa đáp ứng được yêu
cầu của công việc đăng ký đất đai… cũng tác động không nhỏ tới hiệu quả của hoạt động tặng cho QSDĐ nông nghiệp;
(iii), Hoạt động thanh tra, giám sát đối với các giao dịch tặng cho
QSDĐ nông nghiệp không được thường xuyên, liên tục, để các sai phạm được đà tiếp diễn, nhân rộng;
(iv), ý thức của các chủ thể tham gia giao dịch hoặc năng lực, trình độ
cịn hạn chế; đồng thời nhiều cán bộ còn thiếu trách nhiệm cũng là nguyên nhân dẫn đến những tiêu cực nêu trên.
Tiểu kết chương 2
Trong chương này, tác giả tập trung nghiên cứu chủ yếu vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp và đánh giá trạng tình hình thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp trên địa bàn huyện Hồi Đức, Hà Nội. Luận văn làm rõ nội dung quy định pháp luật đất đai hiện hành về tặng cho QSDĐ nông nghiệp qua các quy định: chủ thể, điều kiện thực hiện tặng cho QSDĐ nơng nghiệp; hình thức, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp,.... Qua đó, đánh giá việc áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp qua thực tiễn áp dụng tại huyện Hoài Đức, Hà Nội đã chỉ ra những kết quả đạt được hỗ trợ cho công tác thực thi của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, đồng thời qua đó cũng phân tích những khó khăn, vướng mắc và những nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc đó.
Chương 3